Location meublée - préavis avant la fin du bail
djivi38 Messages postés 51366 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 9 mai 2024 - 25 juin 2023 à 02:14
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9 réponses
13 juin 2023 à 15:49
bonjour,
Une première question avant d'aller plus loin dans la discussion :
Est-ce que le courrier réceptionné aujourd'hui, 13/06, était en "recommandé" simple OU en "R+AR" (Recommandé avec Accusé de Réception) ?
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Un seul courrier de congé émanant de vos locataires comportant les noms et signatures des 2 titulaires du bail unique est valable à condition toutefois que ce courrier soit envoyé avec avis de réception : un simple "recommandé" n'est pas suffisant.
https://www.anil.org/votre-projet/vous-etes-locataire/colocation/colocation-avec-un-contrat-unique/
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cdt.
Modifié le 13 juin 2023 à 16:23
merci djivi38 pour les commentaires. oui, le courrier est en lettre R+AR
concernant le préavis, je reçois la lettre le 13 juin, il commence donc à cette date et cours 1 mois ? donc fin du bail le 13 juillet ?
13 juin 2023 à 16:48
OK. Merci de votre réponse si rapide. Situation des plus classique et légale :-)
Donc, cette notification de congé d'un bail unique de location meublée avec clause de solidarité est valable... tant que les 2 noms et les 2 signatures y figurent (même si pour certaines phrases il y a "je" au lieu de "nous"....).
Je vais supposer, pour la suite des explications, que le congé a été donné conformément à la loi... :-)
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Notification de congé réceptionnée effectivement (= signature de l'avis de réception du courrier R+AR) par vous le 13/06, leur préavis de 1 mois prendra donc fin le 13/07 (alors que - ceci dit au passage - leur bail signé le 28/08/2022 se terminait le 27/08/2023... et pas le 28/08/2023... il se serait reconduit le 28/08...) : loyer et charges sont dus jusqu'à la FIN du préavis, sauf si, pour un départ anticipé, un nouveau locataire, en accord avec le bailleur, entrait dans les lieux "pendant" ledit préavis : dans ce dernier cas, loyer et charges ne seraient dus que jusqu'à la veille de l'entrée dans les lieux de ce nouveau locataire = jusqu'à la veille de la remise de ses clés (quelle que soit la date de signature de ce nouveau contrat de location), parce qu'il serait illégal (donc c'est interdit) pour un bailleur d'encaisser simultanément 2 loyers pour le même logement.
EDLS "contradictoire" (= fait en présence des parties prenantes, après accord sur une date proposée par une partie et acceptée par l'autre) fait par exemple le 28/06 (ou le 27/06 peu importe) vos locataires vous doivent loyer et charges jusqu'au 13/07 SI vous ne relouez pas d'ici le 13/07 inclus (= pas de nouvelle remise des clés jusqu'au 13/07 inclus); et si vous relouiez par exemple avec une remise des clés à un nouveau locataire disons... le 04/07, vos 2 anciennes locataires ne vous devraient loyer et charges que jusqu'au 03/07 inclus.
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CHARGES :
comment sont-elles mentionnées sur le contrat de location ?
--> si elles sont au "forfait" (ce qui est souvent le cas en location meublée... mais comme vous parlez d'une location d'un "appartement complet'' et pas simplement de la location de "1 chambre dans un appartement", vous auriez pu les instaurer "au réel") : vous ne ferez pas de "régularisation" annuelle (puisque le montant d'un forfait reste invariable tout au long d'une même location) et, sauf clause contraire insérée au contrat au moment des signatures, la TEOM est automatiquement incluse dans ce forfait de charges (vous ne pourrez donc pas la réclamer en sus du forfait ou des loyers).
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--> si elles sont "au réel" (c'était votre droit à condition que vous l'ayez notifié au contrat au moment des signatures) : donc, elles sont par "provisions" mensuelles : vous devrez donc les régulariser (au prorata du temps RÉEL d'occupation des lieux = jusqu'à la date inclus du rendu des clés) et même vous pouvez retenir provisoirement, à cet effet, 20% du montant de leur DG (voir mon topo ci-dessous au § II-G et sa correction ci-dessous).
Quant à la TEOM (si c'est ce système de taxe qui est instauré dans la commune de location), elle doit vous être remboursée sur justificatif (copie de votre avis de TF), sans les frais de gestion/rôle (toujours à la charge des bailleurs) ET au prorata du temps RÉEL d'occupation des lieux (= jusqu'à la date inclus du rendu des clés), quelle que soit la date de fin du bail.
Vous pouvez justifier avec la copie de votre avis de TF 2022 (mais sans augmentation "à vue de nez") puisque pas encore reçu les avis de TF 2023.
Si besoin lire les détails dans un de mes topos :
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Je vous propose aussi de lire un autre de mes topos, ainsi que les liens donnés :
ATTENTION : correction ici du § II-G
Le texte juste est :
“ En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues si l’EDLS est non conforme à l’EDLE) jusqu’à 20 % maximum du montant du DG (…) ”
et PAS : ‘(…) jusqu’à 1 mois de loyer hors charges’.
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cdt.
13 juin 2023 à 17:13
"concernant le préavis, je reçois la lettre le 13 juin, il commence donc à cette date et cours 1 mois ? donc fin du bail le 13 juillet ?"
Fin du préavis le 13/07, donc fin des obligations locatives le 13/07 (à minuit !).
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13 juin 2023 à 17:02
Le congé doit impérativement vous êtes remis par une Lettre recommandée avec accusé de réception, pas une lettre simple, à peine de nullité :
Article 25-8 : "Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. "
"je croyais que chaque colocataire doit envoyer une lettre AR ?"
A priori rien ne s'oppose à une lettre conjointe tant qu'elle est bien signée par les deux personnes.
Il n'y a pas de formalisme particulier à respecter pour la formulation de la demande de congés, il faut juste que "l'intention de résiliation" soit évidente, ce qui est à priori bien le cas, même si la formulation est maladroite.
Le loyer est dû jusqu'à l'échéance du préavis même en cas de départ anticipé, ce qui fait que même en cas de départ le 28 juin, le loyer reste dû jusqu'au 13 juillet si vous avez reçu la LRAR le 13 juin.
cf Article 25-8 : "Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. "
13 juin 2023 à 17:53
bonsoir et merci pour vos précisions.
en aout 2022, j'ai fait appel à une agence pour trouver quelqu'un (je ne sais pas sélectionner les "bons" locataires, nous venions d'acheter l'appartement, je n'habite pas à côté et la pratique de la location meublée est nouvelle pour moi). l'agence en question a fait les baux à partir d'un modèle du groupement auquel il s'est rattaché (unis).
- dans le bail type il est noté la possibilité de donner congé avant le terme du bail (oui, je me trompe toujours, c'est le 27 et non le 28).
- concernant les charges, le bail stipule :
"
B. Charges récupérables
1. Modalité de règlement des charges récupérables : Mensuellement
2. Montant des provisions sur charges ou du forfait de charges : 120,00 € (CENT VINGT EUROS), correspondant à l’entretien des parties communes, la production de chauffage, la production d’eau chaude, d’eau froide et internet
Il est ici précisé que le montant de la taxe d’ordures ménagères n’est pas compris dans les provisions pour charges et à réclamer annuellement.
3. Modalités de révision du forfait de charges :
C. En cas de colocation, souscription par le bailleur d'une assurance pour le compte des locataires :
a) Montant total annuel récupérable au titre de l'assurance pour compte des locataires :
b) Montant récupérable par douzième :
D. Modalités de paiement
- périodicité du paiement : Mensuelle
- paiement : à échoir
- date ou période de paiement : entre le 1er et le 5 de chaque mois
- Lieu de paiement : Au propriétaire"
nous sommes bien sur des charges récupérables incluant tout même l'électricité alors qu'il n'est pas stipulé dans le bail (je m'en rends compte seulement maintenant).
donc loyers et charges sont redevables jusqu'au 13 juillet.
questions :
1 - la période de décompte des charges de copropriété est du 1/7 au 30/6 de l'année suivante. donc la fin de la période est le 30/6 mais le syndic de copropriété établi le décompte au 31/12 de l'année. il va donc falloir que je demande sous peu ce décompte.
2 - les colocataires disent quitter les lieux le 28/6, dois-je faire l'état des lieux de sortie le 28/6 ou dois-je attendre le 13/7 et elles garderont les clés jusqu'au 13/7?
3 - dois-je répondre en leurs précisant que je prends note du préavis se terminant le13/7 et que l'état des lieux se fera ce jours-là? sauf si on a trouvé quelqu'un qui emménagerait avant cette date et avec leurs accord.
4 - j'ai combien de temps pour rendre le dépôt de garantie et faire le solde des charges sachant que je pressens qu'elles ne verseront pas de loyer pour la période du 1 au 13/7 car pour elles, elles sont partantes au 28/6 puisqu'elles sollicitent un état des lieux le 28/6.
merci pour les conseils et les explications qui me permettent de mieux comprendre.
question subsidiaire : est il préférable d'avoir de pratiquer les charges au réel ou au forfait ?
Modifié le 13 juin 2023 à 20:22
"est il préférable d'avoir de pratiquer les charges au réel ou au forfait ?"
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Du moment que c'est une location meublée ET que l'électricité est comprise dans les charges, il s'agit obligatoirement d'un "forfait" de charges... puisque la revente d'électricité est tolérée en location meublée (alors qu'elle est interdite en location nue) A CONDITION QUE ce soit sous forme de forfait (et donc, toutes les autres charges sont également forfaitaires).
Voir les textes de loi au § III-H alinéa "Électricité" d'un de mes topos :
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TEOM :
il est mentionné au contrat qu'elle n'est pas comprise dans les "provisions" sur charges... mais, dans votre cas, les charges sont obligatoirement "forfaitaires" (puisque "électricité comprise") ... or, il n'est pas mentionné que la TEOM est exclue du "forfait" de charges... donc, pour moi, elle est incluse dans le forfait de charges (et ne peut donc pas être réclamée en sus)... puisqu'il n'y a pas la mention exprès comme quoi elle est exclue du FORFAIT de charges......
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"1 - la période de décompte des charges de copropriété est du... "
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Aucune importance puisque les charges doivent être sous forme de FORFAIT, et qu'un forfait ne varie PAS en fonction des consommations = pas de régularisation annuelle à faire (donc pas de retenue provisoire de 20% du DG) car pas de remboursement en cas de trop versé et pas de demande de supplément en cas de versements insuffisants.
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"2 - les colocataires disent quitter les lieux le 28/6, dois-je faire l'état des lieux de sortie le 28/6 ou dois-je attendre le 13/7 et elles garderont les clés jusqu'au 13/7?"
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Si vous êtes d'accord pour faire l'EDLS le 28/06 (date proposée par vos locataires), vous réaliserez toutes les trois un EDLS "contradictoire" ce jour-là ET les clés vous seront rendues en fin d'EDLS (1 exemplaire par titulaire du bail + 1 pour vous, à dater et à signer par tout le monde pour que l'EDLS soit considéré comme définitif => pas de rajout après les signatures) : ""loyer+forfait de charges"" seront quand même dus jusqu'à la fin de leur préavis (le 13/07) SAUF SI vous relouez entre le 29/06 et le 13/07.
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"3 - dois-je répondre en leurs précisant que je prends note du préavis se terminant le13/7 et que l'état des lieux se fera ce jours-là? sauf si on a trouvé quelqu'un qui emménagerait avant cette date et avec leurs accord."
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Vous devez bien sûr leur confirmer votre accord pour la date de l'EDLS à la date proposée (le 28/06) et vous mettre aussi d'accord sur un créneau horaire.
- Vous pouvez préciser dans ce courrier que même si l'EDLS est fait avant la fin de leur préavis, "loyer+forfait de charges" restent dus jusqu'à la fin de leur préavis sauf si un nouveau locataire entrait dans les lieux (date de remise des clés, pas date de signature du nouveau contrat), avec votre accord (ça veut dire avec un nouveau contrat, et pas un nouveau locataire installé par vos locataires sans contrat signé de votre part), pendant la période "post rendu des clés -> fin de préavis" (= du 29/07 au 13/07 inclus).
- Du moment que les clés vous auront été rendues le 28/06, vous n'avez PAS besoin de leur accord pour relouer votre bien.
- Si elles préféraient garder les clés jusqu'à la fin de leur préavis (le 13/07) vous feriez un EDLS contradictoire le 13/07 et elles vous rendraient les clés le 13/07 : "loyer+forfait de charges" seraient alors dus jusqu'au 13/07 inclus (= 13/31èmes, alors que clés rendues le 28/06 le prorata est de 28/30èmes puisque le mois de juin a 30 jours et pas 31)... mais puisqu'elles proposent un départ anticipé, elles vous rendront les clés en fin d'EDLS le 28/06 MAIS "loyer+forfait de charges" seront quand même dus jusqu'à la fin de leur préavis sauf si vous relouez entre temps.
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"4 - j'ai combien de temps pour rendre le dépôt de garantie "
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- 1 mois à partir du rendu des clés si l'EDLS est conforme à celui Entrant;
- 2 mois à partir du rendu des clés dans le cas contraire : et vous devrez accompagner la restitution du solde du DG des justificatifs des retenues faites;
ET, dans TOUS les cas, des pénalités de retard par mois de retard entamé seraient dues si le délai légal de restitution du DG ou de son solde était dépassé.
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" 4 bis - ... et faire le solde des charges"
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Réponse déjà donnée : PAS de solde de charges à calculer puisque charges obligatoirement au forfait (comme expliqué plus haut).
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Je vous propose de lire un de mes topos, ainsi que les liens donnés :
ATTENTION : correction ici du § II-G
Le texte juste est :
“ En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues si l’EDLS est non conforme à l’EDLE) jusqu’à 20 % maximum du montant du DG (…) ”
et PAS : ‘(…) jusqu’à 1 mois de loyer hors charges’.
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Vous n’avez pas trouvé la réponse que vous recherchez ?
Posez votre question14 juin 2023 à 09:21
Bonjour et merci pour toutes ces précisions. J’ai trouvé le message hier soir mais du fait de la complexité (pour moi) du contenu (ça vient contrarier ce que j’avais cru comprendre) j’ai préféré prendre mon temps et reporter ma réponse. Ceci ne fait pas parti de mon champ de compétence alors je découvre et j’apprends et parfois ça vient contredire ce que j’avais cru comprendre notamment en ce qui concerne les charges.
J’étais persuadé qu’il y avait une régularisation des charges car dans ce cas à quoi bon faire un relevé des compteurs électrique et eau froide + chaude ; d’autant que dans le contrat de location il est noté "charges récupérables"
Concernant la TEOM il est mentionné dans le bail « Il est ici précisé que le montant de la taxe d’ordures ménagères n’est pas compris dans les provisions pour charges et à réclamer annuellement. ». Nous avions évalué cette taxe à 7€ mensuelle. Mais vous dites que du fait de l’existence d’un forfait, elle est nécessairement incluse dans le forfait.
Je reprends les points numérotés.
1 – concernant les charges, c’est là qu’il y a une forte différence avec ce que j’avais compris. Il me semble bien que le responsable de l’agence (ou peut-être ai-je mal compris) m’a parlé de régularisation.
Donc, il est bien noté dans le bail « B. Charges récupérables
1. Modalité de règlement des charges récupérables : Mensuellement
2. Montant des provisions sur charges ou du forfait de charges : 120,00 € (CENT VINGT EUROS), correspondant à l’entretien des parties communes, la production de chauffage, la production d’eau chaude, d’eau froide et internet ». J’avoue être perdu. Le terme de provision (selon moi) sous-entend qu’il y a ajustement et régularisation.
a - Y a-t-il un texte sur le sujet ? si la notion de forfait élimine la régularisation, dans ce cas le bail est mal rédigé ? je me trompe ? sur quel critère me baser pour éliminer toutes contestations entre le forfait (tel que vous le dérivez) et le forfait avec régularisation (tel que je l’ai compris.
2– j’ai tout intérêt à réaliser l’EDLS le 13/7. Ce sera plus pratique pour moi. le 28/6, je risque de ne pas être dans les environs. Y a-t-il une durée maximum entre la réception du courrier R+AR et ma réponse précisant que j’ai pris note de leur préavis qui va jusqu’au 13/7 et que je propose un EDLS le 13/7 correspondant à la date de fin du préavis ? par ce courrier, il faut aussi que je demande à chacune un RIB pour la restitution du DG.
a - sous quelle forme dois-je répondre : mail ou lettre R+AR?
2 - ok
3 - – je ne comprends pas bien cette partie des explications:
- Si elles préféraient garder les clés jusqu'à la fin de leur préavis (le 13/07) vous feriez un EDLS contradictoire le 13/07 et elles vous rendraient les clés le 13/07 : "loyer+forfait de charges" seraient alors dus jusqu'au 13/07 inclus (= 13/31èmes, alors que clés rendues le 28/06 le prorata est de 28/30èmes puisque le mois de juin a 30 jours et pas 31)... mais puisqu'elles proposent un départ anticipé, elles vous rendront les clés en fin d'EDLS le 28/06 MAIS "loyer+forfait de charges" seront quand même dus jusqu'à la fin de leur préavis sauf si vous relouez entre temps.
a - - Je comprends que EDLS et rendu des clés faits le 13/7 = loyers et charges sont dus jusqu’au 13/7.
b - je ne comprends pas bien : si EDLS et rendu des clés le 28/6, le prorata est de 28/30 … « mais puisqu'elles proposent un départ anticipé, elles vous rendront les clés en fin d'EDLS le 28/06 MAIS "loyer+forfait de charges" seront quand même dus jusqu'à la fin »… Donc si i EDLS et clés rendu le 28/6, elles devront payer les charges jusqu’au 13/7. C’est le préavis qui prime sur la remise des clés sauf c’est loué avant le 13/7 = est-ce bien cela qu’il faut que je comprenne?
4 – je prends note pour la restitution de DG.
C’est cette notion de forfait qui me pose problème car je n’avais pas tout ceci à l’esprit
Merci pour toutes vos précisions et informations.
14 juin 2023 à 16:26
Je comprends que ce soit assez difficile à comprendre pour une personne néophyte [d'autant que j'ai fait une erreur :-( !!]... je vais essayer de recommencer et si vous aviez encore de la difficulté à me comprendre, je vous invite d'ores et déjà à contacter l'ADIL proche de cette location : https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/
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"J’étais persuadé qu’il y avait une régularisation des charges car dans ce cas à quoi bon faire un relevé des compteurs électrique et eau froide + chaude"
Dans le cas d'une location meublée la revente d'électricité est << tolérée à condition que ce soit sous forme de forfait >>, et comme la mixité n'est pas possible, les autres charges seront aussi forfaitaires. Les relevés servent au propriétaire à faire une moyenne des consommations dans le but d'ajuster au mieux le montant du forfait du locataire suivant, puisqu'un forfait, de par sa nature, reste invariable pour une même location. C'est au bailleur à prendre en compte, lors de l'évaluation du forfait à prendre en compte cette moyenne, ainsi que la moyenne des autres charges locatives.
Dans une location meublée, le bailleur a la possibilité de mentionner très clairement des "provisions" mensuelles sur charges à 2 conditions :
-a) que ce soit expressément mentionné (donc le mot "forfait" doit être rayé),
-b) ET qu'il y ait un compteur individuel d'électricité propre audit logement afin qu'il n'y ait pas revente d'électricité par le bailleur ET que le locataire ait le choix de son fournisseur.
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"Montant des provisions sur charges ou du forfait de charges"
C'est là que ce contrat manque de précision : il aurait fallu barrer "provisions de charges" puisque cette location MEUBLÉE inclut l'électricité dans la globalité des charges, qui deviennent de ce fait obligatoirement forfaitaires à cause de l'absence d'un compteur individuel pour ledit logement, ce qui aurait permis au locataire, comme la loi le stipule (article L331-1 du Code de l’Énergie) de choisir son fournisseur d'électricité.
Cependant, comme il est impossible au locataire de rendre une consommation d'électricité, il est admis que dans ces cas-là, le locataire doit payer, au final, sa consommation réelle (sur justificatifs). Internet est plein d'explications au sujet de la revente de l'électricité + L'ADIL qui pourra vous renseigner gratuitement...........
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EDLS contradictoire :
La date se fixe à l'amiable :
- 28/06 : loyer+charges seront quand même payés jusqu'à la fin du préavis (13/07) à condition de ne pas faire entrer dans les lieux un nouveau locataire avant le 13/07. Et après leur départ au 28/06 ça vous permettrait de faire un tour dans le logement afin de vérifier si tout est correct pour une nouvelle location (pour laquelle la remise des clés ne se fera qu'à partir du 14/07, même si vous avez signé un nouveau contrat de location avant cette date : loyer+charges ne seraient dus qu'à partir du 14/07 puisqu'il est illégal d'encaisser simultanément 2 loyers pour le même logement, mais il n'est pas interdit de signer un nouveau contrat (en y précisant une "date d'effet" ultérieure à la fin du préavis du locataire sortant) alors que le contrat du locataire en place n'est pas encore terminé.
- 13/07 : en pleines vacances ! Vous risquez que vos locataires ne puissent pas revenir sur place après leur déménagement du 28/06 (car, par exemple, elles seront à l'autre bout de la France, voire à l'étranger, ou en vacances à Tataouine-les-Bains !), et donc, ne pas pouvoir faire un EDLS contradictoire... ce qui aurait pour conséquence que :
- soit la partie la plus diligente serait en droit de mandater un commissaire de justice (anciennement huissier de justice), à frais partagés puisque non entente sur une date pour un EDLS contradictoire, et dont le constat sera non contestable.
- soit personne ne bouge : et quand il n'y a pas d'EDLS signé des parties prenantes (OU réalisé par un commissaire de justice), le bailleur n'est pas en droit de faire des retenues sur le DG de son locataire au titre de réparations de dégradations (puisque ces dernières exigent de figurer sur l'EDLS tout en étant absentes de l'EDLE pour être valables/légales), et devra rendre l'intégralité du DG dans "LE" mois qui suit le rendu des clés, sous peine de possibles pénalités.
Un commissaire de justice peut aussi être mandaté par une des parties si c'est son propre choix (= sans obstacle de l'autre partie pour un EDLS contradictoire)..... dans ce cas, les émoluments dudit fonctionnaire d'État seront entièrement pour sa poche......
Vous pouvez donner à vos locataires votre décision par téléphone (vu qu'on est déjà mi-juin !) ET la confirmer par courrier électronique (en cas de litige, les mails sont de plus en plus reconnus comme preuves, mais pas toujours) ou par courrier postal (et dans ce cas, le R+AR est plus sûr, surtout si envoyé grâce à une "lettre-enveloppe", très facile à réaliser soi-même : voir tuto sur le Net).
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Point 3 :
Le principe de base de la loi est que le locataire doit payer loyer+charges jusqu'à la fin de son préavis... sauf s'il libère le logement avant (sous réserve d'EDLS et de rendu des clés) ET que le bailleur reloue avant la fin dudit préavis (pas d'encaissement simultané de 2 loyers pour le même logement).
"b - je ne comprends pas bien : si EDLS et rendu des clés le 28/6, le prorata est de 28/30..." : Erreur de ma part, toutes mes excuses... je rectifie :
Fin de préavis le 13/07 :
1/ EDLS contradictoire (signé des parties prenantes) + rendu des clés le 28/06 :
- vous ne relouez pas avant la fin du préavis : si pas d'entrée dans les lieux (= date de remise des clés) d'un nouveau locataire entre le 29/06 et le 13/07 : loyer+charges sont dus jusqu'au 13/07
- vous relouez avant la fin du préavis : entrée dans les lieux (= date de remise des clés) d'un nouveau locataire... disons le 09/07 : loyer+charges du locataire sortant sont dus jusqu'au 08/07 (pas de locations simultanées) et par le locataire entrant à partir du 09/07.
2/ EDLS (signé des parties prenantes) + rendu des clés le 13/07 (fin du préavis) : loyer+charges sont dus jusqu'au 13/07 et vous pouvez relouer à partir du 14/07 [si vous signez un nouveau contrat avant le 14/07, il vous faudra y mentionner une date d'"effet" (au 14/07 OU à une autre date ultérieure en accord avec ce nouveau locataire), à partir de laquelle loyer+charges seront dus].
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cdt.
Modifié le 14 juin 2023 à 17:06
Bonjour,
Je ne voudrai pas embrouiller dom2, mais je trouve qu'il y a une ambiguïté dans ce souci de forfait et d'électricité.
Je ne parle pas des explications de djivi38 mais bien du fait que ;
- Le paiement des charges au forfait est possible dans 2 situations : une location meublée d'une part, une colocation d'autre part. Concernant la colocation j’interprète que c'est aussi bien dans une location meublée que vide. Si tel n'était pas le cas écrire que le paiement au forfait peut s'appliquer dans une location meublée se suffisait, puisque le terme location meublée aurait inclus location classique et colocation.
-Le paiement au forfait implique que toutes les charges sont incluses dans le forfait, à part éventuellement la TEOM si une clause spécifique le précise explicitement dans le bail.
- La "revente" d'électricité n'est possible que dans un bail meublé
Quand on articule ces 3 données, ça coince pour l'intégration de l'électricité dans le forfait dans un bail de colocation vide.
Cela dit ce bail est mal ficelé car vraiment pas clair : il aurait fallu barrer soit provision, soit forfait.......
14 juin 2023 à 18:28
bonjour,
"- Le paiement des charges au forfait est possible dans 2 situations : une location meublée d'une part, une colocation d'autre part." : le texte de loi précise << ou une colocation NUE >> : donc ça ne "coince" pas, puisque le loi précise l'exception de la colocation nue.
"-Le paiement au forfait implique que toutes les charges ...etc." : oui.
"- La "revente" d'électricité n'est possible que dans un bail meublé" : non, ... elle est aussi tolérée en cas de colocation nue.
"Cela dit ce bail est mal ficelé car vraiment pas clair : il aurait fallu barrer soit provision, soit forfait......." : OUIIIII ! mais comme l'électricité est comprise dans les charges de cette location meublée, toutes les charges doivent être forfaitaires et un forfait de charges inclut systématiquement la TEOM sauf si le contrat comporte une clause exprès stipulant qu'elle devra être payée en sus dudit forfait.
Et si le mot "forfait" avait été barré, les charges auraient donc été sous forme de "provisions" mensuelles à régulariser annuellement, et dans ce cas, le locataire aurait obligatoirement dû rembourser au bailleur le montant de la TEOM correspondant à son logement (je veux dire "au logement du locataire"), même si ce n'était pas mentionné sur le contrat.
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cdt.
Modifié le 14 juin 2023 à 19:13
"La "revente" d'électricité n'est possible que dans un bail meublé" : non, ... elle est aussi tolérée en cas de colocation nue."
Là on est d'accord mais j'avais compris le contraire quand vous avez écrit dans le post 7
"puisque la revente d'électricité est tolérée en location meublée (alors qu'elle est interdite en location nue)"
Vous avez d'ailleurs un peu insisté sur ce point en mettant en gras le mot meublée dans votre poste 9 :
"Dans le cas d'une location meublée la revente d'électricité est << tolérée à condition que ce soit sous forme de forfait"
Du coup vous m'avez mis le doute.....
On est donc OK que la "revente" d'électricité n'est pas interdite dans une colocation nue et que dans le cas qui nous intéresse, le simple fait que ce soit une co-location impliquait la possibilité de charges au forfait même si elle n'avait pas été meublée ?
Désolé, je suis un peu pointilleux mais quelques années de contentieux ( non immobilier) m'a rendu ainsi.
15 juin 2023 à 07:38
Je viens seulement de voir votre post...
Vous dites : "la "revente" d'électricité n'est pas interdite dans une colocation nue et que dans le cas qui nous intéresse, le simple fait que ce soit une co-location impliquait la possibilité de charges au forfait même si elle n'avait pas été meublée ?"
Je dis : les charges sont "possiblement" forfaitaires en location meublée et aussi en colocation nue, (alors qu'en location nue elles sont obligatoirement sous forme de provisions), mais le forfait de charges sera obligatoire si l'électricité est comprise dans les charges. C'est le fait que l'électricité soit comprise dans les charges qui rend obligatoire les charges sous forme de forfait dans un location meublée (ou dans une colocation nue).
art 8-1 loi 6/7/1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028777215/2014-03-27
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Extrait d'un de mes topos (1er lien donné post 7)
"" Les charges peuvent être mentionnées :
- Soit « au réel » (cas en location nue ou meublée) : le montant doit être régularisé au moins 1 fois/an sur justificatif.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066
- Soit « forfaitaires » [cas en location meublée ou en colocation nue (pour colocataires non mariés, non pacsés)] : le montant reste inchangé pendant toute la durée de la location, mais, si le contrat de location le prévoit, peut toutefois être indexé en même temps que le loyer et selon les mêmes modalités (donc si et seulement si une révision annuelle de loyer est aussi prévue au contrat).
Art. 25-10 loi 6/7/1989 : Le montant des charges ne doit pas être "manifestement disproportionné" par rapport au montant de charges réellement récupérables sur le locataire et le forfait de charges locatives est réputé couvrir l'ensemble des charges, y compris la TEOM. (...)"" D'où l'intérêt pour un bailleur de faire des relevés régulièrement du sous-compteur de chacune de ses locations afin de calculer une moyenne des consommations, dans le but d'établir - pour le locataire suivant - le montant du forfait au plus près des consommations réelles.
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14 juin 2023 à 18:43
Bonsoir, je réponds seulement maintenant car j’étais en réunion.
Par rapport au 3eme paragraphe
Avant tout, je précise qu’il y a un compteur individuel pour l’électricité, l’eau froide, l’eau chaude. Il y a aussi un comptage individuel du chauffage collectif par le biais de capteurs fixés sur chaque radiateur et transmettant des informations de température à un serveur central (je ne sais pas si chaque propriétaire a accès à ces informations).
Trimestriellement nous payons à la copropriété sous forme de provisions l’eau froide et l’eau chaude, le chauffage collectif (et bien sûr l’entretien des locaux) avec régularisation au 30juin de chaque année. Nous payons mensuellement l’électricité au réel consommé à un fournisseur d’électricité et l’internet sous forme de forfait. L’abonnement internet est à 20€ et l’électricité a été calculé à 25€ pour un total mensuel tout inclus de 120€.
Je me souviens maintenant que lorsqu’on a mis en location j’avais demandé à l’agence si on ajustait mensuellement les charges au réel de la facture d’électricité, la réponse a été négative et on m’a parlé de régularisation. Donc si je comprends bien, avec un compteur individuel d’électricité, nous n’aurions pas dû inclure l’électricité dans les charges. À l’agence j’avais parlé de faire une location clés en main pour que ce soit plus pratique pour les locataires (pas de démarches, etc.), il avait trouvé l’idée intéressante.
Pour l’EDLS de sortie je préfère laisser de côté très provisoirement car ça paraît moins compliqué que les charges.
Oui bailleur1954, le contrat de location semble mal ficelé. Je verrais cela pour le suivant, pour le moment il faut que je résolve la situation en toute légalité. Et là j’avoue je suis « un peu » perdu. je suis un peu rassuré par "La "revente" d'électricité n'est possible que dans un bail meublé" car je commençais à douter.
je ne serais pas disponible du 26/6 au 5/7 environ, je vais donc proposer après cette date sachant qu'elles déménagent le 28/6 et qu'elles n'aborde pas l'EDLS dans leur courrier mais la rédaction peut laisser comprendre que l'EDLS pourrait être dans la foulée. pour répondre est ce qu'un mail à chacune d'elle peut suffire ?
merci pour vos précieux conseils. bonne soirée
14 juin 2023 à 19:29
"Donc si je comprends bien, avec un compteur individuel d’électricité, nous n’aurions pas dû inclure l’électricité dans les charges."
Avec un compteur individuel d’électricité (je dis bien "compteur", pas 'sous-compteur' ni 'compteur divisionnaire'), le locataire aurait dû prendre son propre abonnement auprès du fournisseur de son choix et donc lui payer directement ses consommations sur factures établies à ses nom/prénom. Et dans ce cas, vous auriez pu préciser clairement et sans aucune ambiguïté que toutes les autres charges locatives étaient sous forme de "provisions", à régulariser annuellement sur justificatif.
Si le compteur individuel d'électricité est resté à votre nom, la location étant meublée et les charges locatives comprenant l'électricité, ce qui est toléré en location meublée (ou en colocation nue), toutes les charges (donc y compris l'électricité) doivent être au "forfait" = non ajustables (ni mensuellement ni trimestriellement ni semestriellement, ni ...), pas "régularisables" non plus, puisque le montant d'un forfait reste invariable tout au long d'une même location sans posibilité de remboursement ni de demande de supplément.
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La seule chose que vous pouvez faire est que - à condition qu'elle ait été mentionnée au contrat lors des signatures - vous pouvez inclure au montant du loyer le montant du forfait pour faire la "révision annuelle" du loyer. La formule est :
(loyer actuel + montant du forfait) / indice du trimestre année "N-1" x indice du même trimestre année "N".
"N" étant l'année de la révision et "N-1" étant l'année précédente.
[alors que pour une location nue, donc avec obligatoirement des "provisions" mensuelles sur charges à régulariser annuellement), la formule de révision annuelle du loyer est : loyer actuel hors charges / indice du trimestre année "N-1" x indice du même trimestre année "N".]
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"je suis un peu rassuré par "La "revente" d'électricité n'est possible que dans un bail meublé" car je commençais à douter."
Elle est possible aussi en colocation nue, mais surtout... à condition que ce soit sous forme de forfait."
Mais lisez par ailleurs l'exception mentionnée post 9 juste avant l'alinéa "EDLS contradictoire" : << Cependant, comme il est impossible au locataire de rendre une consommation d'électricité, il est admis que, dans ces cas-là, le locataire doit payer, au final, sa consommation réelle (sur justificatifs)...>>
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Modifié le 15 juin 2023 à 06:56
bonjour et merci pour tous ces renseignements.
1 - je viens de faire le calcul, si je fais le lissage de la consommation d'électricité sur la durée de présence (10,48 mois) elles ont consommées 20,84€ (en incluant la prime fidélité de 20€ du fournisseur d'électricité), en l'excluant ça fait 22,75. le forfait inclus dans les charges est de 25€.
2 - cet échange me fait douter de l'intérêt de fournir l'électricité. nous avions fait ceci "pour rendre service", un de mes enfants aurait trouvé intéressant cette formule (mais il n'avait pas connaissance de cette question du forfait lorsque tout est inclus. c'est aussi pour cette raison que nous avions inclus l'internet dont l'abonnement n'est "que" de 20€, ceci évitait les frais d'activation, de résiliation.
3 - Le forfait puisqu'il doit en être ainsi lorsqu'il y a fourniture d'électricité me fait réfléchir : ces jeunes locataires n'ont pas été dépensières, mais ceci n'est pas toujours le cas.
4 - je vais contacter l'agence qui a fait le "recrutement" et le bail afin de voir comment ils voient les choses puisque, comme vous le soulignez, il aurait fallu rayer une mention. puis suite à cela je leur enverrai un mail confirmant la prise en compte de la date de fin du préavis et leur demanderai leurs préférences pour l'EDLS.
merci
15 juin 2023 à 07:47
"elles ont consommées 20,84€ (en incluant la prime fidélité de 20€ du fournisseur d'électricité), en l'excluant ça fait 22,75."
¿ ¿ ¿
Rien compris à vos calculs......................
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15 juin 2023 à 10:45
je suis désolé de m'être mal expliqué.
- j'ai fait le décompte de l'électricité consommé par les locataires de la date d'entrée dans l'appartement jusqu'à fin mai. le site internet du fournisseur d'électricité me permettant de constater avec quelques jours de décalage la consommation du logement, je peux faire des projections de consommations de fin mai jusqu'à la fin du préavis. le montant total de consommation électrique durant la période de location divisé par le temps de location (permettant de faire une moyenne mensuelle) indique la consommation moyenne et permet de comparer au montant du forfait. le"forfait électricité" mensuel est de 25€, la consommation réelle sur la période de location est de 22.75€. j'espère avoir été plus clair.
25 juin 2023 à 00:00
bonjour à tous. merci pour tous vos renseignements et conseils. Après réflexions, nous allons sortir la fourniture d'électricité du montant des charges et donc de l'obligation de fonctionner par forfait. Dorénavant, celles-ci comporteront tout (chauffage, eau froide et chaude, entretien des locaux, internet), avec régularisation annuelle, sauf l'électricité. merci pour votre disponibilité.
25 juin 2023 à 02:14
Attention : sans l'accord écrit des locataires (par avenant au bail), vous ne pourrez changer les termes du contrat de location QUE pour des nouveaux contrats pour les locataires suivants, mais PAS pour ceux en place actuellement.
Par ailleurs, les charges d'une location meublée sont réputées être au forfait... mais si le bailleur veut exclure l'électricité dudit forfait, il pourra mettre les autres charges sous forme de "provisions" à régulariser annuellement à condition que ce soit expressément mentionné dans une clause particulière ("à la signature" du contrat, me semble-t-il, et pas en "cours de bail" à un moment X ou Y....).
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La législation juridique et financière évolue en permanence...