Litige EDLS

"sachant qu'il avait demandé au juge un remboursement de frais et une indemnités qui lui ont été refusé (c'est écrit après la decision) "

Ce qui importe surtout c'est est-ce que les dépens sont mis à votre charge ?

Il serait étonnant que non si la décision lui donne raison, car en application de l'article 696 CPC par défaut la partie perdante est condamnée à ces dépens :
"La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie."

Comment est formulée la décision ?

"Il m'accuse d'avoir caché lors de l'EDLS un élément qu'il a du faire réparer (12 jours après mon départ) et me le facture. "

S'il peut démontrer que vous lui avez caché mais surtout que ça date d'avant votre libération des lieux, ça peut passer.

Mais en pratique c'est presque impossible à démontrer à moins de faire constater par un huissier.

"Il me demande de payer une societe qui serait intervenu chez moi en janvier (alors que c'est sa femme qui l'a fait, j'étais presente) une société créer en avril. "

S'il le présente comme ça, ça ne passera pas, car ce serait assimilé à un faux.

Mais s'il se contente de présenter un devis, même daté de 3 mois plus tard, il n'y a pas de raison qu'un juge refuse.

Le but étant d'"évaluer le coût de remise en état", peu importe qui a effectué la remise en état : lui-même ou une entreprise ou même si aucune remise en état n'est effectuée (cf jurisprudence).

"Et à t'il le droit de prendre des photos d'internet (screen de magasin bricolage ) pour me réclamer de l'argent ? Est ce que ça a une valeur ? Qu'est ce qui me prouve qu'il a acheté ça ?"

Ça peut passer, l'important est de pouvoir justifier du prix et que donc la référence de l'article et son prix apparaissent clairement.

Mais c'est préférable de fournir un devis.

Sachant que j'ai déjà vu une décision de justice qui validait l'impression d'un "panier" sur un site d'e-commerce comme étant acceptable.

A nouveau, il n'est pas nécessaire d'acheter le produit ni même de prouver qu'on l'a utilisé.

"A t'il le droit de me facturer des rebouchages de trou sans facture ? Il me réclame 10e par trou (j'ai été tellement bête sur ça si vous saviez, les trous étaient présent à mon arrivé mais je ne l'ai pas fait notifié a mon arrivée)"

Un devis est suffisant, il n'est pas nécessaire d'avoir une facture.

Quant au forfait, si une grille est prévue en annexe du contrat, ça peut passer.

Dans le cas contraire c'est plus compliqué mais pas impossible.

J'ai vu passé des jurisprudences disant qu'à partir du moment où une dégradation est constatée, typiquement via EDLS, ce qui fait qu'un préjudice est avéré, le juge ne peut pas refuser d'en évaluer le coût de remise en état même en l'absence de devis/factures produits. Car cela constituerait un déni de justice à partir du moment où le préjudice est incontestable et reconnu.

Ce qui ouvre la porte à l'application d'un forfait, mais ça reste à la discrétion du juge.

 

"Soit il me réclame plus de 300e en plus de mon DG alors que concrètement sur le l'EDLS il n'y avait que 2 choses abîmés... "

Bien évidemment il ne peut réclamer que ce qui apparaît clairement sur l'EDLS.

Et si cela n'apparait pas clairement, c'est à lui de démontrer à postériori votre responsabilité, ce qui, comme déjà indiqué précédemment, est quasiment impossible.

bonjour,

Un MERCI D AVANCE aurait été apprécié.............................

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J'en pense que votre ex bailleur tente de profiter de vous... parce que des retenues sur DG ne peuvent se faire que si des dégradations ont été mentionnées sur l’EDLS - signé des parties prenantes -, tout en ne figurant pas sur l’EDLE, ET sans avoir été rajoutées après signatures, ET doivent être justifiées par des "devis" OU des "factures".

Donc, déjà, toutes les retenues faites par votre ex bailleur pour des "dégradations" ne figurant pas sur l'EDLS (signé des parties prenantes) peuvent (et doivent) être contestées : courrier R + AR (dont vous conservez précieusement copie et les 2 récépissés).

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EDLS : vous auriez dû exiger votre exemplaire << au moment des signatures >> (art 3-3° du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016), OU, au moins accompagner votre bailleur - sans le lâcher d'une semelle - pour aller faire une photocopie (à ses frais) quelque part (la Poste, bureau de tabac du coin, ....).

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Huissier : il n'est pas question qu'il vous fasse payer SES frais de commissaire de justice (anciennement huissier de justice) : art 4-p loi 6/7/1989... qui ne parle pas spécialement de ces frais-là, mais le bailleur n'est pas en droit de faire payer des frais de gestion/déplacements privés même s'ils concernent la location/.... etc.

Seule une partie des émoluments du commissaire de justice peut vous être réclamée... dans le cas où vous (ou votre ex bailleur) aviez fait obstacle à la réalisation d'un EDLS "contradictoire" (= en présence du bailleur ET du locataire), et cette partie consiste en la moitié (l'autre moitié étant due par le bailleur).

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Cumulus : le détartrage ne fait pas partie des "menues réparations" auxquelles le locataire est seulement tenu (art 7 loi 6/7/1989), et c'est donc à la charge du propriétaire.

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Société créée en avril : ne peut évidemment pas établir une facture pour une  réparation faite avant sa création... d'autant que c'est la femme de votre ex bailleur qui l'a faite et de plus, EN VOTRE PRÉSENCE.... !! Et le temps passé par le bailleur (ou sa femme) n'est pas "facturable" au locataire.

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Preuves d'achat : une retenue sur DG doit être justifiée SOIT par un "devis" SOIT par une "facture" d'une entreprise, SOIT par un ticket d'achat établie par le magasin ou une facture d'achat dudit magasin.

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10 € facturés par trou non rebouché : (effectivement, vous auriez dû exigé qu'ils soient mentionnés sur l'EDLE).

Une retenue sur DG ne peut PAS être forfaitaire, et dans le cas où le bailleur répare lui-même quelque chose, il ne peut retenir sur le DG de son locataire QUE le montant des matériaux utilisés (je dis bien "matériaux", et pas "matériels) ET sur justificatifs (ticket ou facture du magasin où il a acheté par exemple du plâtre, de la peinture, ou autre matériaux....).

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Restitution du solde du DG : quand il y a dégradations (légalement retenues), le bailleur dispose de 2 MOIS à partir de rendu des clés pour restituer le solde du DG accompagné (si possible) des justificatifs desdites retenues. Quand le délai est dépassé, le locataire est en droit de réclamer des pénalités de retard par mois de retard entamé : voir mon topo au § II-H.

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En complément et à toutes fins utiles, je vous propose de lire un de mes topos, ainsi que les liens donnés :

https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2

ATTENTION : correction ici du § II-G

Le texte juste est :

“ En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues si l’EDLS est non conforme à l’EDLE) jusqu’à 20 % maximum du montant du DG (…) ”

et PAS : ‘(…) jusqu’à 1 mois de loyer hors charges’. 

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À votre disposition si besoin d'autres réponses :-)

cdt.

Bonjour, 

Excusez moi de ne pas avoir mis merci directement, vous pouvez bien comprendre que je suis un peu perturber par la situation. Et quand j'ai voulu le rajouter c'était trop tard. Je me suis dis tempis je dirais merci directement à chaque réponse. Enfin bref.... 

Donc si je comprends bien ce que vous me dites. Il y a beaucoup de chose que je peux refuser  ? Je dois le faire par courrier AR ? Je dois contacter un avocat ? Je suis complètement perdue face à cette situation. J'ai jamais eu ça ! J'ai l'impression qu'il profite que sa femme est avocate pour me faire peur et abuse de cela... ou alors j'en deviens parano

Et comme dans son courrier adressé au juge pour avoir une ordonnance pour les visites, c'est que du faux. Sachant qu'il n'a jamais voulu me donné les justificatifs donné aux juges (donc nos échanges par mail...)  

En tout cas merci de votre réponse. Cela me rassure, car je n'avais jamais eu de soucis avant avec mes locations... Je me suis fais avoir par des gens super gentil au départ et la j'ai l'impression de me prendre un coup de massu depuis plusieurs mois... 

J'ai l'impression qu'on veut me faire payer la plainte concernant sont chien (il a tué mon chat dans mon jardin [clos]) sous nos yeux) et j'ai un enfant... 

Que me conseillez-vous de faire maintenant ?

Merci