Un syndic, ou deux, ou zéro !

bonjour

la discussion reste ouverte , j'espère que vous trouverez vos réponses

cordialement

Oui j'ai douté un peu sur ce que vous vouliez !
Donc,
ODJ de l'AG de 2019 (le syndic A était déjà en place) :

Résolution 8. DESIGNATION DU SYNDIC A 
Majorité nécessaire : article 25  (possibilité de 2ème lecture immédiate art. 24 selon art. 25-1)
Pièce jointe : contrat de syndic "type"
Projet de résolution :
"L’Assemblée Générale désigne <syndic A>, dont le siège social est <adresse du syndic A> en qualité de syndic, selon contrat joint à la convocation, à compter du 03/04/2019 jusqu’au 02/04/2022.
L’Assemblée mandate le Président de séance pour signer le contrat de syndic."

PV de l'AG de 2019 :

8. DESIGNATION DU SYNDIC A
Majorité nécessaire : Article 25 (possibilité de 2ème lecture immédiate art. 24 selon art. 25-1)
L’Assemblée Générale désigne <syndic A>, dont le siège social est <adresse du syndic A> en qualité de syndic, selon contrat joint à la convocation, à compter du 03/04/2019 jusqu’au 02/04/2022.
L’Assemblée mandate le Président de séance pour signer le contrat de syndic.
Pas de facturation de tenue d'assemblée générale en dehors des heures ouvrables

A noter qu'il y avait déjà une mise en concurrence du syndic lors de cette AG, et que le syndic A (en place) a fait passer sa désignation à la majorité de l'article 24, lors d'un deuxième vote, sans avoir procédé au vote sur le syndic concurrent (résolution 9), donc au mépris de l'article 19 du décret de 1967. Personne n'a contesté la désignation du syndic.

J'ai l'impression d'avoir sous les yeux la réponse à ma question :
le PV dit que le syndic est désigné "selon contrat joint à la convocation", qui n'est pas le contrat modifié.
Et le contrat joint à la convocation dit évidemment :
"le présent contrat est conclu pour une durée de 35 mois et 30 jours. Il prend effet le 03/04/2019 et prendra fin le 02/04/2022".

Donc plus d'ambiguïté !?

Reste à savoir pourquoi le syndic accepte de mettre à l'ODJ des AG une mise en concurrence de son mandat qui ne se termine pas avant 2022. Il n'y a eu aucune initiative par le conseil syndical de résiliation du contrat du syndic.

Ok, merci.
C'etait important pour comprendre "l'esprit".

Le PV est valide, le contrat aussi.
La question est de savoir à qui ils s'imposent et qui peut les invoquer.

L'AG s'impose aux copropriétaires. Le syndic est un tiers, un fournisseur.
Le contrat avec le syndic s'impose au syndic et aux copropriétaires.

Les deux, indépendants, disposent d'une chose différente (les dates).

En prenant donc l'hypothése, celle qui poserait probleme, d'un non renouvellement du contrat du syndic suite à une nouvelle décision d'AG, le syndic serait il fondé à demander l'application d'un texte ou il n'est qu'un tiers ?
Ou est ce seulement un copropriétaire, contre l'avis de la nouvelle décision de l'AG, qui pourrait le faire ?

Intuitivement, je dirais non pour le premier, et pourquoi pas pour le second.
Je regrette de ne pouvoir pour ma part vous apporter de réponse définitive, mais peut etre ai je pu participer en posant, je pense, la bonne question.

Merci beaucoup pour cet excellent éclairage sur les forces en présence. Ca me permet d'y voir clair.

Donc, on peut affirmer que le Pdt de séance de l'AG n'a pas respecté la décision de la copropriété, en signant un contrat de syndic non conforme à la volonté du syndicat.
De même (Article 18, 2e alinéa : le syndic est chargé "d'assurer l'exécution des [...] délibérations de l'assemblée générale"), le syndic a failli à sa mission, en signant un contrat non conforme à la décision de l'AG, et ensuite encore, en ne demandant pas de signer un avenant au contrat, afin d'en modifier les dates conformément à la décision de l'AG.

Le syndic et la copropriété sont donc engagés par le contrat. Comme le syndic voit son contrat arriver à échéance, il met, à juste titre, la désignation du syndic à l'OdJ de l'AG convoquée avant l'expiration de son mandat.
Quant à la copropriété, elle se voit contrainte de statuer à nouveau sur une désignation du syndic, à moins que comme vous dites, un copropriétaire s'élève contre le non-respect de la décision de l'AG.

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Si la copro veut changer de syndic, alors durant l'AG, il faudra nécessairement amender la résolution du syndic concurrent, et le syndic en place aura beau jeu d'invoquer l'article 17-1 A de la loi ("Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d'assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution."). On constate que le syndic en place a dégommé par avance son concurrent...
La copro aura alors le choix entre :
- accepter sans sourciller la résolution renouvelant le syndic en place, et ce non pas pour un an, mais pour 20 mois (du 01/02/2021 au 30/09/2022), tant qu'à faire...
- amender la résolution (car elle est incorrecte), et alors se retrouver sans syndic

Le pis-aller : la copro conserve le syndic jusqu'au 02/04/2022, alors avenant au contrat de syndic à signer avant fin janvier. Les résolutions de changement de syndic deviennent caduques (on espère que les copropriétaires ne voteront pas POUR...).

Si la copro veut changer de syndic "à coup sûr", alors, pour éviter l'écueil de ne plus pouvoir convoquer une AG faute de syndic, utilisation sans tarder de l'article 8 du décret de mars 1967 : le CS demande au syndic qu'il convoque, avant l'expiration de son mandat, une nouvelle AG (ODJ = désignation du syndic). La tenue de l'AG sans syndic sera possible (https://arc-copro.fr/documentation/oui-lassemblee-generale-est-valide-quand-le-syndic-est-en-mandat-au-moment-ou-il-emet. Il va falloir payer un peu pour cette prestation : "7.2.2 préparation, convocation et tenue d'une AG supplémentaire" pour 360€ + frais d'affranchissement

A noter que le syndic en place a prévu ce qu'il appelle une réunion "préalable" à l'AG, en visio, et que cette réunion "préalable" aura lieu... le jour-même de l'AG ! Donc après que les votes par correspondance auront été envoyés. On ne se refait pas...

Je ne sais pas si vous avez de meilleures idées. Par défaut je vais soumettre ces scénarios au CS.
Merci.

Merci à vous pour votre intervention.

Mon objectif prioritaire est double : que le syndicat ait un syndic à l'issue de l'AG à venir et que la situation soit juridiquement saine (en d'autres termes, que le syndic actuel ne puisse pas se retourner contre nous s'il était évincé).
Seule solution, je crois : garder le syndic actuel.

Mon second objectif est de remplacer le syndic actuel dès que possible.
Si on prend la décision de l'AG de 2019, son mandat va jusqu'au 02/04/2022
Si on prend le projet de résolution de l'AG à venir, son mandat irait jusqu'au 30/09/2022, soit 6 mois de plus, 6 mois de trop...

C'est pour ça que la solution de l'avenant me paraît la meilleure.

C'est techniquement possible de retirer une question d'un OdJ d'une AG ? A la lecture du 1er alinéa de l'article 10 du décret de 1967, il faudrait d'abord considérer que la question ne vienne ni d'un copropriétaire ni du CS, ce qui est réalisable en disant que la question vient du syndic lui-même. Pas d'autre obstacle ?

Vous le jouez comme vous voulez, mais, à nouveau, la copro n'est engagée envers le syndic que par le contrat signé. Pas par le PV.
Un copro peut toujours venir mettre en cause la responsabilité du CS dans cette affaire, mais si il est désavoué par l'AG, que diable peut il faire ?
Vous pouvez mettre fin a un mandat de syndic quand l'AG le souhaite. Si a ce moment il n'y a pas de contrat en cours, il n'y a pas de droit à honoraires. L'élection d'un nouveau syndic met fin au mandat du précèdent.
Il n'y a que "l'erreur" du CS qui puisse se discuter entre les copro, pour le reste, je pense que vous vous posez trop de questions.
L'AG est souveraine, et il y a un contrat qui existe et qui reste valable, y compris dans son terme.

Merci Monsieur,

Mais quand même une précision

Vous pouvez mettre fin a un mandat de syndic quand l'AG le souhaite. Si a ce moment il n'y a pas de contrat en cours, il n'y a pas de droit à honoraires. L'élection d'un nouveau syndic met fin au mandat du précèdent. 

Vous faites référence au dernier alinéa de l'art. 18 de la loi dans sa version antérieure au 1/6/2020, et supprimé par l'ordonnance du 30/10/2019 ?

Voilà quelques nouvelles de notre affaire.

Pour rappel :
- contrat de syndic prolongé jusqu'à l'AG du 29/01
- VPC uniquement
- deux résolutions de désignation de syndics A et B, A étant le sortant
- résolution pour le syndic B à amender (date de début incorrecte, pas de date de fin, adresse du syndic incorrecte)
- objectif du CS : désigner le syndic B
- je ne suis pas au CS


Ce qui s'est passé depuis le 02/01 :
Après discussion avec le CS, ce dernier a décidé de ne pas faire d'avenant au contrat de A. On est donc parti sur une désignation de syndic lors de l'AG.
Nous avons réussi à rentrer en contact avec quasi tous les copros, pour les inciter à désigner un syndic, à voter contre A et à voter pour B.
Nous avons organisé une réunion en visio avec eux pour leur expliquer l'enjeu de l'AG.
Nous leur avons demandé d'envoyer leur VPC par email au plus tard le 25/01 au syndic, et de mettre le CS en copie de leur mail.
Il est probable d'après ces votes que seul le syndic B aura la majorité requise, et devrait donc être désigné, dès le 30/01.
J'ai étudié les modalités de tenue d'AG.
Pour planter le décor de l'état d'esprit du syndic, celui-ci nous a expliqué qu'il n'avait pas la possibilité de recevoir le président de séance de l'AG le jour de l'AG, qu'il ferait l'AG tout seul, et ferait signer le PV ensuite. Le gestionnaire ignore aussi ce que veulent dire "3 jours francs" (pour lui les votes peuvent être reçus jusqu'au 26/01), et propose d'amender la résolution sur sa propre désignation (et ainsi de l'empêcher).

J'ai un doute sur comment lire le 3° de l'article 22-3 de l'ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 ("Le président de séance certifie exacte la feuille de présence et signe, le cas échéant avec le ou les scrutateurs, le procès-verbal des décisions dans les huit jours suivant la tenue de l'assemblée générale ;").
La seule interprétation valable que je vois c'est :
1) Le jour de l'AG, le président de séance certifie exacte la feuille de présence
2) le président de séance signe le PV dans les huit jours.
Car il n'y aurait aucun sens à statuer sur des résolutions alors qu'il n'a pas été acté qui étaient les votants.
Qu'en pensez-vous ?

Nous avosn obtenu du syndic qu'il fasse l'AG AVEC le président de séance.
Le président du conseil syndical n'est pas dispo le jour de l'AG. Il m'a demandé d'être le président de séance.
C'est possible selon le 4° du même article, mais au prix quand même de confier son sort au syndic ("un des copropriétaires votant désigné par le syndic").
Je suis le mieux armé juridiquement pour imposer notre choix du syndic B au syndic sortant, secrétaire de séance.

Je m'attends au pire avec le syndic, par exemple qu'il impose comme président de séance un des rares copropriétaires acquis à sa cause, et donc me refoule. Pour conserver son mandat, il pourra facilement anihiler les votes favorables au syndic B (résolution amendée), mais devra trafiquer les votes par correspondance (dont nous aurons eu copie) pour trouver une majorité en sa faveur. Est-ce envisageable ? Les syndics sont-ils vraiment prêts à tout ? (Dans ce cas je pense qu'on convoquera une AG pour le révoquer, mais ça va secouer...)

Je verrai un peu plus tard avec vous la question de comment mener le syndic au bout de la rédaction du PV alors qu'il se fait sortir.

Merci !