Dépôt de garantie
val75 Messages postés 269 Date d'inscription jeudi 14 janvier 2010 Statut Membre Dernière intervention 12 janvier 2024 - 7 nov. 2023 à 10:26
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2 réponses
Modifié le 25 sept. 2023 à 15:39
NON
Un dépôt de garantie n'a pour vocation que d'être utilisé en cas de dégradations locatives constatées dans le logement par un Etat des Lieux de Sortie au départ du locataire.
Il ne peut donc pas être utilisé pour compenser le non versement du loyer, sauf "compensation de créance" décidée par décision de justice.
Un locataire qui refuserait de payer son dernier loyer pour ce motif s'expose à une déclaration d'impayée auprès de la CAF, sa caution / Visale / organismes de cautionnement et autres procédures.
Ce qui peut lui valoir le blocage de prestations et de prises en charges futures par ces organismes.
Et personnellement, même si c'est particulièrement fastidieux, en tant que bailleur, je le fais pour le principe.
Car je n'aime pas être pris pour un paillasson.
D'autant qu'en toute logique, si on respecte strictement la loi, à utiliser le dépôt de garantie pour compenser le non versement de tout ou partie du dernier loyer, le bailleur s'expose à des sanctions, dont d'importantes pénalités prévues par l'article 22 de la loi de 1989.
29 oct. 2023 à 20:18
Bonsoir,
Etat des lieux de sortie le 10 juillet, documents (charges, taxe foncière demandée par le gestionnaire le 19 septembre!).Oui on était pas d'accord sur le montant à restituer, la TOM de 2023 ne figurait pas et le calcul des charges était incompréhensible.
J'ai fourni les devis .J'ai demandé l'application des 20% de retenue en attendant la prochaine AG (ce que m'a déconseillé le gestionnaire car je devrais rembourser une partie, je le sais ).
Le mandat de gestion stipule: "Gestion de la restitution du dépôt de garantie au locataire. Le propriétaire sera prévenu de la somme prélevée sur son compte, correspondant au décompte de sortie". J'avais déjà envoyé au fur à mesure les documents quand je les recevais de mon côté mais le gestionnaire ne les voyait pas dans l'extranet.J'ai récupéré le DG auprès de l'ancien gestionnaire (contrat rompu en cours de location)
Ce qui me manque c'est le mode de calcul des charges au prorata du temps de présence, je bute sur les explications fournies. A ce moment là je le fais toute seule et je vire ce gestionnaire si je dois faire son travail.
Donc avec ce mandat de gestion, je suis couverte par la négligence du gestionnaire auprès du locataire si celui-ci demande des pénalités de retard?
Cdt
29 oct. 2023 à 22:05
"... le calcul des charges était incompréhensible."
Avez-vous demandé des explications à votre agence ?
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"J'ai demandé l'application des 20% de retenue en attendant la prochaine AG (ce que m'a déconseillé le gestionnaire car je devrais rembourser une partie"
Vous avez eu raison... bizarre le "conseil" (!?) de votre agence... !!
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Réponse à votre dernière question : hélas non ! Désolée ... mais un locataire n'a rien à voir avec les problèmes qu'un bailleur peut rencontrer avec son gestionnaire.... et tout bailleur est responsable du choix de son gestionnaire...
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Si votre locataire est en droit d'obtenir des pénalités de retard (donc, pour mémoire, n'ayant PAS eu - au jour du rendu des clés - de dettes de loyer ni de dettes de charges mensuelles et ayant donné sa nouvelle adresse), et s'il les réclame, il faudra bien les lui verser (sur le RESTANT DÛ du DG) --> au cas où, et si besoin, je pourrais vous aider pour le calcul de ces pénalités :-)
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Loyer et charges sont dus pendant toute la durée du préavis du locataire quand c'est lui qui a donné son congé (c'est différent quand le congé émane du bailleur), SAUF SI, pour un départ anticipé, un nouveau locataire en accord avec le bailleur entrait dans les lieux "pendant" ledit préavis. Vous devez faire l'arrondi des € comme prévu par la loi, mais si un montant se termine par... par ex. ..5,976 € vous demanderez ..5,98€ (et PAS 6 €).
Exemples pour une fin de préavis... disons... le 26 JUILLET 2023 :
1°cas / EDLS + rendu des clés le 10/07/2023 SANS relocation en date du 26/07 :
loyer + charges sont dus du 1° au 26/07 inclus et la TEOM pour le temps réel d'occupation :
- loyer mensuel juillet / 31 jours x 26 jours
- charges mensuelles juillet / 31 jours x 26 jours
- TEOM 2023 due par le locataire : TEOM 2023 / 365 jours (année non bissextile) x 191 jours (du 1°/01 au 10/07/2023).
Même genre de calcul au prorata du temps réel d'occupation (= depuis la remise des clés, quelle que soit la date de signature du contrat jusqu'au 31/12/2022) pour la TEOM 2022 si elle n'a pas été réclamée et/ou pas payée par votre locataire [ la prescription (*) étant de 3 ans].
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2°cas / EDLS + rendu des clés le 10/07/2023 AVEC remise des clés à un nouveau locataire... disons le 16/07 (que les signatures de son contrat soient du 16/07 OU d'avant, peu importe) :
loyer + charges sont dus jusqu'au 15/07 inclus (un bailleur n'est pas en droit d'encaisser simultanément 2 loyers pour le même logement) et rien de changer pour la TEOM :
- loyer mensuel juillet / 31 jours x 15 jours (du 1° au 15/07)
- charges mensuelles juillet / 31 jours x 15 jours (du 1° au 15/07)
- TEOM 2023 : due par le locataire : TEOM 2023 / 365 jours x 191 jours (du 1°/01 au 10/07/2023).
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3/ Régularisation définitive des "provisions" sur charges :
- année 2023 : (total charges dues) - (total provisions sur charges déjà versées)
- année 2022 : même chose depuis la remise des clés en début de location jusqu'au 31/12 SI la régularisation des charges 2022 est encore à faire.
Sauf accord de votre part pour un paiement "étalé" (pas d'obligation de le proposer), charges et TEOM ne seront pas réclamées tardivement (**) si vous réclamez les charges 2022 avant le 31/12/2023 et celles de 2023 avant le 31/12/2024 : donc le locataire devra les payer en 1 seule fois.
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(*) Prescription : Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6/7/1989 :
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028777184/
« Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.»
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(**) Régularisation tardive des ‘’provisions’' sur charges : Loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9
« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être effectué par le locataire par douzièmes. »
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CA PARIS 9 janvier 2001 :
« Tant que le décompte de charge et le mode de répartition ne lui ont pas été communiqués, le locataire a le droit de ne pas payer les charges qui lui sont réclamées. »
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cdt.
30 oct. 2023 à 09:53
Merci pour toutes ces explications,
Je précise: Oui j'ai demandé des explications, après 4 messages pour la récupération TOM, voici le calcul:
TOM 110€ /-33€ (taxe foncière proratisée période du 01.01 au 10.07.2023)si j'applique votre méthode de calcul je trouve 57,56€, je me trompe?
Charges 2022 +TOM 2022=388,81€+103€=491,81€/229 jours d'occupation du 17.05 au 31.12.2022 (229 j.d'occupation)=308,56€//Prov.ch.versées 14,52€+30x8=254,52€ Regule en faveur du locataire +54,04€
Deja je ne comprends pas 30x8 , de juin à décembre il y a 7 mois.Reprenez-moi si je me trompe
"1°cas / EDLS + rendu des clés le 10/07/2023 SANS relocation en date du 26/07 ", je ne comprends pas du tout.Les comptes s'arrêtent à la remise des clés, non?Durant son mois de préavis il a refusé les visites mais difficile de le prouver.Le logement a été reloué le 01.08.
Je confirme le loyer et les charges du 01 au 10 juillet n'ont pas été réglés, le locataire estimant que le dépôt de garantie servirait à le faire .Il n'a pas donné son adresse mais celle des ces parents où il ne vit pas.
Tant que je ne comprends pas les montants donnés par le gestionnaire, je ne valide pas.Je ne sais pas si le locataire a demandé des pénalités de retard, il a juste relancé la restitution de son dépôt de garantie.
Si vous pouviez encore m'aider , je souhaiterais clôturer ce dossier au plus vite.
Merci encore
30 oct. 2023 à 13:49
Sans relocation "pendant" le préavis du locataire :
- loyers et charges sont dus jusqu'à la FIN du préavis,
- la TEOM, elle, n'est due QUE pour le temps RÉEL d'occupation = depuis la remise des clés (le 17/05/2022) jusqu'au rendu des clés (le 10/07/2023) = PRORATA JOURNALIER.
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1/ Calcul TEOM due :
SI TEOM = 110 € (prenons le même montant pour les 2 années parce que l'avis de la TF 2023 n'étant pas reçu le 10/07, le tarif de la TEOM 2023 est resté le même pour calculer le dû du locataire au bailleur) :
-> année 2022 : 229 jours d'occupation -> 110€ / 365 x 229 = 69,01 €
-> année 2023 : 191 jours d'occupation -> 110 € / 365 x 191 = 57,56 €
TOTAL TEOM due = 126,57 € (69,01 + 57,56)
Provisions TEOM mensuelles versées sur des 2 années = ??
Régularisation TEOM : (126,57 € - provisions mensuelles totales versées) = reste dû définitif.... soit en votre faveur soit en faveur du locataire......
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2/ Calcul Loyer + Charges dus :
Les calculs (même méthode que pour la TEOM : prorata journalier) sont à faire depuis la remise des clés (17/05/2022) jusqu'à la fin du préavis (et pas jusqu'au rendu des clés... sauf si ce rendu des clés a été fait le dernier jour du préavis du locataire.....)
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"Il n'a pas donné son adresse mais celle des ces parents où il ne vit pas."
Je vous l'ai déjà dit : c'est valable ( tout ce qui est "dit" ne compte pas : c'est ce qui est "écrit" qui compte). Mais de toute façon, comme il n'a pas payé loyer ni charges jusqu'à la fin de son préavis, il n'a donc pas rempli les 3 conditions (cumulatives) d'obtention des pénalités de retard... et donc, même s'il les réclamait, elles ne sont pas dues : vous êtes tranquille de ce côté-là.
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30 oct. 2023 à 17:31
Merci , je vois plus clair
Donc pour le calcul de la TOM j'ai bien raison:
2023 ne donne pas un résultat de -33€
Pour 2022 c'est plus compliqué le gestionnaire a additionné les charges et a compté 8 mois au lieu de 7.
Non il n'y a pas de provision sur TOM , elle est appelée sur le loyer de novembre en général.
Je prends note des 3 conditions d'obtention des pénalités de retard.Le gestionnaire pense qu'il va les réclamer, et c'est une raison aussi de se défausser du problème .
Je vais reprendre tous les calculs et soumettre au gestionnaire afin qu'il établisse un chiffrage avec les imputations locatives. Donc pas le choix j'effectuerais ensuite un virement, en espérant qu'il confirme sa bonne réception.
Merci infiniment pour toutes vos explications.
Bonne soirée
30 oct. 2023 à 18:31
Puisque la TEOM n'est pas provisionnée mensuellement mais est appelée en 1 seule fois en fin d'année, le calcul est encore plus facile... mais il reste au prorata journalier sur les 2 années = depuis le jour (inclus) de la remise des clés jusqu'au jour (inclus) du rendu des clés...
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Avec tout ce que votre locataire vous doit, vous êtes sûr que vous aurez, au final, à lui reverser de l'argent... ?
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La législation juridique et financière évolue en permanence...
25 sept. 2023 à 17:04
Bonjour,
Merci ,c'est bien ce que j'ai lu et compris mais mon gestionnaire soutient le contraire.
Je me permets de rajouter à ce post une autre interrogation concernant cette sortie de ce locataire et la restitution de son dépot de garantie:
En résumé , j'avais un locataire qui est resté un peu plus d'1 an avec un logement entièrement remis à neuf à son arrivée.A mon changement de gestionnaire, il ne payait son loyer qu'en fin de mois, ayant toujours ainsi un retard.A l'état des lieux de sortie, et malgré que ce bien soit donné en gestion locative, moi propriétaire j'étais présente .Qu'elle ne fut pas ma surprise de constater que 2 murs étaient cloqués et à refaire, je précise que le locataire n'a pas fait de déclaration à son assureur.J'ai donc contacté mon assureur, une expertise a été faite en cause indéterminée , avec prise en charge à titre commercial mais avec une augmentation de ma cotisation d'assurance pour cause de sinistralité (avec ce locataire j'ai eu 1 autre dégât à déclarer).
On en vient au décompte de sortie et à son chiffrage , mon gestionnaire me dit que je ne peux pas lui imputer la facture de rénovation car pris en charge par mon assureur et me demande de lui restituer son dépôt de garantie déduit du dernier loyer,de ces charges et d'un badge perdu.En effet si je n'ai pas payé mais sa négligence entraine une augmentation de mon assurance.
Aurais-je du réagir autrement?On est à plus de 2 mois de son départ, mon gestionnaire immobilier ne réagit que maintenant pour lui rendre une partie de son dépot de garantie, vers qui ce locataire peut se retourner si il en a l'intention?De plus il n'a pas communiqué sa nouvelle adresse, juste celle de ces parents.
C'est mon 2éme gestionnaire immobilier et je n'ai pas l'impression d'avoir encore bien choisi malheureusement.
Vers qui me retourner si nous ne sommes pas d'accord pour restituer une partie de son dépôt de garantie?
Désolée ce post a été un peu long à lire, mais cette situation m'agace et me coute très cher.
Merci
25 sept. 2023 à 19:30
bonjour,
"De plus il n'a pas communiqué sa nouvelle adresse, juste celle de ces parents."
S'il va habiter chez eux (par exemple, le temps de trouver un autre logement) l'adresse de ses parents EST sa nouvelle adresse... et s'il avait droit à des pénalités de retard (*) pour restitution tardive du solde de son DG, il serait en droit de vous les réclamer.
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Et l'agence a raison : si votre assurance a pris en charge la réparation des murs, vous ne pouvez pas en réclamer le montant à votre locataire... vous pouvez seulement faire des retenues sur le DG pour les mentions écrites sur l'EDLS (signé des parties prenantes) alors qu'elles ne figuraient pas déjà sur l'EDLE, et non rajoutées après signatures, et vous devrez les justifier par des "devis" OU des "factures".
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(*) Voir l'art 22 alinéa 7 de la loi du 6/7/1989 et le § II-H de mon topo
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En complément et à toutes fins utiles, je vous propose de lire un de mes topos, ainsi que les liens donnés :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2
ATTENTION : correction ici du § II-G
Le texte juste est :
“ En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues si l’EDLS est non conforme à l’EDLE) jusqu’à 20 % maximum du montant du DG (…) ”
et PAS : ‘(…) jusqu’à 1 mois de loyer hors charges’.
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cdt.
25 sept. 2023 à 19:40
Bonsoir,
Non il ne va pas habiter chez ses parents, il m'a dit qu'il avait trouvé un autre logement.
Sur l'état des lieux de sortie il est mentionné toutes les dégradations. Ai-je bien fait alors de faire intervenir mon assureur alors? Montant de la facture prise en charge plus de 1200 euros.
J'ai lu effectivement cet article qui mentionne la conservation de 20% du DG, notamment pour les charges dont l'arrêté des comptes se fait en fin d'année. Je ne comprends pas non plus pourquoi mon gestionnaire ne lui réclame pas la TOM de 2023 au prorata de sa présence.
Merci pour votre lien, je vais prendre le relais sur cette gestion, finalement je paye pour un service dont je m'occupe .
Meri beaucoup, bonne soirée.
Modifié le 25 sept. 2023 à 21:22
"... article qui mentionne la conservation de 20% du DG, notamment pour les charges dont l'arrêté des comptes se fait en fin d'année."
D'abord, ce n'est pas "notamment" ... mais cette retenue PROVISOIRE ne peut être faite "QUE pour la régularisation définitive des provisions sur charges"...
Ensuite, ce n'est pas si "l'arrêté des comptes se fait en fin d'année" ... mais c'est pour TOUS les contrats avec "provisions sur charges à régulariser annuellement" (donc hors contrats pour lesquels les charges sont "au forfait") ET quelle que soit la date de l'arrêté des comptes en AG annuelle.
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Il y a effectivement la retenue provisoire possible de 20% maxi du montant du DG - en sus des retenues pour dégradations - en vue de la régularisation des "provisions" sur charges (donc ne pas faire cette retenue si les charges sont "forfaitaires" = cas possible seulement en location meublée ou en colocation nue), suite à l'approbation des comptes lors de l'AG annuelle des copropriétaires qui aura lieu après le départ du locataire.
(par ex. si un locataire part le 10 mars 2023 et que l'AG annuelle va se tenir le 02 juin 2023, le bailleur est en droit de retenir provisoirement 20% maxi du DG, en sus des retenues pour dégradations; dans le cas de retenue de ces 20% du DG, le solde de ces 20% doit être restitué au locataire dans "le" mois qui suit l'AG ET sur justificatifs.)
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TEOM :
- si location nue : elle est due (sauf rares exceptions : voir mon topo au dernier §) par le locataire pour le temps réel d'occupation = depuis la remise de ses clés (quelle que soit la date de signature de son contrat de location) jusqu'au rendu (légalement fait) des clés (quelle que soit la fin de son préavis si c'est lui qui a donné congé ou quelle que soit la fin du bail en cours si c'est le bailleur qui a donné congé).
- si location meublée avec forfait de charges : elle est systématiquement incluse dans le forfait de charges... SAUF mention contraire écrite à la signature du contrat de location.
Donc, si l'agence ne réclame pas à votre locataire la TEOM, c'est peut-être que la location est meublée avec forfait de charges et qu'il n'y a pas eu à la signature la clause spécifiant que la TEOM sera à payer en sus du forfait de charges.... S'il s'agit d'un oubli, faites-le lui remarquer : vous pouvez remonter jusqu'à 3 ans maxi pour la réclamer au locataire (dans le cas de réclamation tardive, le locataire a droit à un étalement sur 12 mois des montants réclamés tardivement).
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En complément, je vous invite à lire un de mes topos :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8327300-teom-location-ne-figurant-pas-sur-taxe-fonciere#7
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cdt.
Modifié le 25 sept. 2023 à 21:32
Bonjour
Qu'elle ne fut pas ma surprise de constater que 2 murs étaient cloqués et à refaire, je précise que le locataire n'a pas fait de déclaration à son assureur.J'ai donc contacté mon assureur, une expertise a été faite en cause indéterminée , avec prise en charge à titre commercial mais avec une augmentation de ma cotisation d'assurance pour cause de sinistralité (avec ce locataire j'ai eu 1 autre dégât à déclarer).
Si la cause est indéterminée, sa prise en charge n'a pas été à titre commercial mais à titre conventionnel ; ce cas est prévu par IRSI.
Votre assureur vous a un peu bourré le mou.
D'autant que par ailleurs, les primes MRH et PNO ne sont en principe pas impactées par la sinistralité (si trop, c'est résilié).
La localisation des dommages peut d'autre part donner une indication sur leur origine et éventuellement permettre de savoir si votre ex-locataire devait, ou pas, informer son assureur.
NB : c'est la suite de ça ?
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-9037951-degat-des-eaux