Conséquence d'un vote contre l'approbation d'un solde trvx

Bonjour,

Le compte de ces travaux est figé.

Si le solde est positif, ce solde ne peut être rendu aux copros
Si le solde est négatif, ce solde ne peut être réclamé aux copros, mais suivant son importance les comptes peuvent être mis à mal en fonction du "trou".

De plus si cela dure plusieurs années, l'histoire va s'oublier et ce sera encore pire si vous changez de syndic entre temps.

Si malgré les sommes contestées, le solde est négatif, je vous encourage à voter une résolution d'appel de fonds pour combler au moins ce déficit. Restera à traiter par le CS les sommes de vacations contestées
 

"Les 1600 €correspondent à la vacation du syndic pour la gestion du sinistre"

Effectivement, les 1600€ de vacation sinistre n'ont RIEN A FAIRE dans un compte travaux.

Dans un compte travaux il ne peut y avoir que les honoraires travaux en pourcentage prévus au III de l'article 18-1 A de la loi de 1965 et le 7.2.5 du contrat-type de syndic et votés dans la même AG que les dits travaux, vous êtes donc totalement en droit de les contester.

Et ces honoraires doivent obligatoirement être un pourcentage, ça ne peut pas être un forfait.

Par ailleurs, comme le précise très explicitement le 7.2.4 du contrat-type de syndic, les honoraires sinistres incluent exclusivement :
- Les déplacements sur les lieux
- La prise de mesures conservatoires
- L'assistance aux mesures d'expertise
- Le suivi du dossier auprès de l'assureur

Ça n'inclut pas le "suivi de travaux", ni la réalisation de devis ou autres liés aux travaux en tant que tels.
Ces honoraires de suivis travaux peuvent uniquement être proposés en AG et être exprimés en pourcentage (cf plus haut).

Par ailleurs, je vous invite à demander les conditions particulières et générales de votre assurance MRI (Multi-Risques immeuble) ainsi que le relevé de sinistralité et le décompte complet des indemnités perçues par le syndicat au titre de ce sinistre. Au besoin en passant par le Conseil Syndical.

Car je n'ai encore jamais vu une assurance MRI qui ne prenne pas en charge les honoraires du syndic de suivi d'un sinistre garanti.

Ce qui veut aussi dire que :
- soit le syndic tente de facturer en doublon ses honoraires (je l'ai déjà vu plus d'une fois)
- soit le syndic s'est fait refuser ses honoraires profondément irréguliers par l'assurance et tente de les refacturer au syndicat (également vu de nombreuses fois)

Dans les deux cas il apparait bien évidemment souhaitable de les contester.


"Nous envisageons de voter contre cette résolution, mais quelle serait les conséquences de ce vote contre ?"

Pas grand chose malheureusement si ce n'est pas suivi d'autres actions.

Vous vous retrouveriez juste avec un compte travaux non approuvé qui risque de rester indéfiniment en comptabilité sans jamais être apuré et sans que le syndic soit obligé à quoique ce soit et sans qu'il ait à restituer les sommes.

Pour forcer le syndic à restituer les honoraires, il est indispensable de demander l'inscription d'une résolution à la prochaine AG en vue de donner pouvoir au Conseil Syndical de négocier une issue amiable avec le syndic et à défaut donner pouvoir au président du Conseil Syndical (3ème alinéa de l'article 15 de la loi de 1965) d'engager une action en Justice à l'encontre du syndic pour obtenir la restitution des honoraires indument perçus.

Il peut également être souhaitable de proposer un changement de syndic.

Merci de votre retour Rambouillet41

Le solde est négatif de 250 € (très faible) pour une franchise et de 1600 € pour leur honoraire....si on valide, on perdra tout notre pouvoir de contestation des 1600 € de vacations.

Je connais le syndic , ils nous diront que nous avons validé les comptes et donc de fait validé leurs honoraires

Les 1600 €correspondent à la vacation du syndic pour la gestion du sinistre

Que prévoit le contrat avec le syndic au sujet des vacations ?

Je connais le syndic , ils nous diront que nous avons validé les comptes et donc de fait validé leurs honoraires

Le syndic peut dire ce qu'il veut, c'est au CS de veiller à ce que les frais réclamés soient prévus. 

Je pense qu'il est possible de scinder la résolution à soumettre à l'AG :

. Le solde de travaux

. La vacation 

Il faudrait connaitre ce que sont ces vacations, car dns son contrat il est prévu ceci :
"Ne donnent lieu à aucune rémunération supplémentaire et sont comprises dans la rémunération forfaitaire :

-les formalités de déclaration de sinistre concernant les parties communes et les parties privatives quand le sinistre a sa source dans les parties communes ;

-la gestion des règlements aux bénéficiaires."

Donc ceci ne pourrait concerner que :
* ce qui aurait été décidé par une AG : honoraires de suivi de travaux
+ réunions avec des experts
+ ...

Enfin pour qu'il n'y ait pas d'ambiguïtés sur la décision de l'AG, il faut :
+ un président de séance qui ait du poids pour imposer un libellé de résolution
+ préparer un libellé qui citent tous les chiffres exclus du chiffre d'approbation du solde, tels que ces 1600 €
+ faire voter sur ce libellé
+ veiller à ce que ce libellé soit bien inscrit sur le PV

Et enfin si ce syndic ne vous satisfait pas, refléchir à en changer .... (mais pas tous les ans ????) 

Le syndic doit justifier son travail pour 1600 € d'honoraires et vous vérifierez si cette activité rentre ou non dans son contrat/forfait.

En attendant, vous votez le solde des travaux en libellant la résolution pour un montant de ...... dont sont exclus les 1600 € d'honoraires du syndic, l'AG n'ayant eu connaissance de l'activité correspondante (par exemple)  

Bonjour,

Les frais de vacations pour des travaux doivent être écrits dans le contrat du syndic. Si le solde est négatif donc les travaux plus chers de 250,00 € que votés lors d'une précédente résolution en AG, les honoraires du syndic sont à rapprocher de ces 250,00 €. Pour notre syndic, ce serait 250,00 € .