Régularisation des charges par le syndic

"Plutôt que "faire approuver", disons que le syndic a l'obligation de les soumettre à approbation dans les 6 mois de la clôture d'exercice."

Non plus : l'obligation des 6 mois est pour le budget s'il n'a pas été déjà approuvé en général lors de l'AG précédant l'exercice en cours.

Aucun texte ne fixe le délai pour soumettre ni approuver les comptes du syndicat, c'est bizarre mais c'est ainsi .... même dans le décret comptable, aucun délai, il est seulement dit que les comptes sont arrêtés à la clôture :
"L'exercice comptable du syndicat des copropriétaires couvre une période de douze mois. Les comptes sont arrêtés à la date de clôture de l'exercice."

"Est-il normal, légal qu'un syndic régularise les charges de l'immeuble 2 ans après"

Légalement, le syndic est censé faire approuver les comptes dans les 6 mois de leur clôture.

Mais beaucoup de syndics prennent des libertés avec ce délai car il n'y a pas de sanctions prévues par la loi si ce n'est pas respecté.

J'en ai déjà vu approuver 2 exercices au cours d'une même AG, avec 2 ans et demi de retard, pour l'exercice le plus ancien, et c'était même pas à cause du covid.

"soit disant qu'il n'a pas toutes les factures nécessaires pour cloturer l'exercice précédent."

C'est du baratin pour deux raisons :
1) D'un point de vue comptable rien empêche en fin d'exercice de "provisionner" une dépense attendue sans en avoir reçu la facture. Ça s'appelle une provision.
2) S'il s'agit d'une facture ancienne, ce serait assez grave qu'un syndic paie sans avoir reçu de facture. Sauf à la rigueur si c'est basé sur un contrat, mais à ce compte-là ne pas avoir la facture n'empêche pas de clôturer l'exercice puisque le contrat fait déjà office de justificatif.

Si vous êtes au Conseil Syndical, demandez-lui quelles factures il attend précisément et pourquoi il a payé sans facture, qu'on rigole.

Je pense surtout que les comptables sont en sous-effectif, ce qui est courant, donc ça prend du retard, surtout pour les exercices clos au 31/12 car c'est de janvier à mai que les comptables sont le plus chargé pour gérer toutes les clôtures d'exercice.



"Je suis bailleur donc je ne peux pas répercuter auprès de mon locataire en temps réel."

Théoriquement, la prescription de 3 ans démarre au jour où vous avez connaissance du montant de la régularisation.

Mais le locataire peut demander à payer de manière échelonnée si la régularisation tarde à arriver.

Et ça peut être problématique si vous comptez demander le remboursement de la TEOM au locataire, car la régularisation des charges doit forcément porter sur la totalité des charges, ce qui peut vous priver de la régularisation de la TEOM pour cause de prescription si le syndic tarde trop.

A ce compte-là vous seriez en droit de vous retourner contre le syndic pour faute si ça vous cause un préjudice.

"Peut-on obliger le syndic à refaire un AG pour cloturer l'exercice 2024 ?"

Il est encore dans les délais pour l'exercice 2024, s'il se clôture bien au 31/12/2024, puisque le syndic a jusqu'au 30/06 pour faire procéder à l'approbation des comptes.

Bon après, il y a que le Conseil Syndical qui peut demander des comptes au syndic.

Mais en aucun cas l'"obliger" à faire quoique ce soit, en dehors de l'obliger à produire tout document en rapport avec la copropriété à peine d'astreinte journalière prévue par la loi.

Mais la meilleure façon de sanctionner un syndic qui traine des pieds, c'est de lui rappeler qu'il n'est pas indispensable et pourrait facilement être remplacé à la prochaine AG par un autre syndic s'il ne remplit pas correctement sa mission.

Bonjour,

"Légalement, le syndic est censé faire approuver les comptes dans les 6 mois de leur clôture."
Aucun texte ne dit cela, la preuve c'est que même présentés en AG, l'approbation peut être repoussée d'année en année (avec de gros problèmes à la clé)

La seule façon d'obliger un syndic à présenter les comptes c'est d'avoir un CS fort qui pousse .... et de prendre les mesures pour en changer.

En effet, un syndic qui ne fait pas son travail doit être changé.

En tant que bailleur le syndic ne vous doit rien pour présenter les comptes à votre locataire. Par contre avant l'AG vous pouvez consulter les factures, contrats, etc... qui vous permettront (avec des efforts) de présenter les comptes locatifs à votre locataire.

En conclusion, si vous avez un syndic pro, il FAUT en changer !!!! si vous avez un syndic non pro, alors il faut aussi en changer soit pour un plus pressé ou plus compétent ou passer par un syndic pro...

Alors avez vous un syndic pro ou non pro ?
Avez vous un CS ?