Lot de copropriétaire détenu dans un immeuble déclaré SCI

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Bonjour,

Ma mère a fait une donation à ses enfants. L'acte notarié a été signé par tous sous la forme authentique.
Il s'agit d'un immeuble dont elle était copropriétaire en indivision avec ses frères et sœurs, en pleine propriété. Je me retrouve à mon tour copropriétaire en famille.

Tout allait bien jusqu'à ma découverte récente que l'immeuble a été déclaré acquis dans les années 80 par une SCI (Société Civile Immobilière), dont ma mère est elle-même associée, avec ses frères et sœurs. Cette SCI existe toujours officiellement, l'extrait Kbis que je possède indique qu'elle est loin de se terminer. J'ai aussi les statuts, qui évoquent l'acquisition de l'immeuble, et les parts de chacun. Ainsi ma mère et sa fratrie géraient ce patrimoine en société, tandis qu'aujourd'hui, certains héritiers sont officiellement copropriétaires. Le statut de l'immeuble n'est pas clair.

La SCI n'a jamais été dissoute, personne n'a procédé à aucune liquidation, mais l'immeuble est peu à peu légué aux jeunes générations. Comment la SCI a acquis ce bien ? D'après l'acte que j'ai signé, ma mère avec ses frères et sœurs ont hérité de l'immeuble via donation-partage sous forme authentique. La donatrice possédait à l'époque tout le capital (unique propriétaire), acte enregistré par un notaire. La SCI de ma grand-mère, associée unique, était supposée terminée, mais apparemment les donataires ont décidé de reprendre la gestion en SCI, en intégrant leurs lots. Je ne pense pas que l'acquisition du bien par cette société ait été réalisée devant le notaire.

1) Est-ce que je risque quelque chose à encaisser des revenus de cette manière ?
2) Les gérants et les associés sont-ils dans leur droit ? Quels conflits fiscaux ou moraux sont susceptibles de me porter préjudice ?
3) La SCI peut-elle faire valoir la propriété du bien et m'empêcher de vendre mes parts ?

Cordialement,

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Bonjour,
Soit le notaire a fait une ENORME erreur professionnelle, soit vous vous trompez totalement de statut et donc de problématique.
Prenez d'abord conseil en relisant votre acte de vente pour savoir de quoi vous êtes propriétaire, et ensuite vous saurez quoi faire.
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Le statut de l'immeuble n'est pas clair.

Le boulot du notaire c'est de le comprendre avant de procéder aux diverses mutations.
Donc vous commencerez par lui poser la question de cette SCI.
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Propriétaire de lot. A aucun moment l'acte ne mentionne des parts, il est uniquement question de lots, en pleine propriété.

Quelle "énorme" erreur professionnelle a pu commettre ce notaire ? Apparemment les documents de la SCI ne lui ont pas été donnés.

Cordialement
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Merci, je vais contacter cette personne.
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Le notaire me notifie qu'il n'y a pas d'erreur dans l'acte, et que mes droits de propriété sont incontestables.
Selon cette personne, la SCI n'est qu'une "coquille vide dans la mesure où les associés ont omis de procéder aux formalités d’apport du bien immobilier qui nécessitaient la régularisation d’un acte authentique destiné à être publié au service de la publicité foncière".
Y a-t-il un problème à ce que l'immeuble soit ainsi géré en SCI pour les uns, et en revenus de copropriété pour les autres ?
Cordialement,
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Bah non puisque légalement l'immeuble est certainement géré en copropriété et non en SCI. La SCI d'origine a peut être conservé certains lots, mais ceci n'a aucun impact sur VOTRE propriété.
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L'immeuble est géré par une société de gestion. Or, il est probable (je vérifie) que cette entreprise tienne une comptabilité basée sur une structure en SCI (ce qui expliquerait la déclaration juridique active).
1) Quelle différence au niveau fiscal ? Sachant que les loyers sont fixes, les revenus entre copropriétaires sont-ils différents de ceux d'associés SCI ? Est-ce que certaines dépenses collectives sont valides dans un cas et pas dans l'autre ?
2) Une "coquille vide" est-elle légale, et comment l'administration fiscale peut-elle vérifier ?
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Oui, après vérification la société de gestion traite l'affaire en SCI au lieu de considérer les lots de copropriété en indivision.
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Vos propos restent trop confus pour qu'on vous aide. Vous ne pouvez pas être à la fois en SCI en copropriété et en indivision. Les 3 statuts sont incompatibles.
Consultez votre notaire et relisez votre acte de vente.
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18 novembre 2020

Cher internaute,

Vous m'avez déjà bien aidé, en me conseillant de contacter mon notaire :-) Je l'ai fait, et il m'a renseigné. Une fois encore, merci.

Maintenant je comprends que la situation soit confuse, puisqu'elle l'est effectivement dans la réalité.
Après investigation, j'apprends que la société de gestion gère une SCI, mais cette SCI est fictive ("coquille vide" pour reprendre les mots du notaire). J'hérite de l'arnaque, mais n'en suis pas responsable, au contraire, je cherche des solutions pour remédier au truc et nous mettre à présent en conformité avec la loi. Si cette démarche n'aboutit pas ici sur ce forum, pas grave, j'attribuerai cet échec à ceux qui ont créé cette coquille vide, et j'irai ailleurs pour trouver mes solutions.

Je suis donc en train d'expliquer que mes frères et sœurs et moi avons reçu des lots en PP d'un bien immobilier. Pas un appartement par personne, mais chacun un lot de copropriétaire en indivision. Il me semble que c'est fréquent lorsque plusieurs enfants héritent d'une maison commune, n'est-ce pas ? Bon, maintenant la génération du dessus a écrit sur le papier qu'ils faisaient une SCI ensemble (probablement pour payer moins d'impôts, j'ignore leurs motivations), et ils ont enregistré cette SCI avec un Kbis officiel. Par contre, ils ne sont pas passés par la case notaire, puisqu'ils étaient déjà tous copropriétaires. Était-ce indispensable ? Mystère. Ils ont confié la gestion à une société, et cette société gère actuellement une SCI, leur procurant des revenus fonciers. J'ai hérité de cette gestion patraque, seulement je ne suis pas d'accord pour truander. Ainsi je souhaite mettre les choses à plat et agir avec transparence, notamment vis-à-vis du fisc.

Les questions que je me pose sont les suivantes : Quelle différence au niveau fiscal ? (si des lecteurs experts par hasard s'y connaissent). Et comment l'administration fiscale peut-elle vérifier qu'il s'agit d'une coquille vide ? Quel risque encourons-nous à continuer ainsi ? Lorsque j'aurai ces réponses, je les utiliserai comme levier d'action pour agir efficacement.

En espérant une issue fertile à ce problème. Bien cordialement,
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Votre situation est très confuse et vous n'utilisez pas les bons termes.
Voyez un expert comptable pour la gestion de la SCI. Il vous ouvrira les yeux.
Si la situation est bancale il y a un gros risque de faire une erreur qui vous sera dommageable; c'est tout ce qu'on peut vous dire à ce stade.
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Article 23 de la loi de 1965 fixant le statut de la copropriété : "En cas d'indivision [...]".

Oui il existe des cas d'indivision en copropriété.
Si ce n'était pas clair, j'espère que ça l'est à présent.
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il s'agit là d'une indivision sur un même lot à l'intérieur de la copropriété. Vous c'est l'inverse. Ou alors vous avez très très mal expliqué.
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Non, il n'y a pas d'inverse. La distinction doctrinale entre « indivision » et « copropriété » est ignorée de la loi.

L’article de la loi sur la copropriété des immeubles bâtis, du 10 juillet 1965 stipule que "Les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ; selon le cas, elles sont générales ou spéciales. Leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi."

Il est donc tout à fait possible, au regard de la loi, d'être à la fois copropriétaire ET indivisaire. C'est en l'occurrence mon cas.
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Je laisse tomber. Vous mélangez tout et ne savez pas comprendre les notions de base.
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Je vous remercie de laisser tomber, car c'est vous qui êtes à côté de la plaque.
Bonne continuation (ailleurs).
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