Vente suite à division parcellaire sans accord urbanisme
Josh Randall Messages postés 28165 Date d'inscription Statut Modérateur Dernière intervention -
Bonjour,
Je suis propriétaire d’une maison située au fond d’un petit lotissement comprenant 4 maisons.
Le propriétaire du terrain contigu au lotissement a récemment vendu sa maison en précisant dans l’annonce que le terrain était divisible.
Un promoteur s’est porté acquéreur et souhaite créer un lotissement avec deux parcelles en lot arrière, dont l’une jouxtera mon terrain.
De mon point de vue, ce projet nécessite un bornage des 3 lots issus de la division, ainsi que de nombreux aménagements :
- Création d’une voie d’accès commune avec élargissement et prolongation de la descente de garage de la maison existante afin de desservir les deux lots arrière (avec création d’une pente ascendante pour remonter au niveau du terrain naturel après le garage)
- Déplacement du puisard de la maison existante car il se trouve actuellement sur le 1er lot arrière
- Destruction du portail existant
- Aménagement de l’entrée du lotissement en retrait de 5m par rapport à la chaussée avec des angles à 45° pour la visibilité (actuellement il n’y a que 3m de retrait ce qui n’est pas conforme au PLU en vigueur)
- Viabilisation des 2 lots arrière
- …
Le promoteur a passé trois annonces par l’intermédiaire d’un agent immobilier afin de vendre la maison et les deux parcelles à construire.
Les annonces pour les deux lots arrière précisent que les parcelles sont viabilisées, ce qui est faux dans l’état actuel des choses.
A ce jour ni le bornage, ni aucun des aménagements que j’ai cités ci-dessus n'ont été réalisés : la propriété est restée "dans son jus", telle que l'ancien propriétaire l'a vendue.
Ce qui signifie notamment que les éventuels acquéreurs de la maison et des 2 lots arrière achèteraient totalement « en aveugle » sans connaître les limites de leurs terrains (y compris pour la maison existante !) et surtout sans aucune certitude que le projet de lotissement aboutisse.
En effet l’urbanisme dit ne pas avoir été consulté pour l'instant sur ce projet.
Enfin les voisins du futur lotissement n’ont pas été consultés non plus.
La façon dont procède le promoteur me gêne beaucoup (on appelle ça mettre la charrue avant les bœufs) et je pense qu’il fait cela intentionnellement afin de compliquer tout recours des voisins.
Ma crainte est que la vente de la maison soit conclue rapidement et qu’il soit ensuite difficile de s’opposer à la création des deux lots arrière.
Le promoteur et l’agent immobilier ont-ils le droit de mettre en vente :
- une maison dont les nouvelles limites de propriété ne sont pas clairement définies et qui s’inscrit dans un projet de lotissement non validé par l’urbanisme ?
- des parcelles constructibles dont le bornage n’a pas été réalisé, et non viabilisées contrairement à ce qui est précisé dans les annonces ?
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9 réponses
Bonjour,
seriez vous lotisseur ? C'est aux futurs acheteurs de vérifier et de ce renseigner auprès de l'urbanisme. (qui rassurez vous, n'acceptera le projet que si il est conforme.
Si suite aux dépôts de permis, vous voulez contester celui ci, vous aurez 2 mois pour le faire.
C'est pourquoi il faut attendre le dépôt de PC , dans l'état actuel nous ne pouvons vous apporter plus d'éléments. Cependant, il vous faudra une raison valable pour contester car depuis peu, l'état a mis le holà sur les contestations abusives.
Bonjour
Le promoteur s'engage dans le processus quand il est plus ou moins assuré d'avoir des acheteurs potentiels.
Jusque-là, il n'a pas commis d’erreur puisque le PA sert à valider à la fois la création des lots à bâtir et la création des espaces communs (voirie et réseaux divers).
Est-ce qu'une fois de plus le promoteur n'a pas mis la charrue avant les bœufs ?
Pas forcément s'il est honnête car dans le cadre du PA, "aucune promesse de vente ou de location d'un terrain situé dans un lotissement ne peut être consentie et aucun acompte ne peut être accepté avant la délivrance du permis d'aménager" (article L442-4 du code de l'urbanisme). A moins que vous soyez en capacité de le prouver...
Par contre il lui était possible en amont de la division de mettre des annonces indiquant que la parcelle était divisible (article L442-5 du code de l'urbanisme). Et depuis la délivrance de l'arrêté, dans toute annonce ou publicité qu'il ferait, il doit obligatoirement faire mention que le PA est autorisé et consultable en mairie (article L442-6).
Enfin, la vente des lots ne pourra se faire qu'à l'achèvement des travaux du PA, a moins qu'il y ait été autorisé par la commune ou que le lotisseur justifie d'une garantie financière d'achèvement des travaux (article R442-13 du code de l'urbanisme)
je compte bien m'opposer à ce projet dès que permis d'aménager sera affiché
Il vous faudra prouver qu'il a été délivré illégalement. Ce ne sera pas simple. Après, même si je rejoins Bern29 sur le recours abusif, au travers de mes différentes lectures, il s'avère qu'il est rare qu'un recours soit considéré comme abusif car il n'existe pas d'infraction spécifique.
De plus, les délais de traitement des recours sont largement dépassé prévus à 10 mois selon l’article R600-6 du code de l'urbanisme, sont largement dépassés. Le juge ne va pas chercher à savoir si le recours est abusif.
Il y a eu une condamnation pour recours abusif mais liée à de l'extorsion de fonds puisque à chaque fois le but de ces recours était d’obtenir des compensations financières.
Rien ne vous empêche d'exercer votre droit de recours à l'encontre du PA, ni des PC à venir.
Je ne suis pas lotisseur, juste un voisin qui voit ce projet d'un très mauvais œil et qui le juge totalement bancal (mais certains acquéreurs potentiels sont totalement naïfs et semblent fermer les yeux sur les nombreuses incertitudes du projet).
De mon point de vue ce serait un non-sens total que l'on puisse mettre en vente une maison et des parcelles qui s'inscrivent dans un projet de lotissement avant même que celui-ci ait été porté à la connaissance de l'urbanisme, et en affirmant que les parcelles sont viabilisées alors que tout reste à faire.
Comment se mettre les futurs acquéreurs dans la poche en leur faisant croire que le projet est acquis alors que c'est loin d'être le cas... Quelle malhonnêteté !
Concernant la maison existante, j'imagine que la vente ne pourra avoir lieu avant que le bornage soit réalisé ? Et donc avant validation par l'urbanisme ?
Une chose est certaine, je compte bien m'opposer à ce projet dès que permis d'aménager sera affiché, mais je crains d'avoir face à moi un promoteur qui connaît toutes les ficelles et qui n'a aucun scrupule, il suffit de voir les annonces qu'il a publiées pour s'en convaincre...
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bonjour
Une remarque: ni dans votre (longue ) question ni dans votre réponse je ne trouve de merci ou autre formule de politesse à l'attention des bénévoles qui répondent
manque de temps ou de place certainement
une réponse: le lotisseur à le droit "de mettre la charrue avant les bœufs " , c'est justement la manière de procéder des lotisseurs, promoteurs, marchands de biens
Bonjour,
Merci pour ces éléments de réponse.
Vous faites référence au dépôt du PC en vue d'une contestation du projet : rassurez-moi, il est toujours possible de contester le PA dès que celui-ci sera affiché, sans attendre le PC ?
OK merci, me voilà rassuré !
Il ne me reste plus qu'à attendre l'affichage du PA pour la suite du feuilleton, probablement d'ici quelques mois...
Bonjour,
Le permis d'aménager est affiché depuis quelques jours.
Cependant aucun bornage n'est visible et les riverains n'ont absolument pas été consultés pour valider les limites des futures parcelles issues de la division.
Est-ce qu'une fois de plus le promoteur n'a pas mis la charrue avant les bœufs ?
Je pensais que le bornage devait être réalisé et validé par les riverains pour que le permis d'aménager puisse être délivré ?
Bonsoir,
Merci pour ces deux dernières réponses.
Dans les grandes lignes les précisions que vous venez d'apporter m'ont été confirmées aujourd'hui par l'urbanisme.
Après consultation des plans du projet il semble difficile de contester celui-ci sur le plan de la légalité.
En revanche j'estime que je subirais un préjudice important avec la construction de 2 maisons en R+1+combles à 10m de ma façade côté jardin, avec une perte d'ensoleillement importante et une perte d'intimité inacceptable (vue directe sur mes baies vitrées et ma terrasse), sans compter la perte de valeur de mon bien construit il y a seulement 3 ans.
Sachant que j'ai déjà la vue totalement obstruée côté "cour" par un pignon (aveugle heureusement) lui aussi en R+1+combles à seulement 6m de ma façade.
Et que pour des raisons d'urbanisme d'un côté et en raison de la présence d'un garage accolé de l'autre côté je n'ai aucune ouverture sur mes pignons.
Bref je me retrouverai face à des murs de 8m de haut quelle que soit la fenêtre par laquelle je regarde, quelle perspective réjouissante...
Je peux concevoir que l'on autorise ce genre d'implantation en centre ville où l'habitat est par nature très dense et où l'on achète en connaissance de cause, mais en zone pavillonnaire je trouve cela limite inhumain...
Les services d'urbanisme des grandes communes n'ont qu'un objectif, faire rentrer de la taxe foncière dans les caisses de la commune, ils n'ont que peu de considération pour l'humain et c'est regrettable lorsque cela dépasse les bornes.
Mon seul espoir désormais est d'obtenir une indemnisation pour le préjudice subi, en ayant recours aux services d'un avocat spécialisé dans le droit immobilier.
Je ne me fais pas trop d'illusions mais qui ne tente rien n'a rien...
Les services d'urbanisme des grandes communes n'ont qu'un objectif, faire rentrer de la taxe foncière dans les caisses de la commune,
C'est juste que la réglementation nationale a évolué depuis plus de 20 ans pour favoriser la densification en zone urbaine et éviter l'étalement urbain. C'est donc l'Etat qui est à l'initiative de tout ça et a fixé ces objectifs, en dernier lieu avec la loi ALUR (mars 2014) qui a supprimé la notion de surface minimale constructible et de coefficient d'occupation des sols.
Comme je vous le disais précédemment, vous pouvez exercer votre droit de recours sur les futurs PC qui seront délivrés en jouant sur deux axes: l'illégalité des décisions et le non respect des règles de droit privé. pour la 1ère vous saisirez le tribunal administratif et pour la 2ème il s’agira de saisir la justice civile. Sans aucune garantie d'avoir gain de cause...
La législation juridique et financière évolue en permanence...