Augmentation de loyer

https://www.bouygues-immobilier.com/investir-dans-le-neuf/les-dispositifs-dinvestissement-dans-le-neuf/loi-pinel/le-calcul-dun-loyer-pinel

extrait :

<< Le propriétaire d’un logement Pinel pourra augmenter son loyer dans le cas où l’indice de référence des loyers (IRL), publié par l’INSEE chaque trimestre, est en hausse. Il appliquera cette augmentation annuellement, à la date fixée dans le bail de location. >>

Vous avez donc fixé le 1er loyer de 04/2022 en fonction des règles définies par la loi Pinel (et au prorata depuis le jour de la remise des clés, disons le 20/04). Très bien. Et vous avez mentionné un trimestre et son indice INSEE, les derniers connus au 20/04/2022 = le trimestre mentionné sur le contrat doit être le 1° T 2022 (dans mon exemple), avec un indice INSEE égal à 133,91 et disons que le loyer initial est de 560 €.

A partir de là (vous oubliez les plafonds Pinel), puisqu'une révision annuelle a bien été mentionnée au contrat au moment des signatures, vous pourrez pratiquer une révision chaque année : il se trouve que l'indice INSEE du 1er T. 2023 (138,61) est supérieur à l'indice INSEE du 1er T. 2022 (133,93) : vous pouvez donc calculer le nouveau loyer.

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Quand réviser le loyer ?

- SOIT à la date de signature du contrat,

- SOIT à une autre "date d'effet" qui a pu être mentionnée au contrat au moment des signatures.

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Comment réviser le loyer ?

Vous calculez le nouveau loyer en fonction de la formule déjà donnée :

loyer HC / indice INSEE du 1°T 2022 x indice INSEE du 1° T 2023

560€ / 133,93 x 138,61 = 579,568 € -> arrondi des € -> 579,57 €

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Vous aurez peut-être aussi à faire le prorata pour le loyer du dernier mois dû de vos locataires : ils doivent vous donner congé et respecter le préavis adéquat : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168

Ils vous devront loyer et charges jusqu'à la fin de leur préavis (lequel démarrera à réception de la notification de leur congé et se terminera - de date à date - 1 ou 3 mois plus tard selon le cas), SAUF SI, pour un départ anticipé, un nouveau locataire, (avec votre accord = signature d'un nouveau contrat), entrait dans les lieux "PENDANT" le préavis du locataire sortant : dans ce cas, les locataires  sortant ne vous devraient loyers et charges QUE jusqu'à la veille de l'entrée dans les lieux (= jour de remise de leurs clés, quelque soit la date de signature du contrat) de ce nouveau locataire (pas le droit pour un bailleur d'encaisser simultanément 2 loyers pour le même logement).

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Si vous vous êtes trompé(e) de calcul pour la révision faite en avril 2023 ET que c'est au désavantage de votre locataire, ça serait honnête de lui restituer le trop perçu (ça arrive à tout le monde de se tromper et votre locataire sera reconnaissante de votre honnêteté).

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Sachez aussi qu'il n'y a PAS de rétroactivité pour une révision de loyer.

Par exemple, si la date d'effet du bail est le 20/04 et que vous avez oublié de faire une révision pour le 20/04 mais que vous informez seulement le 27/05 votre locataire que vous allez faire la révision de 2023, il vous faudra calculer le prorata pour le mois de Mai 2023 :

-> 1° au 30/04/2023 : même loyer initial, 560 € (pour reprendre mon exemple)

-> du 1° au 26/05 : 560€ / 31 jours x 26 jours = 469,677 € -> = 469,68 €

+ du 27 au 31/05 : 579,57 € (loyer révisé) / 31 x 5 = 93,479 € -> 93,48 €

=> TOTAL loyer MAI = 563,16 € (469,68 + 93,48).

-> du 1°/06 au 30/06 : 579,57 € jusqu'à la prochaine révision annuelle.

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En complément et à toutes fins utiles, je vous propose de lire 2 de mes topos, ainsi que les liens donnés :

• https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2

ATTENTION : correction ici du § II-G

Le texte juste est :

“ En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues si l’EDLS est non conforme à l’EDLE) jusqu’à 20 % maximum du montant du DG (…) ”

et PAS : ‘(…) jusqu’à 1 mois de loyer hors charges’

• https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8399640-location-visite-limite-et-cEnoup-de-coeur-qui-fait-les-travaux#2

[Ne pas tenir compte du § V sur la TH qui a été supprimée pour toute résidence principale]

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Bonne lecture....

cdt.

Je me suis peut-être embrouillé les pinceaux... quelle est la date d'effet complète du bail ?... avril 2022... mais le combien ?

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Et pour que ça soit + simple, merci de me donner aussi le loyer HC initial.

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D'après le 1er lien donné post 3, il est dit que les révisions annuelles de loyer peuvent se faire DU MOMENT QUE L'INDICE INSEE DE L'ANNÉE "N" (= celle où on fait la révision) EST SUPÉRIEUR À CELUI DE L'ANNÉE N-1 (l'année d'avant).

Ce qui est difficile à comprendre c'est que pour votre location du 12/04/2022 il vous faut utiliser l'indice du 4°T 2021 (année N en 2022 mais année N-1 en 2023)... ce qui semble "décaler" les années N et les années N-1 par rapport à l'année en cours...

extrait :

<< Le propriétaire d’un logement Pinel pourra augmenter son loyer dans le cas où l’indice de référence des loyers (IRL), publié par l’INSEE chaque trimestre, est en hausse. Il appliquera cette augmentation annuellement, à la date fixée dans le bail de location. >>

DONC: SVP, POUR LES RÉVISIONS ANNUELLES DE LOYER, OUBLIEZ LES PLAFONDS PINEL... ET NE TENEZ COMPTE QUE DES IRL PUBLIÉS PAR L'INSEE.

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Loyer au 12/04/2022 (jusqu'au 11/04/2023) = 684 €

indice INSEE du 4°T 2021 (dans votre cas, année N en 2022 qui devient année "N-1" en 2023) = 132,62 

PREMIÈRE révision : pour le 12/04/2023 : 

loyer HC / IRL INSEE du trimestre année N-1 (= année de signature du contrat) x IRL INSEE du MÊME trimestre année N (= année où la révision est faite).

684 € / 132,62 (= indice du 4°T année 2021) x 137,26 ( = indice du MÊME T. année 2022) = 707,93 €

• Loyer pour Avril 2023 : 699,16 € (250,8 + 448,36)

- du 1°/04 au 11/04 : 684 € / 30 jours x 11 jours = 250,80 €

- du 12 au 30/04 : 707,93 € / 30 jours x 19 jours = 448, 355 -> arrondi des € -> 448,36 €.

• Loyer pour Mai 2023 : 707,93 €. (jusqu'à la prochaine révision annuelle pour le 12/04/2024... si vos locataires restaient finalement dans le logement).........

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Je ne sais plus comment vous expliquer... relisez le § II-M de ce lien (déjà donné post 3) et n'hésitez pas à téléphoner :

https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2

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cdt.

RECTIFICATION... avec toutes mes excuses... vous avez raison : vous devez respecter l'IRL Insee ET le plafond Pinel :

https://lagestionenligne.fr/comment-augmenter-un-loyer-en-loi-pinel/

extrait :

<< Augmenter un loyer loi Pinel est tout à fait possible, mais la hausse doit se faire dans un cadre précis.

En effet, si la loi Pinel permet aux propriétaires bailleurs de bénéficier de réductions fiscales intéressantes, elle implique aussi le respect de trois règles pour louer son bien en Pinel :

• Avoir un bien éligible
• Choisir un locataire éligible
• Respecter les conditions du Pinel en matière de bail et de plafonnement du loyer

C’est suivant ce dernier point que l’augmentation du loyer Pinel doit suivre deux grandes règles : respecter le principe de l’indexation et ne pas dépasser le plafond de loyer Pinel. >>

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Par contre, je ne trouve rien de précis sur le Net au sujet du loyer à appliquer à un nouveau locataire.... mis à part que le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire DOIT impérativement figurer sur le contrat du nouveau locataire.

Vous pouvez contacter l’ADIL la plus proche du lieu de cette location : des juristes de l’immobilier vous conseilleront gratuitement :

https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/

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D'autres liens intéressants :

https://www.cogedim.com/investir/les-solutions-pour-investir-dans-le-neuf/le-dispositif-pinel/locataire-pinel/loi-pinel-changer-son-locataire/

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R31791

https://www.monlogementneuf.com/articles/augmentation-loyer-fin-pinel_157.php

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cdt.