Découverte annexion parties commune sans autorisation après achat

Question

Bonjour, 
j'ai acheté un studio à paris en octobre 2016. Il s'agit d'un studio renové avec une partie des combles annexées et transformée en lit mezzanine, après creation d'une piece salle de bain dont le haut fait donc office de plancher de ladite mezzanine. Cet ajout n'augmente pas les metres Carrez car inferieurs à 140cm.

Or je découvre, en 2021 que ces parties communes ont été annexées sans aucune communication ni accord de la coproprieté.
Apres le loi ALUR, le syndic a donc procedé à la refection du reglement de copropriété et des lots, et il m'a logiquement reclamé l'achat de ces parties communes + frais de notaire. Cela a été acté en juin 2021

Lors du compromis et de la vente, aucune mention de cette irrégularité !

Sans cette mezzanine, mon offre aurait été de loin inferieure, sans compter le débours à prévoir pour regularisation et les charge de copropriété qui augmenteront après le nouvel calcul des lots.

Ma question est donc: Quels sont les recours possibles ? Comment chiffres les dédommagements ? 
Qui en est responsable ? Seul le vendeur ou l'agent immobilier aussi ?

Merci en avance pour vos réponses

_lael_ · Answer

Cela engage la responsabilité du vendeur pour ne pas l'avoir signalé et éventuellement du notaire pour ne pas avoir vérifié.

En particulier je sais que ma notaire indique systématiquement dans ses actes un truc du genre :
"Le vendeur déclare ne pas avoir annexé de partie commune"
C'est même probablement obligatoire dans les actes, vérifiez dans le vôtre.

C'est un avantage conséquent dans une procédure d'avoir ce genre de clauses directement dans un acte notarié.
Ça simplifiera le travail de votre avocat pour établir la "tromperie" liée à une fausse déclaration.


Sinon pour obtenir une indemnisation il faut faire valoir un préjudice.
En terme de préjudice il a déjà les frais liés à la régularisation de cette annexion. Ça aurait d'ailleurs pu être pire s'ils avaient demandé la destruction et remise en état, ce qui aurait été leur droit.
Vous pouvez également probablement demander en plus des dommages et intérêts pour tromperie.
Et au notaire pour manquement à son devoir de conseil.

Autant le premier point, c'est presque du 100%, autant les 2 derniers c'est moins sûr.

De mon point de vu (de non professionnel), il est en tout cas clairement possible de porter l'affaire en justice.

Mais pour commencer, essayez d'abord de contacter le notaire qui était en charge de la vente  pour entendre son point de vu sur la question. Toute information est également bonne à prendre. Obtenez de préférence une réponse écrite.
Contactez ensuite un professionnel du droit pour avoir son avis sur l'engagement d'une procédure.
Il y a souvent des permanences gratuites en mairie ou au niveau des communautés de commune.
Ou demandez à un avocat directement, mais souvent ils feront payer à minima 1h de consultation (80-180€/h).

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