Augmenter les charges forfaitaires des locataires
J'aimerais savoir si c'est possible d'augmenter les charges forfaitaires des locataires en vue de la nouvelle dépense supplémentaire de nettoyage des communs par une société extérieure à partir du mois prochain.
Initialement c'était convenu que chaque locataire devait respecter le planning de nettoyage et nettoyer sa cage d'escalier toutes les deux semaines... malheureusement ce planning n'est jamais respecté et ce malgré les rappels. La cage d'escalier est dans un état de propreté dont je vous passe les détails.
Est'il possible de faire une augmentation en divisant le prix de la prestation par le nombre de locataires ?
Ou comment peut-on faire cette augmentation en vue de la nouvelle dépense qui fait partie des dépenses à la charge des locataires ?
Merci d'avance pour toute information qui pourrait m'aider. Je n'arriver pas à trouver de références par rapport à une telle augmentation en charges forfaitaires. Et on n'aimerait pas se tromper car un des locataires est très procédurier...
6 réponses
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Le régime forfaitaire des charges locatives permet une augmentation uniquement dans le cas d’une indexation stipulée dans le bail (= augmentation du loyer + charges, simultanées et dans les mêmes proportions).
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bonjour, Gayomi,
c'est pas exactement ça :
quand les charges sont au forfait, si une révision annuelle de loyer a été prévue au contrat au moment de sa signature, le forfait est rajouté au montant du loyer pour le calcul du nouveau loyer, mais le montant dudit forfait reste toujours le même tout au long d'une même location.
La formule est :
(loyer actuel + montant du forfait de charges) / indice du Trim année N-1 x Indice du même Trim année N = disons XYZ €
L'année suivante, le calcul sera :
(XYZ € + montant du forfait de charges) / indice du Trim année N-1 x Indice du même Trim année N.
cdt.
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@djivi38
le montant dudit forfait reste toujours le même tout au long d'une même location.
Ah ?
Voir ma réponse 20, issue du site de l'Adil. Adil à laquelle je conseille à Ancli de s'adresser pour obtenir (enfin !) la réponse à sa question si l'extrait que je lui fournis (toujours dans le post numéro 20) lui paraît insuffisant.
Pour plus de clarté, je remets ici ce que j'ai copié dans le post 20 :
"dans le cas d’une location meublée ou d’une colocation, le paiement des charges peut s’effectuer par forfait. Le montant du forfait est inscrit dans le bail. Il est versé en même temps que le loyer et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le bail mais ne donne pas lieu à une régularisation "
Source : https://www.anil.org/faq/details/comment-seffectue-le-paiement-des-charges/
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@Gayomi
j'ai répondu à votre post 17 :
(loyer actuel + montant du forfait de charges) / indice du Trim année N-1 x Indice du même Trim année N = disons XYZ €
L'année suivante, le calcul sera :
(XYZ € + montant du forfait de charges) / indice du Trim année N-1 x Indice du même Trim année N.
C'est le loyer qui est révisé, loyer auquel on ajoute le montant du forfait qui lui, ne change pas : on prend toujours le montant du forfait mentionné au contrat pour l'ajouter au loyer actuel afin d'obtenir le nouveau loyer.
Exemple : supposons date d'effet du bail au 20/07/2020 (2ème Trim.), avec un loyer de 500 € + un forfait de charges de 60 € :
- 1ère révision du loyer pour le 20/07/2021 :
(500 € + 60 €) /130,57 x 131,12 = 562,36 € = nouveau montant dû mensuellement (loyer + charges) -> le loyer seul passe de 500 € à 502,36 € [il est augmenté de 2,36 € (562,36 - 60 - 500) ]
- 2ème révision du loyer pour le 20/07/2022 :
(502,36 € + 60 €) / 131,12 x 135,84 = 582,60 € -> le loyer est augmenté de 20,24 € (582,60 - 60 - 502,36)
On peut aussi calculer comme suit (pour éviter de rajouter le forfait chaque fois, on part du montant dû mensuellement révisé, mais sans rajouter une 2ème fois le forfait) :
562,36 € / 131,12 x 135,24 = 582,60 €.
<< ...Le montant du forfait est inscrit dans le bail. Il est versé en même temps que le loyer et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le bail mais ne donne pas lieu à une régularisation " >> = le montant du forfait ne donnant pas lieu à régularisation (même montant tout au long d'une même location), il est seulement ajouté au montant du seul loyer révisé.
cdt.
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@djivi38
Il ne peut pas y avoir de régularisation de charges forfaitaires, ça OK. Mais je ne partage pas votre ana sur l'augmentation du loyer seulement et pas le forfait charges. A condition bien entendu que l'augmentation soit prévue dans le bail.
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@Gayomi
Pourquoi ? Comment feriez-vous.. puisqu'un forfait ne peut pas être régularisé ?
Au ski, par exemple, que vous fassiez 3 descentes ou 25, vous payez un "forfait" (soit pour une 1/2 journée soit pour la journée complète soit pour la semaine...), mais le forfait reste identique pour le choix d'1/2 journée ou d'1 journée complète ou d'1 semaine... pour lequel vous avez opté au moment de l'achat...
Le forfait de charges peut être "indexé" (mais pas augmenté/révisé) au moment de la révision annuelle du loyer et aux mêmes conditions --> (loyer + forfait) /... x ...
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Je rajoute ce lien : https://www.smartloc.fr/blog/forfait-de-charges-en-location-vide-ou-meublee/
extrait :
<< Forfait de charges
Le forfait de charges est une somme fixe demandée chaque mois au locataire qui ne sera pas ajustée en fonction des charges que vous aurez réellement à payer. >>
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Je vous avoue que je n'arrive vraiment pas à trouver ce qui est légalement correct...
"dans le cas d’une location meublée ou d’une colocation, le paiement des charges peut s’effectuer par forfait. Le montant du forfait est inscrit dans le bail. Il est versé en même temps que le loyer et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le bail mais ne donne pas lieu à une régularisation "
Source : https://www.anil.org/faq/details/comment-seffectue-le-paiement-des-charges/
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ContributeurBonjour,
Le forfait de charges est réputé couvrir toutes les charges. Donc, non, pas d'augmentation possible ni maintenant, ni plus tard.
Cordialement,
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Justement, voilà le dilemme: les charges forfaitaires couvaient jusqu'à présent toutes les charges.
Maintenant il y aura une charge supplémentaire; l'entretien des communs. Cette charge n'était pas initialement là lors de la signature du bail et du calcul des charges forfaitaires. Et donc ces charges forfaitaires ne couvent plus toutes les charges
Ne peut-on pas revoir les charges forfaitaires au moment de la révision annuelle du loyer? -
@Anclibonjour,
comme dit, le montant d'un forfait reste le même tout au long d'une même location.
S'il y a une charge supplémentaire, le bailleur peut seulement proposer un "avenant au bail" de chaque contrat de location : mais qui dit "proposer" dit "risque de refus" (et c'est légal), donc, chaque locataire sera en droit de refuser de le signer, et en conséquence, le montant initial des charges mentionné aux contrats restera le même.... parce qu'il est illégal que quelque chose soit modifié "unilatéralement" (c'est à dire sans l'accord écrit du locataire) dans un contrat de location :
Article 1723 du code civil :
<< Le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée. >>
Par ailleurs, un forfait de charges n'est légal que pour des locations nues OU pour des colocations nues (= pour colocataires non mariés, non pacsés, non en "concubinage notoire") : est-ce le cas ?
De plus, la TEOM est automatiquement incluse dans un forfait de charges (donc n'est pas à payer en + du forfait), SAUF SI le bailleur - lors de la signature du contrat de location - y avait inséré une clause stipulant que la TEOM serait à payer en sus du forfait de charges.
Par contre, si une révision annuelle de loyer a été prévue lors de la signature du contrat de location, le montant du forfait est pris en compte et la formule devient :
(loyer actuel + forfait) x indice du trim. année N / indice même trim. année N-1
Alors que pour une location nue, la formule est :
loyer actuel hors charges x indice du trim. année N / indice même trim. année N-1
[L'année N est l'année où le bailleur calcule le nouveau loyer et l'année N-1 est l'année précédente]
cdt. -
@djivi38
Bonjour,
Votre commentaire m'interesse concernant l'avenant de location: Dois-on envoyer l'avenant en recommandé ou remise en main propre suffit?
Par contre je ne suis pas d'accord sur les charges forfaitaires, dans les locations meublées il est possible et légal d'avoir des charges forfaitaires (https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F947)
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@Bea1987
bonjour,
Désolée, grosse boulette de ma part quand j'ai écrit : "Par ailleurs, un forfait de charges n'est légal que pour des locations nues OU pour des colocations nues (= pour colocataires non mariés, non pacsés, non en "concubinage notoire") " ----> le bon texte est :
"Par ailleurs, un forfait de charges n'est légal que pour des locations MEUBLÉES OU pour des colocations nues (= pour colocataires non mariés, non pacsés, non en "concubinage notoire").
Merci de me permettre de corriger cette énorme erreur.
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"Dois-on envoyer l'avenant en recommandé ou remise en main propre suffit?"
Une remise en main propre suffit (prévoir autant d'exemplaires que d'exemplaires de contrat de location), et ça vous permet d'avoir - si le locataire accepte - sa signature de suite et de lui laisser son exemplaire en lui recommandant de l'annexer à son contrat de location. De retour chez vous, pensez à annexer à votre exemplaire de contrat cet avenant signé de votre locataire.
cdt.
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C'est bien de la location meublée que je fais... donc je suis dans les règles.
Ma question est sur cette nouvelle dépenses initialement non inclus dans les charges forfaitaires.
J'ai eu comme réponses:
- Impossible d'augmenter les charges forfaitaires malgré que ce soit une nouvelle dépense
- Possible mais en prevenant les locataires au moins 6 mois en avance (sans vraiment de règle sur l'augmentation)
- Possible mais en l'indexant sur le loyer car clause de révision de loyer existante
- "Proposer" la prestation donc soumis à un vote et possibilité de refus
- Faire signer un avenant au contrat.
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Je vous avoue que je n'arrive vraiment pas à trouver ce qui est légalement correct...
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@djivi38
Elle a surtout eu plein de réponses contradictoires.... je comprends qu'elle s'y perde
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Vous ne pouvez rien imposer.
Après, si ce nettoyage ne fait pas partie du forfait de charge initial, vous pouvez "proposer" cette prestation aux locataires.
Qui peuvent de la même façon la refuser.-
Bonjour,
si ce nettoyage ne fait pas partie du forfait de charge initial,
Qui parle de forfait de charges ?
Je pense que le propriétaire pourra augmenter ses charges sur l'exercice suivant. Avant il y aura régularisation des charges. Par contre il devra prévenir les locataires 6 mois avant de procéder à l'augmentation.
Cdlt. -
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@Rochat1La régularisation des charges est possible uniquement s'il s'agit de provisions de charges (charges au réel) et non de charges forfaitaires normalement non?
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@MzelleIl y a des charges nouvelles donc elles devront être payées ! A un moment donné (j'ai dit lors du prochain exercice) le montant sera inévitablement modifié. Ayons un peu de bon sens !
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bonjour
Le forfait de charges n'est pas legal en location nue - vous avez l'obligation d'appurer sur les dépenses réelles - la snaction est le remboursment des forfaits induments reucs
La législation juridique et financière évolue en permanence...