Parties communes à jouissance privative non mentionnées RC

Question

Bonjour,

Il s'agit d'une copropriété qui compte des parties communes à jouissance privative depuis des décennies. Celles ci ont été approuvées par les copropriétaires avec l'accord du syndic bénévole qui, de toutes façons, ne faisait jamais des AG. Lors de la mise en vente d'un appartement avec une cave attenante en usage privatif, on se rend compte qu'aucune partie commune à jouissance privative n'est mentionnée dans le règlement de copropriété. L'immeuble date des années 20. Le notaire nous dit qu'il faut faire appel à un géomètre, créer des lots nouveaux, modifier le règlement de copro et tout ce qu'il s'en suit et que cela va coûter autour de 12.000 euros, voir plus. L'immeuble comporte 5 lots. Faisant des recherches, j'ai vu sur le site du gouvernement qu'on peut, soit juste modifier le règlement de copro sans rien changer, en indiquant simplement les parties communes à jouissance privative, soit continuer comme jusqu'à maintenant car L'article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (qui exige la mention de ces parties dans le règlement de copro) n'est applicable qu'aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022.

"Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas les parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes, le syndicat des copropriétaires inscrit à l'ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance. L'absence d'une telle mention dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l'existence de ces parties communes."

Le problème c'est que le notaire n'entend rien et il veut la totale. En a t-il le droit dès lors que la loi contemple cette possibilité ? Merci à ceux qui répondront.

_lael_ · Answer

"Celles ci ont été approuvées par les copropriétaires avec l'accord du syndic bénévole qui, de toutes façons, ne faisait jamais des AG"

Elles n'ont donc jamais été approuvées, ce que vous décrivez n'a aucune valeur.

"article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965"

L'article 89 de la loi 3DS a limité le champs d'application de cet article aux immeubles mis en copropriété après le 01/07/2022.

C'est je suppose le passage que vous citez juste après.

Mais ça n'a rien à voir avec votre problème en fait.

Une partie commune spéciale n'est pas une partie commune à jouissance privative car par définition c'est une partie commune à plusieurs copropriétaires et pas qu'un seul..

La définition de partie commune spéciale est donnée à l'article 6-2 de la loi de 1965 :
"Les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers."

Et c'est à recouper avec avec le premier alinéa de l'article 10 de la loi de 1965 :
"Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées."

A nouveau, si c'est individualisé (privatif) ce n'est pas une partie commune spéciale et la question de répartition des charges ne se pose pas.

Également, ce n'est pas parce que vous "annexez" une partie commune pour vous en réserver la jouissance que ça en fait "de fait" une partie commune à jouissance privative ou une partie commune spéciale.

Ça devient une partie commune spéciale à partir du moment où l'usage limité à plusieurs copropriétaires est incontestable et surtout prévu par le RC.

Typiquement un vide ordure qui dessert uniquement 3 appartements est une partie commune spéciale à ces 3 appartements à partir du moment où le RC mentionne l'existence de ce vide ordure.

Et ce même si ce même RC ne prévoit pas de clés de charges spéciales pour ce vide ordure.

Donc je partage l'avis de votre notaire, il n'y a rien qui prouve votre droit de jouissance sur les parties communes dans la mesure où il n'y a aucun PV d'AG, aucune actualisation du RC ni de l'état descriptif de division.

rambouillet41 · Answer

Bonjour,

"Celles ci ont été approuvées par les copropriétaires" : si elles n'ont pas été approuvées en AG, ces approbations n'ont aucune valeur .....

Parties communes à jouissance privative non mentionnées RC

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