copropriété horizontale et PLU

Question

Bonjour, 

nous sommes propriétaire d'une maison en copropriété horizontal. La copropriété a trois lots et nous sommes le dernier par rapport à la rue. Nous souhaitons surélever notre maison d'un mètre et nous avons besoin de faire qu'une demande préalable de travaux. Nous avons l'accord des autres propriétaires. Jusqu'ici tout va bien. 
Cependant, nous sommes aller à l’urbanisme pour nous renseigner et , sans prendre en compte le fait que nous étions en copropriété, il nous a été renvoyé au PLU qui stipule que nous pouvons surélever que si nous sommes à moins de 17m de la rue. 
Nous sommes le dernier lot par rapport à la rue, donc forcement nous sommes au delà des 17m !!
Je me demandais si il y avait des dérogations ou des règles différentes dans ce cas de figure, car j'imagine que cette configuration est déjà arrivée. 

En vous remerciant par avance pour votre réponse.

rambouillet41 · Answer

Bonjour,

Etes vous propriétaire ou copropriétaire de cette maison ?

rambouillet41 · Answer

chaque copropriétaire est propriétaire de sa maison

c'est un peu contradictoire : si vous etes propriétaire de la maison, vous etes copropriétaire de quoi ? 

en effet, c'est important : avant de dire "surélévation", il faut savoir qui surélève quoi ? le quoi on le sait, mais le qui ? est ce le syndicat qui surélève, en le faisant financer par quelqu'un qui en aura en contrepartie la partie privative : 
Chapitre III : Améliorations, additions de locaux privatifs et exercice du droit de surélévation. (Articles 30 à 37-1)

Donc ce point juridique est très important à résoudre au préalable, sinon en cas de revente vous allez au devant de déconvenues. Ensuite viendra aussi se poser la question des tantièmes de copropriété et des tantièmes de charges.

rambouillet41 · Answer

Est ce que le faite d'être en copropriété Horizontal déroge de cette règle ?
vous voyez vous-même vous revenez à cette notion de "copropriété". Et c'est important :

 si vous etes en copropriété, ce n'est qu'un seul ensemble et dans ce cas, on regarde cet ensemble (avec 3 constructions) et non 3 lots .... 
 si vous n'etes pas en copropriété, mais dans un lotissement de 3 lots privés, alors on regarde votre seul lot : et là impossible de surélever (vous a-t-on dit)

Hortense-31 · Answer

Bonjour, 

je n'avais pas vu votre réponse, et je vous en remercie. Nous sommes bien en copropriété et non dans un lotissement.

Je ne comprends pas bien le fait d'être un ensemble et qu'est ce que cela change au regard du Plan Local d'Urbanisme?  

Je vous remercie encore de vous pencher sur mon sujet.

Josh Randall · Answer

Bonjour,

si vous n'etes pas en copropriété, mais dans un lotissement de 3 lots privés, alors on regarde votre seul lot : et là impossible de surélever (vous a-t-on dit)
Je confirme. Ou du moins c'est confirmé par:

► cet article de 2008 : https://www.union-habitat.org/actualites/les-divisions-foncieres-outils-d-optimisation-et-de-securisation-des-montages

► cet décision du Conseil d'Etat : https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000042519135

En substance cela dit que les règles s'appliquent pour une unité foncière dont la division interviendrait après obtention du permis de construire. C'est ce qu'on appelle la "division primaire".

Votre lot étant vraisemblablement issu soit d'un permis d'aménager soit d'une déclaration préalable de division, il n'entre pas dans le champ de la division primaire.

Par contre reste à savoir ce qu'étaient les règles d'urbanisme avant la division car elles sont figées pendant 5 ans même si le PLU est modifié/révisé.

Hortense-31 · Answer

Bonjour, 

Merci encore pour votre réponse . Notre ensemble immobilier ( copropriété) a été divisé dans les années 60/70. Je pense qu'il est issu d'une déclaration préalable de division...mais il n'y a écrit à ce sujet sur l'acte de vente.

Il est vraie que cela est assez flou pour moi, et j'ai du mal à comprendre.

Voici ce qu'actuellement le PLU spécifie : 
"La zone UM 3 : Alignement obligatoire et continuité ou discontinuité du bâti
Alignement obligatoire du bâti par rapport aux voies et implantation possible du bâti sur au moins une ou plusieurs limites séparatives dans une bande de constructibilité de 15m à 17m de large par rapport à la voie.
A - Dans une bande d'une profondeur comprise entre 15 m et 17 m au plus, appelée «bande de constructibilité principale», comptée à partir de la limite: - des voies ou emprises existantes ou projetées, ouvertes à la circulation publique, - d'emplacement réservé pour voirie, - de recul défini au document graphique du règlement (DGR) 3C1 1- Toute construction doit être implantée à la limite : - des voies ou emprises existantes ou projetées, ouvertes à la circulation publique, - d'emplacement réservé pour voirie, - de recul défini au document graphique du règlement (DGR) 3C1 Cette  disposition  ne  s'applique  pas  aux  voies  mentionnées  en  annexe  du  présent règlement  pour  lesquelles  des  retraits  spécifiques  sont  imposés  compte  tenu  des caractéristiques de ces ouvrages ou des formes urbaines spécifiques souhaitées sur tout ou partie d'une voie. 2- Continuité et/ou discontinuité du bâti étant possibles, les constructions pourront s'implanter : - soit sur les limites séparatives latérales et en continuité d’une limite séparative latérale a l’autre. - soit sur une des limites séparatives latérales L'implantation en limite pourra être admise sur toute la hauteur autorisée dans la zone. - soit  en  retrait  d’une  ou  des  limites  séparatives.  Dans  ce  cas,  tout  point  d'une construction, en dehors des éléments admis dans les marges de recul définis au titre 2 des  dispositions  communes,  chapitre  2,  section  1,  paragraphe  1,  point  3,  doit  être implanté à une distance des limites séparatives au moins égale à la moitié de la hauteur de ce point et toujours supérieure ou égale à 3 m - En  tout  état  de  cause,  en  limite  des  zones  UM,  tout  point  d'une  construction  ou installation nouvelle doit être implanté à une distance de cette limite au moins égale à la moitié de sa hauteur sans être inférieure à 8m. 3 - Des décrochements, ruptures de continuité ou retraits: peuvent être admis ou imposés, par rapport aux voies et/ou limites séparatives et pour des raisons liées à la conception du tissu urbain dans les cas précisés par le titre 2 des dispositions communes, chapitre 2, section 1, paragraphe 4"

L'ensemble immobilier est a proximité de la voix ( la première maisons), si nous considéreront que nous sommes un ensemble, donc indissociable car copropriétaires peut 'on prétendre à des travaux de surélévation?

En vous remerciant par avance du temps consacré à ma demande.

Josh Randall · Answer

Non je ne pense pas. C'est le type de lotissement ancien dont les parcelles ont été découpées et cédées à chaque propriétaire et ne constituent plus une unité foncière. Les seules espaces détenus en copropriété sont les espaces communs (généralement voirie et espaces verts).

Ulpien1 · Answer

Bonjour
Si vous n"avez pas d"état de division avec votre acte d"acquisition, vous n'êtes pas en copropriété horizontale (ni légale, ni type Stemmer).vous êtes en lotissement. Eventuellement il peut y  avoir une partie en indivision , à savoir une servitude de passage(baptisée à tort copropriété).c4est ainsi que je vois votre "ensemble" d'après les éléments que vous donnez.

Hortense-31 · Answer

Bonjour,

nous avons bien un état de division avec notre acte d'acquisition.

En vous remerciant pour vos réponses.

Hortense-31 · Answer

Merci pour votre réponse.

Copropriété horizontale et PLU

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