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dna.factory
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Modifié le 16 mai 2022 à 09:17
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et nous propose d'augmenter l'apport entre 100 000 et 110 000 € (on ne sait pas combien exactement) pour être en 35 et 38% d'endettement
Et vous étiez donc à combien d'endettement avec 38k d'apport du coup, pour que passer à 100k ne vous ramène qu'à 38 %.
Si il n'y a aucune loi qui défini les 33%., et qu'il sont de moins en moins appliqué au fur et à mesure que les montants (et donc le reste à vivre) augmentent (on vit plus facilement avec 60% de 4000€ qu'avec 80% de 1500), il n'empeche que ça reste une base de négociation qu'il faut essayer de respecter.
Si la loi indique qu'une condition suspensive est automatiquement ajoutée en présence d'un financement par pret, même si non indiquée au compromis, la loi indique aussi qu'un acheteur qui ne fait pas de demande de prêt ne peut pas faire jouer sa condition suspensive et se retrouve dans l'obligation d'acheter.
En tant que vendeur, si vous avez inscrit au compromis 100k d'apport. Si vous ne présentez pas de refus mentionnant ces 100k d'apport, je considérerait que vous n'avez pas fait de demande, et ne tiendrais donc pas compte de votre condition suspensive.
Bien sur, je n'aurais peut-être pas envie d'immobiliser mon bien pendant des mois le temps que la justice tranche. Surtout si je ne suis pas sur du résultat.
Mais pour peu que la séquestre soit conséquente et que je ne soit pas pressé de vendre, ça se tente.
Donc arrêtez de jouer les rapiat. Votre compromis indiquait 100k d'apport, vous faites des demandes à 100k d'apport.
Si au moins une de ces demandes est refusée, vous pourrez faire jouer la conditions suspensive au final (et encore, en tant que vendeur, un seul refus de prêt, je considère l'acheteur de mauvaise foi, mais je suis moins confiant d'avoir gain de cause, et donc moins motivé pour ester).
Si elles sont toutes acceptés, vous avez le droit de faire d'autre demandes à des apports différents, et de faire votre choix en pleine conscience. Mais ne perdez pas de temps. il vous reste un mois, et il y a des délais obligatoire.
Donc pour votre question de :
Puis j'ai proposé une alternative qui consiste en 50 000 € d'apport et une réduction du prêt de 50 000 € pour atteindre 35% d'endettement.
La réponse sera oui, évidemment, avec deux gros points noirs.
La banque ne sera jamais obligé d'accepté, et ne sera jamais obligé de vous donner les raisons de son refus.
En cas de refus, ça risque de ne pas compter pour votre conditions suspensive (même si 85k d'apport devrait mieux passer que 35k).
Donc en plus de cette propositions, faites des dizaines de demande dans autant d'autres banques (ou passez par un courtier, en insistant sur l'urgence).
Et vous étiez donc à combien d'endettement avec 38k d'apport du coup, pour que passer à 100k ne vous ramène qu'à 38 %.
Si il n'y a aucune loi qui défini les 33%., et qu'il sont de moins en moins appliqué au fur et à mesure que les montants (et donc le reste à vivre) augmentent (on vit plus facilement avec 60% de 4000€ qu'avec 80% de 1500), il n'empeche que ça reste une base de négociation qu'il faut essayer de respecter.
Si la loi indique qu'une condition suspensive est automatiquement ajoutée en présence d'un financement par pret, même si non indiquée au compromis, la loi indique aussi qu'un acheteur qui ne fait pas de demande de prêt ne peut pas faire jouer sa condition suspensive et se retrouve dans l'obligation d'acheter.
En tant que vendeur, si vous avez inscrit au compromis 100k d'apport. Si vous ne présentez pas de refus mentionnant ces 100k d'apport, je considérerait que vous n'avez pas fait de demande, et ne tiendrais donc pas compte de votre condition suspensive.
Bien sur, je n'aurais peut-être pas envie d'immobiliser mon bien pendant des mois le temps que la justice tranche. Surtout si je ne suis pas sur du résultat.
Mais pour peu que la séquestre soit conséquente et que je ne soit pas pressé de vendre, ça se tente.
Donc arrêtez de jouer les rapiat. Votre compromis indiquait 100k d'apport, vous faites des demandes à 100k d'apport.
Si au moins une de ces demandes est refusée, vous pourrez faire jouer la conditions suspensive au final (et encore, en tant que vendeur, un seul refus de prêt, je considère l'acheteur de mauvaise foi, mais je suis moins confiant d'avoir gain de cause, et donc moins motivé pour ester).
Si elles sont toutes acceptés, vous avez le droit de faire d'autre demandes à des apports différents, et de faire votre choix en pleine conscience. Mais ne perdez pas de temps. il vous reste un mois, et il y a des délais obligatoire.
Donc pour votre question de :
Puis j'ai proposé une alternative qui consiste en 50 000 € d'apport et une réduction du prêt de 50 000 € pour atteindre 35% d'endettement.
La réponse sera oui, évidemment, avec deux gros points noirs.
La banque ne sera jamais obligé d'accepté, et ne sera jamais obligé de vous donner les raisons de son refus.
En cas de refus, ça risque de ne pas compter pour votre conditions suspensive (même si 85k d'apport devrait mieux passer que 35k).
Donc en plus de cette propositions, faites des dizaines de demande dans autant d'autres banques (ou passez par un courtier, en insistant sur l'urgence).
Merci pour votre réponse.
Nous avons été en excès de confiance. Les banques nous ayant fait comprendre que notre dossier allait passer sans problème.
Pour répondre, le taux d'endettement était déjà de 35% avec 37 000 EUR d'apport. Mais pour une raison que j'ignore, la banque a considéré mes 2 derniers revenus pour la simulation (2020, 2021), mais mes 2 avant derniers revenus pour la validation (2019, 2020).
On passe donc d'environ 75000 EUR/an pour la simulation à 60000 EUR/an pour la validation (pour mes seuls revenus, pas ceux de ma compagne).
Je précise que tous ces éléments étaient connus dès le début par la banque.
Il est clair que si c'était à refaire, je m'y prendrais autrement. Je ne pensais pas qu'une agence autonome pouvait refuser sa propre proposition. Ensuite je pensais que c'était malhonnête de continuer le process dans plusieurs banques, je n'aime pas faire travailler inutilement les gens, car je n'aime pas qu'on le fasse avec moi, je trouve cela très incorrect. Vous pouvez considérer que je suis naïf, pour ma part, je considère que faire une proposition qu'on n'accepte pas soi-même dans une agence autonome, c'est une forme de tromperie et de malhonnêteté, même si cela est autorisé.
En tout état de cause, je comprends votre conseil qui consiste à valider la proposition de la banque et c'est peut-être cela qu'il va se passer au final.
Le délai restant est effet très court. Les banques refusent les demandes de prêts dans ses délais. C'est donc trop tard. Il faudra que cela passe avec une de ces 3 banques.
Nous avons été en excès de confiance. Les banques nous ayant fait comprendre que notre dossier allait passer sans problème.
Pour répondre, le taux d'endettement était déjà de 35% avec 37 000 EUR d'apport. Mais pour une raison que j'ignore, la banque a considéré mes 2 derniers revenus pour la simulation (2020, 2021), mais mes 2 avant derniers revenus pour la validation (2019, 2020).
On passe donc d'environ 75000 EUR/an pour la simulation à 60000 EUR/an pour la validation (pour mes seuls revenus, pas ceux de ma compagne).
Je précise que tous ces éléments étaient connus dès le début par la banque.
Il est clair que si c'était à refaire, je m'y prendrais autrement. Je ne pensais pas qu'une agence autonome pouvait refuser sa propre proposition. Ensuite je pensais que c'était malhonnête de continuer le process dans plusieurs banques, je n'aime pas faire travailler inutilement les gens, car je n'aime pas qu'on le fasse avec moi, je trouve cela très incorrect. Vous pouvez considérer que je suis naïf, pour ma part, je considère que faire une proposition qu'on n'accepte pas soi-même dans une agence autonome, c'est une forme de tromperie et de malhonnêteté, même si cela est autorisé.
En tout état de cause, je comprends votre conseil qui consiste à valider la proposition de la banque et c'est peut-être cela qu'il va se passer au final.
Le délai restant est effet très court. Les banques refusent les demandes de prêts dans ses délais. C'est donc trop tard. Il faudra que cela passe avec une de ces 3 banques.
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16 mai 2022 à 10:13
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Alternativement, si vous êtes de bonne foi et souhaitez avoir ce logement, il peut être recommandé de contacter votre vendeur, de lui expliquer la situation (sans forcément entrer dans les détails). Et de négocier un report d'un mois de la signature. Dans 99% des cas, refuser ce délai lui coutera plus cher que l'accepter de toute façon (mais comprenez que ce mois est là pour obtenir un accord, pas pour obtenir des refus aux conditions du compromis).
Et pour les prêts, contactez directement un courtier. Cela vous coutera quelques milliers d'euros de plus, mais augmentera vos chances.
Et si malgré le mois supplémentaires, une dizaines de courtiers différents vous refusent, et bien vous saurez ce qu'il vous reste à faire.
Et pour les prêts, contactez directement un courtier. Cela vous coutera quelques milliers d'euros de plus, mais augmentera vos chances.
Et si malgré le mois supplémentaires, une dizaines de courtiers différents vous refusent, et bien vous saurez ce qu'il vous reste à faire.
Je vous confirme que nous sommes de bonne foi et voulons acheter ce bien. Si nous étions de mauvaise foi, nous n'aurions pas eu la naïveté de ne poursuivre le process que dans une banque avec des conditions différentes du compromis (quand on est naïf, il faut au moins être honnête).
Je pense aussi que négocier un délai supplémentaire est plus sage.
Il nous a paru naturel de négocier l'apport car pour moi, 50 000 EUR ponctionné sur mon épargne, c'est environ 200 000 EUR perdu pour ma retraite (placement actions). C'est donc une chose que je considère très importante (ne pas trop taper dans l'épargne) car je compte beaucoup sur elle pour mon autonomie et sécuriser mes projets. Je trouve que c'est du gâchis de mettre cet argent dans un prêt, j'essaye donc de limiter ce montant. Je sais qu'il y a des gens qui ne voient pas les choses de cette façon et qui vont plutôt négocier le taux que l'apport.
Ceci étant, le problème n'est pas tant l'apport important demandé, nous sommes en mesure de le fournir. C'est le principe qu'une banque se vante d'être autonome et ne valide sa propre proposition. Je voulais déjà avoir un avis sur ce point. Apparemment, ça ne choque que moi.
Je pense que nous allons attendre les différents retours des banques cette semaine, puis, en fin de semaine, si la situation semble nécessiter plus de temps, nous allons négocier un report permettant de sécuriser le financement, je pense que les intérêts des vendeurs et des acheteurs sont alignés. Par ailleurs nous allons en discuter aujourd'hui avec le notaire pour avoir son avis sur la situation.
Je pense aussi que négocier un délai supplémentaire est plus sage.
Il nous a paru naturel de négocier l'apport car pour moi, 50 000 EUR ponctionné sur mon épargne, c'est environ 200 000 EUR perdu pour ma retraite (placement actions). C'est donc une chose que je considère très importante (ne pas trop taper dans l'épargne) car je compte beaucoup sur elle pour mon autonomie et sécuriser mes projets. Je trouve que c'est du gâchis de mettre cet argent dans un prêt, j'essaye donc de limiter ce montant. Je sais qu'il y a des gens qui ne voient pas les choses de cette façon et qui vont plutôt négocier le taux que l'apport.
Ceci étant, le problème n'est pas tant l'apport important demandé, nous sommes en mesure de le fournir. C'est le principe qu'une banque se vante d'être autonome et ne valide sa propre proposition. Je voulais déjà avoir un avis sur ce point. Apparemment, ça ne choque que moi.
Je pense que nous allons attendre les différents retours des banques cette semaine, puis, en fin de semaine, si la situation semble nécessiter plus de temps, nous allons négocier un report permettant de sécuriser le financement, je pense que les intérêts des vendeurs et des acheteurs sont alignés. Par ailleurs nous allons en discuter aujourd'hui avec le notaire pour avoir son avis sur la situation.
kasom
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16 mai 2022 à 11:21
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bonjour
C'est le principe qu'une banque se vante d'être autonome et ne valide sa propre proposition.
en fait quasi plus aucune agence n'est autonome dans l'acceptation ou non d'un dossier, ça passe par le pôle financement , les directeurs d'agence n'ont hélas plus aucun pouvoir
pour le reste je suis surpris que vous n'ayez pas fait appel à un courtier qui traite directement avec ledit pôle , et qui connait comment monter le dossier en fonction de la banque visée
C'est le principe qu'une banque se vante d'être autonome et ne valide sa propre proposition.
en fait quasi plus aucune agence n'est autonome dans l'acceptation ou non d'un dossier, ça passe par le pôle financement , les directeurs d'agence n'ont hélas plus aucun pouvoir
pour le reste je suis surpris que vous n'ayez pas fait appel à un courtier qui traite directement avec ledit pôle , et qui connait comment monter le dossier en fonction de la banque visée
Du coup, il ne faut pas se vanter d'être autonome dans ce cas.
Mais semble-t-il que dans leur cas, ils sont réellement autonomes (pour retourner leur veste en l'occurrence).
Pourquoi pas de courtier:
Ma compagne a déjà 2 appartements, pour l'un elle est passé par un courtier, pour le 2ème, non. Sa conclusion est que c'est allé plus vite et avec des meilleurs conditions en traitant directement avec les banques sans avoir à payer le courtier (puisqu'il semble que maintenant il faut payer le courtier, ce ne sont plus les banques). Est-ce un bon choix, je ne sais pas.
Bon, je sens que nous allons accepter l'offre comme des lapins pris dans un piège.
Du coup je vais domicilier mes comptes chez eux avec un beau sourire en leur promettant fidélité. Je ne toucherai jamais à leurs produits d'épargne. Je vais changer d'assurance de prêt et domicilier mes comptes ailleurs dès la première occasion, car une banque qui appartient à ses clients ça change tout.
Mais semble-t-il que dans leur cas, ils sont réellement autonomes (pour retourner leur veste en l'occurrence).
Pourquoi pas de courtier:
Ma compagne a déjà 2 appartements, pour l'un elle est passé par un courtier, pour le 2ème, non. Sa conclusion est que c'est allé plus vite et avec des meilleurs conditions en traitant directement avec les banques sans avoir à payer le courtier (puisqu'il semble que maintenant il faut payer le courtier, ce ne sont plus les banques). Est-ce un bon choix, je ne sais pas.
Bon, je sens que nous allons accepter l'offre comme des lapins pris dans un piège.
Du coup je vais domicilier mes comptes chez eux avec un beau sourire en leur promettant fidélité. Je ne toucherai jamais à leurs produits d'épargne. Je vais changer d'assurance de prêt et domicilier mes comptes ailleurs dès la première occasion, car une banque qui appartient à ses clients ça change tout.
La législation juridique et financière évolue en permanence...