servitude achat d un terrain

Question

bonjour

le jour de l achat d un terrain  une servitude passage de 2 m sur toute une longueur  nous est imposee par le canal d irrigation  pour un regard ....... donc obligé de recule notre cloture de 2 m  rien dans notre promesse de vente concernant une telle servitude  en effet elle est à créer, notaire du vendeur,   vendeur, constructeur en cheville avec le vendeur et  notre propre notaire  font le mort. et nous informe de rien  quel sont nos recours le vendeur nous dit que dans les 15 jours il récupère notre terrain et le vendra comme bon lui semble. nous nous sentons abandonnés....... nous voulons ce terrain  car  nous sommes très engages avons nous la possibiltés de negocier une servitude ou pas

BmV · Answer

?

Cette servitude figure-t-elle dans l'acte de vente ?

Elle vous est "imposée" mais par qui ?

S'il manque deux mètres dans la largeur ou la longueur de ce terrain, est-ce que cela vous empêchera de mener votre projet à terme ?

C'est quoi cette histoire de regard ?

" donc obligé de recule notre cloture de 2 m "   : pas du tout !
L’article 147 du code civil vous autorise formellement de clôturer votre propriété entièrement ; la servitude (qu'il convient de bien lire) oblige uniquement à laisser passer certaines personnes (lesquelles ?), mais ne vous interdit nullement de clôturer en limite.

"  dans les 15 jours il récupère notre terrain  " : n'avez-vous pas signé un compromis pour ce terrain ?

A priori, rien ne vous empêche d'acheter ce terrain ni même de le clôturer....

lisa_2020 · Answer

cette servitude est à créer,  elle est demandée par le syndicat d'irrigation pour accéder a un regard situe sur notre terrain, cette servitude de passage aérien est demandée non close,  le terrain est petit 258 mètres carre, je précise que nous n avons aucun document officiel ca fait 15 jours que l on réclame des explications et les documents idoines concernant cette servitude. nous n 'en avions pas du tout connaissance. rien n 'était indique sur la promesse de vente. sur le permis de construire accorde nos clôtures sont bien indiquées aux limites de notre terrain.

merci pour votre réponse

BmV · Answer

?

" accéder a un regard situe sur notre terrain " : vous voulez dire votre futur terrain...

Donc ce syndicat s'est permis jadis de poser une installation à lui sur un terrain ne lui appartenant pas sans obtenir d'autorisation ni de servitude, sinon cette dernière serait déjà mentionnée.
Il s'est donc à l'origine rendu fautif de voie de fait et se trouve ainsi en situation illégale.
Et maintenant, après coup,  il vient exiger une servitude à des personnes qui n'y sont pour rien !

Le procédé est assez incroyable, car on vous met devant le fait accompli, résultat a priori d'un acte illégal au départ.

Et vous pouvez a priori refuser cette servitude, puisque selon l'article 682 du code civil les servitudes sont conclues entre deux propriétés foncières. ("Le propriétaire dont les fonds sont enclavés ... ").
Or là, le syndicat n'est propriétaire d'aucun fonds, mais juste d'un objet posé illégalement sur la propriété d'autrui, apparemment sans autorisation préalable, qui plus est....

Activez votre notaire pour lui demander des précisions détaillées à ce sujet, des explications juridiques fouillées, car la situation semble quelque peu embrouillée, voire demandez conseil à un avocat....

Et sinon : si vraiment vous sentez que vous êtes obligé d'en passer par une servitude, négociez sans complexe une indemnité juteuse, le droit de poser la clôture en limite tout en laissant un portillon pour l'accès à ce regard (et la prise en charge de ce dernier par le syndicat ....), etc... Une autre solution : exiger que ledit syndicat achète cette bande de 2 m de large (sur laquelle vous allez malgré cette servitude payer des impôts fonciers à vie ...), dont vous ne pourrez rien faire réellement.

lisa_2020 · Answer

bonjour et merci de votre réponse

nous nous battons depuis bientôt 3 semaines pour obtenir des explications  et des documents auprès du notaire du vendeur et le notre qui nous représentait à la vente le 30/10 et qui a bien compris que nous n 'étions pas au courant, car la servitude de tréfond pour irrigation existe, c est le lotisseur qui a accepte ceci et nous l avons bien vu sur le plan de lotir   mais il n etait pas question d'un droit de passage non clos pour accéder a un regard avec des herses de relevage sur notre futur  terrain ou alors le vendeur n a pas tout dit, d ailleurs il nous a déjà menacé de ne pas nous vendre puisque ça traine et qu'il serait dans son droit......

je dois voir un avocat mercredi (merci le confinement) et je bouge mon propre notaire  conseiller c est dans leur domaine normalement....

bien cordialement

BmV · Answer

" car la servitude de tréfond pour irrigation existe  " : ah oui, mais là c'est tout à fait différent, ceci est un élément que vous n'avez pas mentionné au départ.
Et vous dites notamment "cette servitude est à créer" !

Vous ne pouviez donc pas ignorer la situation foncière puisque elle était clairement notée : une servitude, quelle qu’elle soit, s'applique aux terrains, pas aux propriétaires et chaque servitude reste attachée au terrain même en cas de changement de propriétaire.

Donc oui, vous ne pouvez pas vous opposer à cet aménagement, puisqu’une servitude de tréfonds entraîne forcément et en toute logique la même servitude en surface sans laquelle l'entretien de ce qui est sous terre ne peut se faire.
C'est une question de pur formalisme.

Voyez encore ça avec votre avocat, en espérant qu'il vous ne vous dise pas la même chose dans les grandes lignes. 
En revanche, tentez, avec lui ou pas, d'obtenir une bonne compensation financière pour l'aménagement ou bien même proposez cette bande de terrain à la vente, terrain dont vous ne pourrez disposer à votre guise tout en payant les taxes foncières dessus....

lisa_2020 · Answer

la servitude de passage aérienne est a créer c est bien ce qui nous a été dit,  nuance,  puisque il est demande un droit de passage de 2 m de largeur  et non clos le long de notre terrain jusqu' a ce fameux regard, pour d éventuelle intervention, relever ou baisser les herses de relevage voir nettoyer ce regard ... qui se situe dans un coin de notre futur terrain.
ce n est pas la même chose qu'une servitude en sous sol de canalisation que je sache

BmV · Answer

" ce n est pas la même chose qu'une servitude en sous sol de canalisation "  : bien sûr, bien sûr...
Reste à savoir : comment gérer une canalisation enterrée et l'entretenir si on ne peut pas passer au-dessus ?
Comment activer les herses, apparemment plusieurs fois par an, si on ne peut pas y accéder ?

Une action en justice éventuelle semble vouée à l'échec au vu des jurisprudences en la matière.

https://plans-maisons.architecte-paca.com/servitude-de-trefonds-definition
https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalit%C3%A9/achat-et-vente-cas-particuliers/les-servitudes-voisinage-et-droit-de-passage

Voyez tout ça en détail avec votre avocat, puisque avocat il y a, en étudiant les documents de près, il aura peut-être une solution qui vous sauvera.
Mais ça semble douteux....

En revanche,  quoiqu'il en soit, vous pouvez surtout négocier des compensations matérielles et financières.

Servitude achat d un terrain

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