Probleme de mitoyennete

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Bonjour,

Merci de me donner l'opportunité de présenter mon problème. J’ai acheté une maison en 2013, adosse à un des pignons de ma maison (et que je considère comme mur privatif, en rouge sur les photos jointes) se trouvait un garage construit par mon voisin. Après enquête il apparait que ce garage aurait été construit sans l’accord des propriétaires de l’époque, ceux-ci ayant été mis devant le fait accompli. Cette construction s’appuie sur mon pignon, de hauteur inférieure au sommet de mon mur elle constitue visuellement et physiquement une construction mitoyenne. Mitoyenneté que je tolérais jusqu’à ce jour, car son utilisation en tant que garage n’occasionnait pas de nuisance particulière.
Aujourd’hui mon voisin souhaite transformer ce garage en logement, changeant la destination de la construction (garage/lieux de vie) et surtout augmentant les nuisances (dépendance/lieux de vie). Je n’ai pas vu les plans du projet et ne sais pas le type de travaux envisager par mon voisin (agrandissement, surélévation ou prolongement de la construction existante), enfin aucune autorisation de m’a été demandée.
1. Quels sont les recours à ma disposition pour stopper ce projet et si je ne peux le stopper quelles sont les limitations que je peux imposer afin d’éviter non seulement les nuisances, mais aussi les potentiels problèmes d’affaiblissements structurels de mon pignon, et la perte de valeur de ma maison qui d’indépendante se retrouverait mitoyenne. ?
2. Puis-je exiger de mon voisin le document l’accord de mitoyenneté obtenu pour la construction de ce garage avec les propriétaires de l’époque. S’il ne peut présenter ce document puis-je m’opposer à ces nouveaux travaux. ? Et si oui sur quelle base.
3. Quel est le rôle et quelles sont potentielles actions du maire de mon village dans ce litige, car à ce jour (et à ma connaissance) aucun permis de construire ou demande de travaux n’a encore été déposée à la mairie.
4. Quels sont les documents que je suis en droit d’exiger de mon voisin ou du maire a la fois sur la construction du garage à l’époque (effectuée il y a moins de 30 ans) et sur les futurs travaux envisagés.
5. Enfin, aux vues des photos, est ce que les 15 mm de polystyrène constituent légalement une séparation suffisante et officielle sachant que le toit et les ardoises sont directement appuyées sur mon mur.
Merci encore pour votre aide précieuse
Cordialement
BD

4 réponses

Bonjour

Enfin, aux vues des photos, est ce que les 15 mm de polystyrène constituent légalement une séparation suffisante et officielle sachant que le toit et les ardoises sont directement appuyées sur mon mur. 

On va déjà se limiter à cette phrase.
Le minimum requis en droit, c'est zéro cm, donc les 15mm sont largement suffisants.
Mais ils laissent planer un doute sur votre affirmation relative à l'appui de la charpente sur votre mur ; les poutres (pannes) sont-elles encastrées dans votre mur (pour ma part, j'ai tendance à en douter...).
Si oui, vous pouvez exiger de votre voisin qu'il les retire et réalise donc chez lui le mur ou la ferme qui pourra les supporter.
Et c'est tout ce que vous pouvez exiger.
Vous n'avez aucun droit de regard sur la destination de l'immeuble de votre voisin s'il respecte les règles d'urbanisme.
Nb: accessoirement, je vois une jolie potence en ferraille sur votre pignon, et un cable qui sort du boîtier en façade, qui empiètent tous deux sur la propriété de votre voisin et qu'il peut tout autant exiger de vous la suppression de ces empiètements.
Je fais abstraction de votre passée de toiture qui est probablement prescrite...
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193 > diverker
Bien vu!
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Merci beaucoup pour votre reponse rapide, cependant a vous lire, il apparait que n'importe qui peut venir s'appuyer sur votre mur et venir y appuyer une construction sans demander votre avis , cela me parait un peu gros n'y a t-il pas une distance minimum entre deux propriete.

Merci
cependant a vous lire, il apparait que n'importe qui peut venir s'appuyer sur votre mur et venir y appuyer une construction sans demander votre avis , cela me parait un peu gros n'y a t-il pas une distance minimum entre deux propriete. 

Non.
Posez-vous la question en inversant les rôles...
Le droit de propriété est un droit absolu protégé par la Constitution.
Votre voisin n'a pas plus à demander votre avis, voire votre autorisation, pour faire ce qu'il entend chez lui qui est administrativement autorisé, que vous n'avez à demander le sien pour faire ce que vous voulez chez vous.
Et il n'avait pas à le faire avec votre auteur; il n'a fait qu'user de son droit.

Pour ce qui est des termes que vous employez, par ailleurs, si les pannes ne sont pas encastrées dans votre mur, la construction de votre voisin ne s'appuie pas sur la vôtre ; elle la jouxte.

Enfin, ce qui vous paraît gros peut vous être retourné ; il serait tout aussi gros que vous ayez osé construire en limite de propriété...
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Bonjour

Aujourd’hui mon voisin souhaite transformer ce garage en logement, changeant la destination de la construction (garage/lieux de vie)

En urbanisme la transformation d'un garage en pièce à vivre ne constitue pas un changement de destination car le garage, même s'il est affecté au stationnement, a la même destination que la construction principale.
Le projet se borne à transformer plus de 5 m² de surface close et couverte non comprise dans la surface de plancher de la construction en un local constituant de la surface de plancher (article R421-17-g du code de l'urbanisme) et est soumis au dépôt d'une déclaration préalable en mairie.

1. Quels sont les recours à ma disposition pour stopper ce projet  (...)

Le projet est soumis à déclaration préalable. Si le voisin a reçu une décision de non-opposition, vous avez la possibilité dans les 2 mois qui suivent l'affichage sur le terrain de vous opposer soit par voie administrative (recours gracieux et/ou contentieux), soit par voie judiciaire.

2. Puis-je exiger de mon voisin le document l’accord de mitoyenneté obtenu pour la construction de ce garage avec les propriétaires de l’époque

Non. La règle suivante en vigueur depuis 1976 dans les différentes versions du code de l'urbanisme est simple: A moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à trois mètres
Autrement dit, et comme expliqué précédemment, tout bâtiment peut être construit en limite de parcelle. C'est un principe de base que les PLU peut s'évertuer à modifier en étant plus contraignants.

3. Quel est le rôle et quelles sont potentielles actions du maire de mon village dans ce litige, car à ce jour (et à ma connaissance) aucun permis de construire ou demande de travaux n’a encore été déposée à la mairie.

En l'absence d'autorisation, les travaux projetés constitueraient une infraction au code de l'urbanisme. Et si le maire est mis au courant il devrait faire 2 choses:
► mettre en place une procédure contradictoire afin de donner la chance au contrevenant de rentrer dans les clous
► dresser obligatoirement un procès-verbal d'infraction qui doit être obligatoirement transmis au procureur

Comme précisé juste avant, le projet est soumis à déclaration préalable. Le PLU peut fixer des conditions de réalisation et notamment de compenser l'aménagement projeté par la création de place de stationnement sur le terrain de votre voisin. Vous pouvez vous en procurer un extrait en mairie.

Par contre tout autre litige d’ordre privé avec votre voisin ne regarde que vous.

4. Quels sont les documents que je suis en droit d’exiger de mon voisin ou du maire a la fois sur la construction du garage à l’époque (effectuée il y a moins de 30 ans) et sur les futurs travaux envisagés.

De votre voisin vous n'avez rien à exiger. De la commune, vous pouvez, si vous le souhaitez, demander à consulter le permis de construire obtenu pour le garage. Et vous pourrez consulter et faire copie des plans du futur projet de votre voisin, une fois celui-ci autorisé. Pas avant.


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merci beaucoup Josh Randall pour votre reponse complete et tres utile, j'y vois deja un peu plus claire et c'est grace a vous . Merci encore.