Loctaire depuis 25 ans aucune charges locatives

"Suite au passage de l'acte notarié j'ai du mal a comprendre que l'ancien propriétaire est tout payé et que le nouveau réclame"

Ce n'est pas tout à fait vrai.

Ça veut juste dire que l'ancien copropriétaire est à jour du paiement des provisions.

La régularisation définitive des charges d'une période n'a lieu qu'après approbation des comptes.

Par exemple, en admettant une clôture des comptes de copropriété au 31/12/2021 pour la période allant du 01/01/2021 au 31/12/2021, l'approbation des comptes se fait en général à partir d'avril-mai 2022 voire plus tard dans l'année si le syndic a du retard (courant).

Ça n'a donc rien d'étonnant que le nouveau copropriétaire qui a acheté début 2022 subisse la régularisation des charges de l'exercice 2021, soit une période avant qu'il soit copropriétaire, si l'approbation des comptes a lieu après la vente.

C'est également ce que dit l'article 6-2 du décret de 1967 sur les copropriétés :
"A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :
3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes."

En gros, c'est au nouvel acquéreur de supporter la régularisation de charges même s'il n'était pas encore copropriétaire pour la période considérée.

Et par voie de conséquence il peut vous la réclamer, sachant que la prescription commence à partir de la date où le bailleur a eu connaissance de la régularisation de charges, donc courant 2022 lors de l'approbation des comptes.

Bonjour

Mon bail d’habitation (loi du 6 juillet 1989) est signé le 1 mai 1999 et il précise provisions sur charges : inclus

donc c'est bien des provisions et non un arrêté définitif de charges

donc OUI ; votre nouveau bailleur est en droit de vous réclamer le supplément par rapport aux charges réelles que vous devez supporter ; il faut lui demander le justificatif

votre bailleur actuel ; ayant acheté début 2022 ;je suppose à juste titre ; que  les charges payées par le précédent bailleur étaient calculées sur l'exercice 2020/2021 et non sur l'exercice 2021/2022  dont les charges ont été arrêtées lors de l'AG qui a eu lieu courant 2022

à titre d'info

avez vous eu un avenant au bail pour modification du bailleur ??

Lacte notarié du 28 janvier 2022 précise :

« Qu'il n'existe pas, à ce jour, de retard dans le paiement des loyers et de leurs accessoires »(Page 10)

page 20 : un tableau représentant la position de XXXX à l’égard du syndicat des copropriétaire indique que toutes les charges sont payées « 00,00€ ».

page 22 : « L’ACQUEREUR supporte les charges de copropriété à compter du jour de l’entrée en jouissance et les travaux  votés à compter de ce jour. »

Suite au passage de l'acte notarié j'ai du mal a comprendre que l'ancien propriétaire est tout payé et que le nouveau réclame

non pas d'avenant le bail est le même depuis 25 ans et toujours payé  le même loyer

bonjour,

les charges peuvent être qualifiées de "provisions" sur charges ou de "forfait" de charges... selon le type de location :

1/ Location nue :

les charges sont obligatoirement des "provisions" mensuelles sur charges qui doivent être régularisées annuellement, suite à l'approbation des comptes en AG (Assemblée Générale annuelle des copropriétaires), et avec une prescription de 3 ans : Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6/7/1989 :

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028777184/

« Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.»

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Régularisation tardive des ‘’provisions’' sur charges : loi du 6.7.89 : art. 23, alinéa 9 :

« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être effectué par le locataire par douzièmes. »

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TEOM : si c'est ce système de Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères qui est instauré dans votre commune, elle est à rembourser au bailleur, en sus des provisions de charges... à moins qu'elle ne soit incluse dans le montant desdites provisions sur charges.. mais devra être alors régularisée annuellement.

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2/ Location meublée (ou colocation nue) :

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a) avec des "provisions" sur charges :  même cas qu'au § 1/ ci-dessus...

La TEOM, si c'est ce système de Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères qui est instauré dans votre commune, est à rembourser au bailleur [qui la paye en même temps que sa TF (Taxe Foncière)] :

- sur justificatif = copie des avis de TF concernés,

- SANS les frais de gestion/rôle : qui sont toujours, dans TOUS les cas, à la charge des bailleurs,

- pour le temps réel d'occupation : pour la globalité d'une location : depuis la remise des clés au locataire (quelle que soit la date de signature du contrat de location) jusqu'au rendu des clés par le locataire (quelle que soit la date de fin du préavis du locataire si le congé émane de lui OU quelle que soit la date de fin du bail en cours si le congé émane du bailleur),

- et la prescription est aussi de 3 ans.

La TEOM peut être demandée par le bailleur :

- SOIT sous forme de provisions mensuelles avec les autres provisions sur charges (elle sera alors régularisée annuellement),

- SOIT en 1 seul paiement annuel.

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b) avec un forfait de charges :

- le montant d'un forfait est immuable tout au long d'une même location. Il peut toutefois être "indexé" en même temps et aux mêmes conditions que le loyer au moment de la "révision" annuelle du loyer SI - et seulement SI - une "révision" annuelle de loyer avait été prévue au contrat lors des signatures.

- La TEOM est systématiquement incluse dans un forfait de charges, car, bien que restant une taxe, elle est dans ce cas assimilée à une charge locative... SAUF SI une clause particulière (introduite au contrat de location au moment des signatures) stipule qu'elle sera à payer à part, en sus du forfait de charges.

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cdt.

Le texte concerne la vente entre vendeur et acquéreur

A mon avis, c'est l'ancien propriétaire qui est habilité à réclamer le paiement des charges locatives pour l'année 2021, mais pas le nouveau acquéreur