Diviser une copropriété horizontale

Question

Bonjour, 
Je suis en copropriété horizontale avec mon voisin. Nous possédons donc chacun notre maison mais notre terrain est considéré comme un bien commun. Vous connaissez le sujet. Nous désirons tous les 2 sortir de cette situation et posséder en propre notre terrain...

Mon notaire me dit qu'il nous faudra payer un "droit de partage" égal à 2.5% de la valeur du terrain. C'est énorme ! Pouvez-vous me confirmer cela ?

Merci pour vos conseils.

JPRP64 · Accepted Answer

Bonjour,

Si vous avez chacun un acte de vente individuel et que vos « lots » ont un référence cadastrale propre l'opération va vous couter 125 euros d e droit fixe plus 15 euros pour la participation à la sécurité immobilière.

Dans le cas de la disparition d'une copropriété dite horizontale, votre « témoignage » prouve une nouvelle fois, que pour ce genre d'opération, les notaires sont majoritairement des margoulins.

Ils veulent tout simplement vous refacturer des frais que vous avez déjà payé et ainsi retoucher des émoluments qu'ils ont déjà perçu.

Votre acte de vente stipule que vous avez acquis une part de la propriété du sol de x m² délimitée au cadastre par le parcelle n° xx.

Avec vos co indivisaires (copropriétaires)  vous vous êtes partagés, par convention (actes de vente), la propriété du sol d'un îlot de propriété (plusieurs parcelles cadastrales) ; toujours par vos actes de vent, vous avez, aussi par convention, choisi le statut de la copropriété.

Vous avez « opéré » une division en jouissance mais non en propriété exclusive ; vous avez acquis un droit réel immobilier démembré contrairement à un droit réel absolu (la propriété exclusive).

Lors de l'achat vous vous êtes acquitté de taxes sur la valeur réelle de votre lot (x m² de terrain plus le bât), vous avez payé votre part de la propriété du sol au prix du m² du marché en vigueur à l'époque de l'achat ; le notaire a touché des émoluments en fonction de cette valeur réelle.

Donc vous avez déjà opéré un partage et l'article 816 du Code civil dispose : « Le partage peut être de-mandé, même quand l'un des indivisaires a joui séparément de tout ou partie des biens indivis, s'il n'y a pas eu d'acte de partage ou une possession suffisante pour acquérir la prescription. »

Donc « interdiction » de refaire un partage (« margoulinerie ») ; les notaires avides se parjurent en oubliant leur serment passé devant le TGI : « Je jure de loyalement remplir mes fonctions avec exactitude et probité et d'observer en tout les devoirs qu'elles m'imposent. » (article 57 du décret 73-609 du 5 juillet 1973) ; vous ne pouvez plus être imposé ni devoir d'émoluments puisque il n'y a pas de transaction entre un vendeur et un acheteur

Le décret  n°78-262 du 8 mars 1978 portant fixation du tarif des notaires prévoie qu'un notaire peut toucher des émoluments proportionnels à condition qu'il existe un capital (montant d'une vente) comme en dispose l'article 19 du décret précité ; dans le cas contraire (ce qui est votre cas) il perçoit un émolument fixe, comme en dispose l'article 27 du décret (125 euros).

Mais nombres de notaires hors la loi considèrent que cela pourrait se rapprocher du n° 63 du tableau I en annexe du décret précité (où est l'exactitude et la probité termes de leur serment).

En fait il vous suffit de vous réunir en AG et de voter une résolution ainsi libellée : « L'assemblée générale décide, conformément aux articles 2, 16 et 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, la constitution de droits réels immobiliers absolus (la propriété exclusive ou toute propriété) sur toutes les parcelles cadastrales composant les lots privatifs tels que décrit dans l'état descriptif de division ; ce qui entraine, de plein droit, la disparition de la copropriété et la dissolution du syndicat des copropriétaires (Cass. civ. 3, 4 juillet 2007, n° 06-11015 et réponse ministérielle JOAN du 23 février 2010 page 2146, question écrite n° 65732, 13ème législature). »

Le rôle du notaire se limite à ce qu'il fasse enregistrer cette décision d'AG.

Lien pour l'arrêt de la Cour de cassation : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000017907863/
Lien pour la réponse ministérielle : http://questions.assemblee-nationale.fr/q13/13-65732QE.htm

S'il existe un problème pour activer les liens je fais confiance à notre ami kasom pour y remédier.

Cordialement ;

JPRP64

Josh Randall · Answer

Bonjour

Il te suffit de cliquer sur le lien "droit de partage" dans ton 1er post pour en avoir la confirmation.

Enka1 · Answer

Bonjour, 

Vous parlez ce copropriété ...  Mais vous n' êtes que deux copropriétaires ou alors il s' agit d' un ensemble de maisons qui font partie d' une copropriété, dont les vôtres  ?

Gasc · Answer

Bonjour. Le cas que vous exposez ressemble très fortement à une copropriété horizontale,type "stemmer".
Si c'est bien cela, ce que je présume, il n'y a pas d'autre moyen de sortir de cette indivision particulière et donc de mettre fin à la copropriété (partage du terrain, opération soumise au droit de partage).
Quant à la fiscalité, vous ne trouverez  aucune  explication concernant ce cas particulier, car ce type de copropriété, autrefois admis,est considéré comme illégal.

JPRP64 · Answer

J'arrive peut-être un peu tard mais tant pis.

Vous avez un RdC ; très bien !

Vous avez aussi un EDD je suppose ?

Que décrit exactement cet EDD : lot n° x composé d'une maison de x pièce et d'une parcelle de terrain de x m² en jouissance exclusive ?

Que dit l'acte de vente ? Reprend-t-il l'EDD ?

Si c'est le cas, vous êtes sauvé !

Confirmez ou infirmez mais apportez toutes les précisions sur le RdC, l'EDD et l'acte de vente.

Cordialement ;

JPRP64

Reg · Answer

Bonjour. Me trouvant dans le même cas que CLODOL, je me pose quelques questions, peut-être naives.
Droite de partage. Qui perçoit ce droit de 2,5%, le notaire ou l'Etat? Si c'est l'Etat et que droit ne serait pas dû, alors l'Etat est aussi un voleur?
Sortie indivision.
Pour réunir l'AG préconisée par JPRP 64, il faut convoquer les deux copropriétaires. ce travail est normalement à faire par le syndic.Or, il n'y a pas et il n'y a jamais eu de syndic. Comment en faire nommer un? Par l'intermédiaire du TGI? Coût et délai?Merci de vos réponses

JPRP64 · Answer

Bonjour,

Non l'État n'est pas un voleur !

Un notaire prête serment, il s'engage, l'État ne fait que percevoir les taxes que le notaire a réclamées et qui lui permettent de toucher des émoluments.

Toute fraude peut-être signalé au procureur de la République devant lequel le notaire à passer son serment (un notaire est chargé d'une mission de service public).

La faute avérée est punie par l'article 432-10 du Code pénal concernant la concussion :

Le fait, par une personne dépositaire de l'autorité publique ou chargée d'une mission de service public, de recevoir, exiger ou ordonner de percevoir à titre de droits ou contributions, impôts ou taxes publics, une somme qu'elle sait ne pas être due, ou excéder ce qui est dû, est puni de cinq ans d'emprisonnement et de 75000 euros d'amende.
Est puni des mêmes peines le fait, par les mêmes personnes, d'accorder sous une forme quelconque et pour quelque motif que ce soit une exonération ou franchise des droits, contributions, impôts ou taxes publics en violation des textes légaux ou réglementaires.
La tentative des délits prévus au présent article est punie des mêmes peines.

Lien (https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGIARTI000028311905/2013-12-08/

Dans ce cas, l'État ne rembourse pas c'est le notaire fautif qui est condamné à rembourser intégralement la victime avec des dommages et intérêts.

Cordialement ;

JPRP64

JPRP64 · Answer

Bonjour philo,

Après 72 heures, votre opposition véhémente à cette « solution » a dû vous amener à adresser vos critiques constructives à Maître Laurent DENIS-PERALDI (https://www.alexia.fr/avocat-182615/laurent-denis-peraldi.htm !) et à Monsieur Terrier président, lors de le l'audience publique du 13 novembre 2013 de la chambre civile 3 de la Cour de cassation (https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000028205233/ !)

Il serait intéressant, une fois reçues leurs conclusions, de nous en faire part.

Merci d'avance et cordialement ;

JPRP64

Philomène1231 · Answer

Bonjour philo,

Après 72 heures, votre opposition véhémente à cette « solution » a dû vous amener à adresser vos critiques constructives à Maître Laurent DENIS-PERALDI (http://www.avocat.net/avocat-182615/laurent-denis-peraldi.htm !) et à Monsieur Terrier président, lors de le l'audience publique du 13 novembre 2013 de la chambre civile 3 de la Cour de cassation (http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000028205233&fastReqId=1459695149&fastPos=1 !)

Il serait intéressant, une fois reçues leurs conclusions, de nous en faire part. 


Ah, ben tiens, je l'avais pas vu ce post là...

Je vous ai déjà répondu, pourquoi diable voudriez vous que je m'amuse à contacter un juriste pour lui reprocher de dire des choses qu'il ne dit pas mais que vous voulez faire croire que je pense qu'il dit.... J'ai d'autres chats à fouetter... Si ça vous amuse, contactez  plutôt ce juriste et la cour ce cassation  pour leur faire confirmer par écrit  votre interprétation fantasque de ce qu'ils disent...

Pour le reste, les lecteurs du forum savent lire, laissez les lire et se faire leur idée...

En fait, je m'étais pas trompée, vous n'avez pas "bien reçu" du tout.

Philomène1231 · Answer

De quoi parlez-vous jeannot? Quel modérateur de quel site? Sur quel site serait-il dit ça?   Donnez le lien, moi les énigmes ça me fatigue....

JPRP64 · Answer

De l'eau a coulé sous les ponts, mais mieux vaut tard que jamais.

J'ai retrouvé un arrêt de la Cour administrative d'appel de LYON qui collerait au sujet (https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000007461409/) :
« Considérant que par arrêté en date du 16 mars 1987, le maire de FALICON a délivré à M. X..., un permis de construire en vue de l'édification de deux villas sur une même parcelle située au lieu-dit "La Colle de l'Ibac" ; que le 1er juin 1988, le maire a décidé de transférer le bénéfice de ce permis de construire aux membres de l'indivision BULZOMI-RUOTOLO, acquéreurs de cette parcelle ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier, et notamment des termes de l'état descriptif de division et règlement de copropriété, que si le terrain d'assiette des deux constructions autorisées par le permis de construire attaqué, doit rester la propriété indivise des acquéreurs précités, chacun des copropriétaires dispose, toutefois, sur les parties de terrain correspondant à son lot, d'un droit de jouissance exclusif qui constitue, avec la villa concernée, la partie privative de la copropriété ; que, dans ces conditions, l'édification par M. X..., de deux villas sur un terrain d'assiette devant faire l'objet d'une division en jouissance avant même le commencement des travaux, révèle qu'en réalité la demande du permis de construire présentée par l'intéressé pour cette opération relevait des dispositions précitées de l'article R.421-7-1 du code de l'urbanisme ; » 

Cela signifie simplement que la clause du RdC que l'assiette de la copropriété est une partie commune serait réputée non écrite puisque chaque terrain correspondant aux lots est une partie privative qui, d'après les dispositions de l'article 2 de la loi n° 65-557, sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire (Article 544 du Code civil : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »)

Ce qui ne ferait que confirmer ce lien (https://tuer-copropriete-horizontale.blog4ever.com/articles.

Diviser une copropriété horizontale

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