ASL - Règles entre colotis

Question

Bonjour,

Nous sommes dans un lotissement privé, rétrocédé par le lotisseur qui a constitué une ASL. Cette ASL fonctionne normalement avec un syndicat en charge de la gestion des parties communes.

Cependant nous faisons face à des difficultés avec certains lots qui ont du mal avec le bon sens, le vivre ensemble et le respect des espaces communs. Stockage de matériel et produit parfois dangereux en extérieur (davantage dépotoir), le stationnement de véhicule quasi épave sur des places communes, véhicules qui génèrent de nombres tâches d'huile, non respect des stationnements ...

Plusieurs questions :

 Si ces lots sont habités par des locataires, qui est responsable et à qui doit s'adresser infine l'ASL, au propriétaire des lots ou aux locataires actuels ?
(il faut considérer que la discussion et le bon sens a été essayé avec les locataires mais sans effet)

 à la création de l'ASL, acte notarié, déclarée en préfecture, seul des statuts ont été remis mentionnant l'objet, le mode de fonctionnement et les pouvoirs de l'ASL. Cependant aucun cahier des charges qui définit les règles applicables entre colotis n'a été transmis par le lotisseur. Nous n'avons donc pas de document de référence qui définit les règles applicables sur l'utilisation des parties communes notamment. Nous avons fait la démarche auprès du notaire et du lotisseur pour vérifier l'existence de ce document. C'est un non qui se profile. Comment procéder ?
    L'ASL peut elle édicter maintenant un cahier des charges ?
             -- Si oui, doit il être notarié, officiellement publié ? (auprès de qui ?)

       Si non, comment l'ASL peut elle réellement agir ?
             -- Uniquement au travers d'AG dans lesquelles des décisions sont prises sur l'utilisation des parties communes ? les compte rendus d'AG faisant foi finalement d'une suite de règles décidées (ce qui reviendrait à un pseudo cahier des charges)
             -- Sans AG ?

Autre aspect, si des dégradations sont manifestes par un coloti (on ne parle pas d'une vétusté normale avec le temps), peut il être décidé que seul le coloti responsable prenne seul en charge les frais ? Toujours dans le même esprit, si ce coloti est un locataire, est ce le propriétaire qui porte la responsabilité ou le coloti ? (nous pensons le propriétaire qui se retournera vers son locataire pour lui faire supporter les frais). Cette décision doit elle prise par l'ASL en AG ? (tjs en l'absence de cahier des charges)

rambouillet41 · Answer

bonjour,

Hormis le cas de bonnes relations entre voisins, l'ASL ne connait que ses adhérents à savoir les propriétaires.

Concernant le CdC, avez vous demandé en Mairie avec le dossier "permis de lotir". En faire un aujourd'hui sera très difficile, car il faudra l'unanimité et l'accord de la Mairie (vous même etes vous le premier propriétaire de votre lot ?)

Le CdC ne concerne que les parties privées donc normalement n'est pas l'objet de l'ASL (sauf le respect de l'application).

Donnez un exemple de dégradation car si cela concerne ses propres parties privées, vous ne pourrez pas faire grand chose en l'absence de CdC, sauf si ces dégradations entrainent nuisances ou autres chez le voisin et dans ce cas, c'est le voisin qui doit agir et non l'ASL

Clos57 · Answer

Merci pour votre réponse.

Je n'avais pas envisagé du côté de la Mairie, je vais me renseigner.

Les colotis sont en faveur justement d'avoir un document de référence sur lequel s'appuyer pour définir les règles à respecter au sein du lotissement. Nous envisageons à terme de rétrocéder à la commune qui s'est montrée assez favorable donc elle pourrait être également intéressée de permettre l'existence et l'application d'un CdC pour récupérer les parties communes dans un état satisfaisant. Tout cela est au conditionnel mais disons qu'il n'y a pas de conflit particulier à ce jour qui doucherait tout espoir avant même d'essayer.

Les CdC que j'ai pu consulté sur Internet semblent définir aussi bien ce qu'un lot est tenu de faire sur ses parties privées (entretien satisfaisant des extérieurs comme le gazon, tailler les haies etc ...) mais également peut contenir des éléments sur (le respect) les parties communes.

Nous parlons bien des parties communes : places de stationnement communs (délimitées), voie du lotissement, place de retournement.

En terme de dégradation ou de comportement, nous avons l'utilisation de véhicules hors d'usage (ce qui n'est pas un pb en soi) dont l'huile moteur fuit (ce qui est un pb). Le non respect des places de stationnement (qui sont bien délimitées), le stockage d'électroménager / de produits (au lieu de les mettre dans leur jardin par exemple), la réparation de véhicules dans le lotissement (qui crée davantage de souillures), l'emploi des places communes de stationnement pour stockage de véhicules quasi épaves, qui ne sont plus utilisés, certains non assurés.

Tout cela affecte grandement l'aspect extérieur du lotissement, instaure des conflits entre lots qui n'acceptent pas ces comportements et à plus long terme peuvent contribuer à dévaluer les lots.

rambouillet41 · Answer

pour ce qui concerne les parties communes, l'ASL est tout à fait à même d'agir sur certains points dès maintenant. Existe-t-il quelque chose à ce sujet dans les statuts : respect d'utilisation des parties communes. si NON, là aussi il faudrait agir sur ceux ci pour les modifier à la majorité prévue sur ceux-ci ; mais c'est indépendant du CdC qui régit les parties privées.

Clos57 · Answer

Dans une notice du permis d'aménager, il est simplement écrit qu'une ASL sera créée et aura pour objectif d'entretenir et de gérer les parties communes.

Dans déclaration au journal officiel, l'objet contient bien : entretien des espaces communs, contrôle du CdC (qui n'existe donc pas), gestion des biens communs, répartition des dépenses ...

Dans les statuts : on retrouve bien les termes employés dans l'objet.

Dc effectivement l'ASL peut agir.

La partie plus difficile reste à venir donc de déterminer quel est le réel pouvoir :

 déterminer la responsabilité d'un loti dans la dégradation de la voie par sa voiture et lui faire supporter les coûts de nettoyage
 empêcher le stationnement d'une voiture épave
 etc ... 
car on touche à des biens privés. Je redoute que certaines choses nécessiteront un recours en justice.

Là encore c'est du bon sens mais pas pour tout le monde ...

Autre question et pour être concret, parmi les exemples cités, y a t il des décisions qui doivent être prises au préalable en AG avant que le syndicat puisse agir ?

rambouillet41 · Answer

Non, le président de l'ASL est là pour faire respecter les statuts ......... mais s'il faut engager des sous pour aller en justice, il faut l'accord de l'AG sauf si cela est prévu au budget.

Empecher le stationnement de voiture épave (plutôt un dépot), il est possible d'agir pour enlèvement. Lisez ceci : 
http://www.senat.fr/questions/base/2002/qSEQ021104207.html

En ce qui concerne les dégradations, soit cela se traite à l'amiable, éventuellement via les assurances, soit via un juge. Une ASL n'a pas pouvoir de mettre des amendes ...

Clos57 · Answer

Merci pour le lien.

Le but n'est pas d'engager des actions en justice ms de connaitre les recours possibles pour tenter de convaincre les personnes récalcitrantes.

Et bien entendu, on ne met pas d'amendes mais il parait juste de faire porter les coûts aux personnes qui sont responsables et n'ont pas à l'ensemble des colotis.

Merci pour vos réponses

rambouillet41 · Answer

les recours c'est la justice (à quoi pensiez vous ? des LRAR ? (pschitt....))

Clos57 · Answer

C'est bien la justice en effet

Clos57 · Answer

Bonjour,

Je reviens sur ce sujet. Je viens d'en créer un autre mais je me suis rendu compte que j'avais abordé à peu près la même chose sans le faire exprès (https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8867637-asl-decisions-usage-et-responsabilite-sur-les-parties-communes-sans-cdc. Je rapatrie donc mes questions ici :

Je cite : "pour ce qui concerne les parties communes, l'ASL est tout à fait à même d'agir sur certains points dès maintenant"

De manière concrète, doit on / peut on faire passer des décisions en AG pour définir progressivement les règles d'usage des parties communes afin que le syndicat ait un vrai support de règles dont il peut contrôler l'application ? (il ne s'agit pas de résoudre une situation particulière avec un coloti mais bien de définir les règles entre colotis). Il faudrait bien sûr que le vote soit favorable.
 ex : limiter le nombre de véhicules à 1 par coloti sur les places communes (éviter que qqn mette 5 véhicules et s'accapare les places communes ... on y fait face)
 ex : interdire le stockage de matériel sur les places communes
 ex : interdire les travaux personnels sur les places communes à moins d'en demander l'autorisation au syndicat
 etc ...

Quelle majorité nécessaire ? (majorité simple, absolue, double, unanimité ?)

Tout ceci n'est pas dit dans les statuts car ils définissent les pouvoirs et l'objet, en aucun chaque les règles à suivre.

De même, en AG, doit on / peut on mettre en à l'ordre du jour, la décision de mettre en demeure et d'engager sinon une action en justice si pas de réactions positives ou de solutions amiables trouvées pour un ou des colotis responsables de dégradations ? et de mentionner que l'ASL supportera les frais afférents.

Sans cela, je ne vois pas comment on peut avancer. Le syndicat ne peut pas sortir des règles de son chapeau et demander aux propriétaires de les respecter même si ces règles sont du bon sens et du vivre ensemble ... 

Je cite :  "Une ASL n'a pas pouvoir de mettre des amendes ...", non effectivement mais si ces règles étaient décidées et votées, le syndicat pourrait se retourner vers le propriétaire et demander à faire cesser les nuisances et le non respect des règles. En cas de dégradations, il aurait le pouvoir d'exiger du propriétaire de faire réaliser les réparations sous son contrôle pour garantir le résultat ou de faire exécuter lui même les réparations et d'en affecter le coût au propriétaire responsable afin de remplir sa mission qui est de couvrir l'objet de l'ASL.

Sans cela, si on décide d'aller en justice, 

 sans décisions et règles édictées, la justice devra trancher sur deux visions différentes de l'utilisation des parties communes.
 avec des règles/décisions édictées/votées, la justice devra juger sur le non respect d'une règle (et sera peut être amenées à juger de la validité d'une règle)

A l'amiable, je le veux bien mais on tombe très vite dans l'impasse si pas de décisions/règles édictées, car cela se résumera à deux visions différentes de ce qui peut être fait. Le syndicat n'aura pas plus son mot à dire que le ou les colotis. 

C'est notre situation actuelle. Le locataire s'en fou royalement et son bailleur, membre de l'ASL ne fait rien.

Je ne vois pas comment je pourrais d'ailleurs opposer certaines choses comme le nombre max de véhicules si la décision en AG ne peut se faire. La contrepartie, c'est que l'ensemble des autres propriétaires sont lésés puisqu'ils ne peuvent pas jouir des parties communes de manière équitable. Du coup, si on pousse ce raisonnement, ce serait aux propriétaires lésés de s'opposer en leur nom propre à un autre propriétaire ?

Quid de l'utilité de l'ASL ...

Pas simple ...

ASL - Règles entre colotis

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