vresol
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8 janv. 2023 à 15:17
Gayomi
Messages postés19140Date d'inscriptiondimanche 17 mars 2013StatutMembreDernière intervention23 décembre 2024
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8 janv. 2023 à 18:48
Bonjour,
Suite au décès de ma mère il y a quelques années, je possède avec ma soeur une partie de la maison de mon père avec l'héritage des parts de ma mère (en tant que nu propriétaires et mon père est l'usufruitier)
Je souhaiterais comprendre comment est pris en compte le fait d'être nu propriétaire en cas de vente. Pour illustrer la situation, voici un exemple avec des chiffres et ce que je comprends :
Première question sur le % de détention de la maison :
- Lors de l'héritage, les ressources nettes que possédaient mes parents étaient de 450 000 €, dont 400 000 € pour la maison.
- La moitié est à mon père (225 000 €), l'autre moitié rentre dans l'héritage (225 000 €).
- Au moment de l'héritage, mon père avait entre 41 et 50 ans. Du coup, il a touché 60 % de l'héritage et nous nous sommes partagés les 40 % restant avec ma soeur.
- Concernant la maison, cela veut donc dire que mon père était propriétaire à 80 % (50% pour ses parts + 50% x 60% pour les parts liées à l'héritage), ma soeur à 10% et moi à 10%.
- Aujourd'hui, mon père a entre 51 et 60 ans et je n'arrive pas à bien comprendre si la répartition du % de possession de la maison dépend de l'âge de mon père au moment du décès ou de l'âge de mon père actuel. Car si ça évolue bien avec l'âge, ça voudrait dire que mon père possède 50% des parts de ma mère désormais et plus 60% et donc qu'il serait propriétaire à 75 %, tandis que ma soeur et moi le serions à 12,5% respectivement.
Est-ce bien le cas ?
Deuxième question sur le calcul de la vente :
- Disons qu'aujourd'hui, la valeur de la maison a pris 50% et vaut 600 000 €.
- Considérons que mon père possède 50% de la maison au titre de ses parts et 25 % au titre d'usufruitier, soit 75%. Ma soeur et moi possédons chacun 12,5%.
- Ayant besoin de cash pour un projet d'achat de mon côté, je réfléchis à proposer à mon père qu'il me rachète mes parts de la maison, au prix actuel estimé, soit 12,5% x 600 000 € = 75 000 €. Si je le fais, je pense que ma soeur, ayant aussi des projets de son côté, me suivrait et demanderait à mon père s'il est intéressé de lui racheter ses parts.
Comment est l'assiette de calcul d'impôts sur ces 75 000 € ? Est-elle calculée sur le montant initial de la maison (400 000 €) auquel on applique ma part ? Si oui, quelle part dois-je prendre dans ce calcul si vous me confirmez dans ma première question que ma part évolue en fonction de l'âge de mon père ?
Ensuite, est-ce que l'imposition est calculée de manière identique à une plus value classique (i.e, on peut par exemple y ajouter un forfait travaux de 15%, etc.) ?
Enfin, pour bien peser le pour et le contre de cette situation, je voudrais savoir si je peux estimer l'impact que ça pourrait avoir sur l'héritage que je toucherais de mon père (qui je l'espère, sera le plus tard possible...) que ce soit en terme d'imposition, de montant d'héritage, etc. ?
J'ai épluché pas mal de site, mais je n'ai pas trouvé de réponses claires à mes problématiques même si je pense que je ne suis pas le premier à me poser ce type de questions. Je suis preneur de toute information qui pourrait m'être utile et n'hésitez pas à me corriger si je me trompe dans mon raisonnement car, bien que familier avec l'immobilier classique, je le suis moins avec les problématiques d'héritage.
Gayomi
Messages postés19140Date d'inscriptiondimanche 17 mars 2013StatutMembreDernière intervention23 décembre 202410 343 8 janv. 2023 à 16:21
Aujourd'hui, mon père a entre 51 et 60 ans et je n'arrive pas à bien comprendre si la répartition du % de possession de la maison dépend de l'âge de mon père au moment du décès ou de l'âge de mon père actuel
L'usufruit est évalué à chaque mutation de propriété. Il a donc été évalué le jour du décès de votre mère et il le sera de nouveau au jour de la vente, en fonction de l'âge de votre père à chaque événement.
si ça évolue bien avec l'âge, ça voudrait dire que mon père possède 50% des parts de ma mère désormais et plus 60% et donc qu'il serait propriétaire à 75 %, tandis que ma soeur et moi le serions à 12,5% respectivement.
Est-ce bien le cas ?
Exact.
est-ce que l'imposition est calculée de manière identique à une plus value classique
Tout à fait.
Vous pourrez déduire les travaux réels proratisés selon votre part ainsi que les droits de succession.
Merci pour vos réponses qui m'aiguillent pas mal !
Concernant l'assiette de calcul de l'impôt sur la plus value, si ma compréhension est bonne, elle serait sur la base de 35 000 € si je comprends bien (12,5% de 600 000 € - 10% de 400 000 €) dans ce cas. Du moins, c'est ce qui me parait le plus logique.
Si c'est bien ça, je pense que l'aspect vente de la nu propriété est claire pour moi.
Il me reste à voir les avantages et inconvénients de faire comme ça. Notamment, je vois l'avantage d'avoir l'argent tout de suite et pouvoir avoir un apport plus important pour financer mon acquisition. En inconvénient, je vois que les frais de succession seraient plus importants.
Si je fais un calcul rapide sur le cas présenté ci-dessus et ce que je comprends :
Cas où je revends à mon père mes parts :
- Je touche 75 000 € aujourd'hui, a minorer de frais de notaire et d'impôts sur la plus value (impôts a priori nul d'ailleurs car ça serait pour ma résidence principale et je suis locataire aujourd'hui). Prenons 8% de frais de notaire et pas d'impôts sur plus value. Ca fait 69 000 €.
- Imaginons que c'est pareil pour ma soeur.
- Imaginons que mon père contracte un prêt pour nous payer nos parts. En regardant un simulateur sur 15 ans, le coût du crédit est aujourd'hui de 36 000 €. En pratique, il pourrait apporter une partie je pense.
- Le jour où j'hérite de son patrimoine, (en considérant que la maison reste estimée à 600 000 €) : Ma soeur a 300 000 € et mois 300 000 €. Après abattement de 100 000 €, cela fait 200 000 € chacun. Je comprends que le barème qui s'applique est de 20% d'impôts. Je dois donc payer 40 000 € d'impôts mais possède 300 000 € dans l'hypothèse où je revends la maison. Ca fait donc 260 000 € pour moi.
- J'ai donc touché 260 000 + 69 000 = 329 000 € en tout.
Cas où je ne revends pas mes parts à mon père :
- Je possède 75 000 € de la maison (voire plus selon l'âge de mon père), et ma soeur aussi. Ca ne rentre pas en compte dans la succession.
- Le jour où j'hérite de son patrimoine, (en considérant que la maison reste estimée à 600 000 €, mon père possédait 450 000 €) : Ma soeur a 225 000 € et mois 225 000 € au titre de la maison. Mon père n'a pas eu nous verser 150 000 € chacun pour acheter nos parts, ni de payer 36 000 € de coût de crédit. Il a donc 186 000 € de plus en cash que le cas où il nous achète nos part.
- La part d'héritage est donc de 318 000 € chacun. Après abattement de 100 000 €, cela fait 218 000 € chacun pour calculer les impôts. Je comprends que le barème qui s'applique est de 20% d'impôts. Je dois donc payer 43 600 € d'impôts. L'héritage est donc de 318 000 - 43 600 = 274 400 €. A cela, s'ajoute les 75 000 € que je possède de la maison, cela me fait donc 349 400 €
Est-ce que vous êtes d'accord avec mon raisonnement ? J'estime que je perds 20 000 € en me faisant racheter mes parts maintenant.
Merci pour votre aide !
Gayomi
Messages postés19140Date d'inscriptiondimanche 17 mars 2013StatutMembreDernière intervention23 décembre 202410 343
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vresol
8 janv. 2023 à 18:48
Financièrement, il n'est jamais avantageux que des parts d'un bien soient achetées par un ascendant puisque ces parts feront partie de sa succession.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
Modifié le 8 janv. 2023 à 17:15
Bonjour,
Merci pour vos réponses qui m'aiguillent pas mal !
Concernant l'assiette de calcul de l'impôt sur la plus value, si ma compréhension est bonne, elle serait sur la base de 35 000 € si je comprends bien (12,5% de 600 000 € - 10% de 400 000 €) dans ce cas. Du moins, c'est ce qui me parait le plus logique.
Si c'est bien ça, je pense que l'aspect vente de la nu propriété est claire pour moi.
Il me reste à voir les avantages et inconvénients de faire comme ça. Notamment, je vois l'avantage d'avoir l'argent tout de suite et pouvoir avoir un apport plus important pour financer mon acquisition. En inconvénient, je vois que les frais de succession seraient plus importants.
Si je fais un calcul rapide sur le cas présenté ci-dessus et ce que je comprends :
Cas où je revends à mon père mes parts :
- Je touche 75 000 € aujourd'hui, a minorer de frais de notaire et d'impôts sur la plus value (impôts a priori nul d'ailleurs car ça serait pour ma résidence principale et je suis locataire aujourd'hui). Prenons 8% de frais de notaire et pas d'impôts sur plus value. Ca fait 69 000 €.
- Imaginons que c'est pareil pour ma soeur.
- Imaginons que mon père contracte un prêt pour nous payer nos parts. En regardant un simulateur sur 15 ans, le coût du crédit est aujourd'hui de 36 000 €. En pratique, il pourrait apporter une partie je pense.
- Le jour où j'hérite de son patrimoine, (en considérant que la maison reste estimée à 600 000 €) : Ma soeur a 300 000 € et mois 300 000 €. Après abattement de 100 000 €, cela fait 200 000 € chacun. Je comprends que le barème qui s'applique est de 20% d'impôts. Je dois donc payer 40 000 € d'impôts mais possède 300 000 € dans l'hypothèse où je revends la maison. Ca fait donc 260 000 € pour moi.
- J'ai donc touché 260 000 + 69 000 = 329 000 € en tout.
Cas où je ne revends pas mes parts à mon père :
- Je possède 75 000 € de la maison (voire plus selon l'âge de mon père), et ma soeur aussi. Ca ne rentre pas en compte dans la succession.
- Le jour où j'hérite de son patrimoine, (en considérant que la maison reste estimée à 600 000 €, mon père possédait 450 000 €) : Ma soeur a 225 000 € et mois 225 000 € au titre de la maison. Mon père n'a pas eu nous verser 150 000 € chacun pour acheter nos parts, ni de payer 36 000 € de coût de crédit. Il a donc 186 000 € de plus en cash que le cas où il nous achète nos part.
- La part d'héritage est donc de 318 000 € chacun. Après abattement de 100 000 €, cela fait 218 000 € chacun pour calculer les impôts. Je comprends que le barème qui s'applique est de 20% d'impôts. Je dois donc payer 43 600 € d'impôts. L'héritage est donc de 318 000 - 43 600 = 274 400 €. A cela, s'ajoute les 75 000 € que je possède de la maison, cela me fait donc 349 400 €
Est-ce que vous êtes d'accord avec mon raisonnement ? J'estime que je perds 20 000 € en me faisant racheter mes parts maintenant.
Merci pour votre aide !
8 janv. 2023 à 18:48
Financièrement, il n'est jamais avantageux que des parts d'un bien soient achetées par un ascendant puisque ces parts feront partie de sa succession.