Le propriétaire peut-il élaguer un arbre du locataire

Bonjour,

Vous ne pouvez pas pénétrer dans son jardin pour élaguer l'arbre 'quand l'envie vous prendra'.

Si le non entretien de son jardin impacte ses voisins (y compris la commune), alors vous pouvez commencer à lui envoyer un joli recommandé lui rappelant ses obligations de jouissance paisible, puis un deuxième recommandé 15 jours après le premier lui rappelant que sans action de sa part, vous serez non seulement obligé de l'assigner en justice, mais le bail ne sera pas reconduit de fait (ce qui reviens globalement à la même chose qu’une expulsion. Les délais seront juste plus long).

Et si ça ne suffit pas, et bien il faudra faire l'assignation en justice. Et obtenir du tribunal une astreinte financière jusqu'à exécution.

Chaque jour, il devra une certaine somme (à première vue négligeable genre 10 à 50 euros, jusqu'à ce qu'on fasse les multiplications) jusqu'à ce qu'il s’exécute, ou vous laisse intervenir.

A noter que si vous 'intervenez', il est préférable de commissionner un professionnel, que vous refacturerez intégralement au locataire. (en l'informant par écrit que ça se passera de la sorte). Que ce soit pour des raisons d'assurances, de qualité (ce n'est pas une attaque contre vous, mais un locataire vindicatif n'hésitera pas à vous contre assigner en justice prétendant que vous avez fait du mauvais boulot, même si ce n'est pas vrai), ou simplement pour pouvoir facturer le travail au locataire (si vous faites vous même, vous pouvez facturer les produits (lol), mais pas l'acquisition des outils, ou le temps passé. Donc rien. )

Si par contre, l'arbre est entièrement dans sa propriété, absolument sans impact sur les voisins (ce qui ne semble pas être votre description), c'est tout de suite plus compliqué d'intervenir en cour de bail. Même une mention au bail obligeant d'entretenir serait difficile à forcer.

Par contre, vous pouvez envoyer une lettre (pas besoin de recommandé à ce niveau), lui rappelant à qu'au départ du logement, il sera attendu de lui de rendre le logement en l'état ou il l'a trouvé, et que si l'entretien du jardin n'a pas été réalisé, il pourra lui sera facture la remise en état, par un professionnel, et que cela pourra se compter en dizaines de milliers d'euros.
Il y a cependant deux limites à cela. d'abord, il faudra avoir mentionné le jardin et son état dans l'état des lieux d'entrée (et c'est souvent négligé), idéalement avec une vingtaines de photos. Et surtout, le locataire 'disparaitra' dans la nature après son départ, et sera de toute façon insolvable. Et vous ne verrez donc jamais votre argent de toute façon.

Bonjour,

(...déjà qu'il refuse l'augmentation annuelle du loyer)

Et pour quelle raison ?

Si il s'agit d'une même unité foncière, vous pouvez parfaitement élaguer les branches depuis chez vous sans son accord puisque c'est votre arbre.

Bonjour

et j'ajouterais que pour augmenter le loyer ; il faut un DPE récent

s'il est F ou G pas d'augmentation possible

Bonjour

merci beaucoup pour toutes ces réponses.

"Si il s'agit d'une même unité foncière, vous pouvez parfaitement élaguer les branches depuis chez vous sans son accord puisque c'est votre arbre."

=> Oui, il s'agit bien d'une même unité foncière. La limite de terrain n'est déterminée dans le bail que par une mention : "jusqu'à la tour".
J'ai cependant l'impression que je n'ai pas le droit d'aller dans cet espace ainsi déterminé sans son accord... Pourtant, d'autres textes indique que la taille d'un arbre qui présenterait un risque pour un bâtiment (ici, la tour) est de la responsabilité du propriétaire. Comment fit le propriétaire s'il est responsable mais ne peut pas élaguer l'arbre ?

"Et si ça ne suffit pas, et bien il faudra faire l'assignation en justice. Et obtenir du tribunal une astreinte financière jusqu'à exécution"

=> Bon, j'ai le sentiment qu'il va falloir aller jusque là..

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Concernant la hausse annuelle de loyer, oui elle est bien prévue au bail et j'ai bien suivi la procédure. En revanche le bâtiment est loué depuis 15 ans et n'a aucun DPE, puisque ce n'était pas nécessaire.

si le loyer s'avère sous-évalué (ce qui peut arriver soit parce qu'il était déjà bas à l'entrée dans les lieux par exemple soit aussi parce que nombre de révisions ont déjà été refusées, etc.), le bailleur est en droit de faire une "réévaluation" du loyer en respectant une procédure très stricte (1 seule fois au cours d'une même location, pour la fin du bail en cours

==> Euh, ça c'est très intéressant, parce que le loyer est effectivement sous évalué (50% du loyer standard du secteur).

Il est sous évalué parce que la demeure louée n'est pas dans un état impeccable. C'est une vieille maison un peu particulière avec 5/6 m de hauteur sous plafond et des fenêtre gigantesques (orangerie). Je doute qu'il obtienne un DPE D si on devait en passer un... D'où un loyer "au rabais"

"Pour la fin du bail en cours" = ça veut dire que le loyer augmentera au renouvellement du bail ??? Ma mère qui a fait le renouvellement l'an dernier, a pris par erreur un bail de 6 ans. Il semble que je sois cuit de ce côté là.

Après, si déjà il pouvait payer l'augmentation de 30 €, ce serait bien.

"vous devez demander 29,99 € d'augmentation... et PAS 30 €."
ah ok

le calcul est le suivant 
nouveau loyer = 930 €x 145.17 / 140.59 = 960.29 €
J'aurais donc dû faire un loyer à 930,29 € ??

C'est pénible à gérer pour tout le monde, je dois pouvoir lui faire cadeaux de 29 centimes

"le bail se renouvelle par tacite reconduction : ça veut dire que le contrat INITIAL reste valable tout au long d'une même location. Donc, PAS besoin d'en refaire un ! Si on doit y apporter des modifications, le seul moyen légal est d'établir un "avenant au bail" (daté, signé des parties prenantes, et en autant d'exemplaires que d'exemplaires de contrat de location existant). Donc, le contrat "refait l'année dernière" est nul "

=> Ok j'ignorai, ça merci beaucoup

Mais je crois qu'elle lui a d'abord donné son congé car la maison allait être vendue... avant que finalement je reprenne la propriété, (et je souhaitais conserver le locataire avec qui on s'entendait très bien au début).

SI un congé a été donné, et dépassé, je suppose qu'il fallait refaire un nouveau bail...

" le locataire est en droit de demander un DPE en cours de validité comme justificatif de la légalité d'une augmentation de loyer."

==> S'il n'y en a jamais eu il faut donc en faire un ? Et si le bien est classé G ? on a pas le droit de le mettre en location, alors on fait quoi ?

"" le calcul est le suivant 
nouveau loyer = 930 €x 145.17 / 140.59 = 960.29 €
J'aurais donc dû faire un loyer à 930,29 € ??

C'est pénible à gérer pour tout le monde, je dois pouvoir lui faire cadeaux de 29 centimes""

Oui, vous pouvez bien sûr faire cadeau des centimes à votre locataire... mais
930 €x 145.17 (T2 2024)  / 140.59 (T2 2023) = 960.2966 €

donc déjà, avec les arrondis des € ça donne 960,30 €...
et ensuite, OUI, bien sûr, vous pouvez faire cadeau des 30 centimes à votre locataire... ce qui donne 960 €  (et pas 930,29 € !!!)

Et pour la révision suivante (selon le classement du DPE....!), vous devrez repartir du "loyer actuel" : c'est à dire de 960€ (et pas de 960,30).

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"Mais je crois qu'elle lui a d'abord donné son congé car la maison allait être vendue... avant que finalement je reprenne la propriété, (et je souhaitais conserver le locataire avec qui on s'entendait très bien au début).

SI un congé a été donné, et dépassé, je suppose qu'il fallait refaire un nouveau bail..."

Si la maison "allait être vendue", le propriétaire du moment se devait de faire faire des DPE... (puisque c'était l'année dernière).

Je comprends qu'elle n'a pas été vendue... mais que vous l'avez ''reprise'' (peu importe que ce soit par héritage, legs ou achat) : vous êtes donc devenu nouveau propriétaire dudit logement (ou d'une "propriété avec logement") occupé par un locataire (depuis 15 ans). 

Or, dans ce cas-là, ("reprise de propriété avec logement occupé par un locataire"), le bail de celui-ci se poursuit sans aucun changement avec le nouveau propriétaire : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F35784

"SI un congé a été donné, et dépassé, je suppose qu'il fallait refaire un nouveau bail..." : 

NON. Si un congé avait été donné (en bonne et due forme) le locataire aurait dû quitter le logement au plus tard le dernier jour du bail en cours... ce qui ne s'est pas passé puisque, devenu propriétaire de ce logement avant la fin du bail en cours ET désirant garder ce locataire, vous avez pris la suite de cette location...

Donc, le contrat "refait" est nul et seul le contrat INITIAL de ce locataire est valable.

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DPE :

 "S'il n'y en a jamais eu il faut donc en faire un ?"

OUI SI le locataire refuse une révision de loyer et vous demande de justifier une augmentation de loyer (ou par honnêteté si vous avez l'intention de réviser le loyer... de ce logement en 'mauvais état' !)

"Et si le bien est classé G ?"

Si le locataire veut rester dans un tel logement sans rien vous réclamer, il peut... tant qu'il n'y a pas un arrêté de péril par exemple... (mais je ne mettrai pas ma main au feu pour vous affirmer que votre responsabilité ne serait pas engagée en cas de problèmes... !!)

"on a pas le droit de le mettre en location, alors on fait quoi ?"

mais vous ne le "mettez pas en location" : il EST déjà en location ! Vous pouvez continuer la location tant que le locataire accepte de vivre dans un tel logement... et tant qu'il n'y a pas un arrêté vous interdisant de louer (pour insalubrité ou péril... etc),

OU :

vous pouvez faire des réparations pour que le DPE soit au minimum classé E (et vous pourrez alors faire des révisions de loyer À CONDITION QUE une révision annuelle ait été prévue au contrat INITIAL) pour respecter au moins vos obligations de bailleur énoncées à l'art 6 loi 6/7/1989 : 

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000509310

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Précision de bail :
ma mère lui a donné son congé pour vente, puis comme il insistait, elle lui a fait un bail précaire de un an
...puis au final elle a fait un nouveau bail de 6 ans par erreur

Du coup, quel est le bail valide ?

Bonjour

merci encore pour toutes ces réponses.

Suite à vos conseils, je viens de contacter quelqu'un de l'ADIL.

==> Il m'indique que, même si un nouveau bail n'est pas nécessaire, s'il y en a eu un, il est valide quoi qu'il en soit et rend caduc le bail précédent. C'est un nouveau contrat qui annule les précédents.

Petite précision, c'est bien 1 an APRÈS la fin du bail pour lequel un congé a été donné que j'ai repris la propriété. Le locataire après son congé dépassé ne voulait pas partir, a supplié pour rester encore un peu, a obtenu un bail précaire, dont la fin a été dépassé, puis ma mère lui a refait un nouveau bail car il ne voulait toujours pas partir (et ,m'entendant bien avec lui, j'ai voulu le conserver).
 

==> Concernant l'arbre, je ne peux manifestement RIEN faire sinon engager un juge dans l'exécution des travaux. Sinon, attendre la fin du bail pour éventuellement faire valoir les dégradations (mais il faut attendre qu'il y en ait !!) comme argument à ne pas reconduire le bail. Je ne peux même pas faire venir un huissier dans son jardin sans son accord.

(Enfin, concernant le logement, on peut le catégoriser dans les "châteaux". C'est une gigantesque Orangerie composé de 5 fenêtres monumentales de 5m de haut et sans combles, qui ne pourra jamais valider aucun DPE à moins de refaire tout le bâtiment pour plusieurs centaines de milliers d'€.
Il restera donc à l'abandon si l'administration ne permet plus de le louer, mais le locataire n'ayant eu aucune intention de quitter les lieux après que son congé lui ait été donné, il doit s'y trouver fort bien).
Non, le PDE ne dit pas réellement si un logement est salubre ou pas, s'il est vivable ou pas. C'est juste un calcul de logiciel peu adapté à des anciennes bâtisses aux murs épais de 1m.