Repérer maison en vente via annonce contact direct proprio

Bonjour

J'ai une question sur la légalité de ma démarche : je regarde les annonces immobilières et j'essaie de repérer les maisons sur Google maps. Du coup je me demande si je peux aller contacter le propriétaire directement pour négocier au mieux le prix d'achat.

Est ce que le fait qu'une agence immobilière mettent une annonce, implique que le vendeur ne peut pas passer par un acheteur directement ?

Ma question vaut aussi pour une pancarte, si je repère une maison en vente grace à une pancarte devant, est ce que je peux contacter le propriétaire directement?

Pour le contexte :

Je suis en recherche d'une maison depuis un certain temps. Comme vous le savez les prix devraient diminuer avec l'augmentation des taux de crédit. Seulement dans ma ville, les pratiques des agents immobiliers font stagner les prix et au final les maisons ne se vendent pas.

Les frais d'agence exorbitant (15k a 20k) représentent bien la marge que nous voudrions négocier

Merci