Loyer excessivement bas et charges locatives

Question

Bonsoir,
Un oncle à mon épouse âgé de 80 ans a une maison de 160 m² sur deux niveaux en Moselle. Un niveau de 160 m² comprenant cave, deux garages, buanderie, réserves et un niveau également de 160 m² comprenant ,cuisine, salon séjour sdb, trois chambres.
Le bail semble être annuel, a été signé en 1989 et les locataires doivent être âgées de plus de soixante cinq ans.
Il est demandé a sont locataire un loyer de 375 € . Il me semble que c’est peu. Le loyer n’a pas été augmenté depuis janvier 2002.
Ce locataire ne paye aucunes charges locatives. Ordures ménagères…
Mes questions :
-	Peut-on augmenter ce loyer ridiculement bas au vu du bien et de combien ?
-	Quels sont les charges locatives que l’on peut demander?
Je vous remercie par avance.
Jean-Marie

djivi38 · Answer

bonjour,

un loyer bas par rapport à un bien similaire dans le coin peut être "réévaluer" (ne pas confondre avec la "révision" annuelle du loyer) en suivant un protocole très strict : lire le § IV-B d'un de mes topos
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8399640-location-visite-limite-et-coup-de-coeur-qui-fait-les-travaux#2
Sachez toutefois que le bailleur ne peut QUE proposer une réévaluation = le locataire est en droit de refuser.

Révision annuelle du loyer : § IV-A de mon topo

Si une révision de loyer a été mentionnée au contrat de location, elle peut être faite chaque année à l'échéance du bail, et le locataire ne peut pas la refuser.
Une révision n'est pas rétroactive : quand elle n'a pas été faite dans l'année, le bailleur est réputé y avoir renoncé, mais peut quand même en pratiquer une : le nouveau loyer démarrera le jour de sa demande.
Par exemple :
https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/tableau-de-lirl/
La formule de révision pour une location nue est :
loyer actuel hors charges / indice du trimestre année N-1 * indice du même trimestre année N
Supposons que le contrat ait été signé un 02 janvier, le trimestre dernier connu à cette date est le 3ème
 375 € / 129,99 * 130,59 = 376,73 € à partir du jour de la demande du bailleur. La prochaine révision annuelle sera pour le 02/01/2022. 


Charges : 
- si location est nue : le locataire doit prendre abonnement d'électricité; le bailleur, SI le compteur d'eau est à son nom, peut lui demander des charges d'eau (ce qui implique des relevés réguliers du compteur) et lui demander le remboursement sur justificatif.
- si location meublée : le bailleur peut demander les remboursements d'électricité et d'eau si les compteurs sont à son nom.

Dans les 2 cas, la TEOM est due (sauf si les charges sont mentionnées "au forfait" OU "zéro charges" et sans clause particulière pour un paiement à part de la TEOM) : je vous invite à lire un de mes topos 
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8327300-teom-location-ne-figurant-pas-sur-taxe-fonciere#7

cdt.

jean-marie.mang · Answer

Bonsoir,
Je vous remercie pour toutes vos informations, je vais essayer de comprendre tout cela.
Merci beaucoup
Jean-Marie

Loyer excessivement bas et charges locatives

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