Diviser une copropriété horizontale
Clodol
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JPRP64 Messages postés 455 Statut Membre -
JPRP64 Messages postés 455 Statut Membre -
Bonjour,
Je suis en copropriété horizontale avec mon voisin. Nous possédons donc chacun notre maison mais notre terrain est considéré comme un bien commun. Vous connaissez le sujet. Nous désirons tous les 2 sortir de cette situation et posséder en propre notre terrain...
Mon notaire me dit qu'il nous faudra payer un "droit de partage" égal à 2.5% de la valeur du terrain. C'est énorme ! Pouvez-vous me confirmer cela ?
Merci pour vos conseils.
Je suis en copropriété horizontale avec mon voisin. Nous possédons donc chacun notre maison mais notre terrain est considéré comme un bien commun. Vous connaissez le sujet. Nous désirons tous les 2 sortir de cette situation et posséder en propre notre terrain...
Mon notaire me dit qu'il nous faudra payer un "droit de partage" égal à 2.5% de la valeur du terrain. C'est énorme ! Pouvez-vous me confirmer cela ?
Merci pour vos conseils.
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11 réponses
Bonjour,
Si vous avez chacun un acte de vente individuel et que vos « lots » ont un référence cadastrale propre l'opération va vous couter 125 euros d e droit fixe plus 15 euros pour la participation à la sécurité immobilière.
Dans le cas de la disparition d'une copropriété dite horizontale, votre « témoignage » prouve une nouvelle fois, que pour ce genre d'opération, les notaires sont majoritairement des margoulins.
Ils veulent tout simplement vous refacturer des frais que vous avez déjà payé et ainsi retoucher des émoluments qu'ils ont déjà perçu.
Votre acte de vente stipule que vous avez acquis une part de la propriété du sol de x m² délimitée au cadastre par le parcelle n° xx.
Avec vos co indivisaires (copropriétaires) vous vous êtes partagés, par convention (actes de vente), la propriété du sol d'un îlot de propriété (plusieurs parcelles cadastrales) ; toujours par vos actes de vent, vous avez, aussi par convention, choisi le statut de la copropriété.
Vous avez « opéré » une division en jouissance mais non en propriété exclusive ; vous avez acquis un droit réel immobilier démembré contrairement à un droit réel absolu (la propriété exclusive).
Lors de l'achat vous vous êtes acquitté de taxes sur la valeur réelle de votre lot (x m² de terrain plus le bât), vous avez payé votre part de la propriété du sol au prix du m² du marché en vigueur à l'époque de l'achat ; le notaire a touché des émoluments en fonction de cette valeur réelle.
Donc vous avez déjà opéré un partage et l'article 816 du Code civil dispose : « Le partage peut être de-mandé, même quand l'un des indivisaires a joui séparément de tout ou partie des biens indivis, s'il n'y a pas eu d'acte de partage ou une possession suffisante pour acquérir la prescription. »
Donc « interdiction » de refaire un partage (« margoulinerie ») ; les notaires avides se parjurent en oubliant leur serment passé devant le TGI : « Je jure de loyalement remplir mes fonctions avec exactitude et probité et d'observer en tout les devoirs qu'elles m'imposent. » (article 57 du décret 73-609 du 5 juillet 1973) ; vous ne pouvez plus être imposé ni devoir d'émoluments puisque il n'y a pas de transaction entre un vendeur et un acheteur
Le décret n°78-262 du 8 mars 1978 portant fixation du tarif des notaires prévoie qu'un notaire peut toucher des émoluments proportionnels à condition qu'il existe un capital (montant d'une vente) comme en dispose l'article 19 du décret précité ; dans le cas contraire (ce qui est votre cas) il perçoit un émolument fixe, comme en dispose l'article 27 du décret (125 euros).
Mais nombres de notaires hors la loi considèrent que cela pourrait se rapprocher du n° 63 du tableau I en annexe du décret précité (où est l'exactitude et la probité termes de leur serment).
En fait il vous suffit de vous réunir en AG et de voter une résolution ainsi libellée : « L'assemblée générale décide, conformément aux articles 2, 16 et 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, la constitution de droits réels immobiliers absolus (la propriété exclusive ou toute propriété) sur toutes les parcelles cadastrales composant les lots privatifs tels que décrit dans l'état descriptif de division ; ce qui entraine, de plein droit, la disparition de la copropriété et la dissolution du syndicat des copropriétaires (Cass. civ. 3, 4 juillet 2007, n° 06-11015 et réponse ministérielle JOAN du 23 février 2010 page 2146, question écrite n° 65732, 13ème législature). »
Le rôle du notaire se limite à ce qu'il fasse enregistrer cette décision d'AG.
Lien pour l'arrêt de la Cour de cassation : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000017907863/
Lien pour la réponse ministérielle : http://questions.assemblee-nationale.fr/q13/13-65732QE.htm
S'il existe un problème pour activer les liens je fais confiance à notre ami kasom pour y remédier.
Cordialement ;
JPRP64
Si vous avez chacun un acte de vente individuel et que vos « lots » ont un référence cadastrale propre l'opération va vous couter 125 euros d e droit fixe plus 15 euros pour la participation à la sécurité immobilière.
Dans le cas de la disparition d'une copropriété dite horizontale, votre « témoignage » prouve une nouvelle fois, que pour ce genre d'opération, les notaires sont majoritairement des margoulins.
Ils veulent tout simplement vous refacturer des frais que vous avez déjà payé et ainsi retoucher des émoluments qu'ils ont déjà perçu.
Votre acte de vente stipule que vous avez acquis une part de la propriété du sol de x m² délimitée au cadastre par le parcelle n° xx.
Avec vos co indivisaires (copropriétaires) vous vous êtes partagés, par convention (actes de vente), la propriété du sol d'un îlot de propriété (plusieurs parcelles cadastrales) ; toujours par vos actes de vent, vous avez, aussi par convention, choisi le statut de la copropriété.
Vous avez « opéré » une division en jouissance mais non en propriété exclusive ; vous avez acquis un droit réel immobilier démembré contrairement à un droit réel absolu (la propriété exclusive).
Lors de l'achat vous vous êtes acquitté de taxes sur la valeur réelle de votre lot (x m² de terrain plus le bât), vous avez payé votre part de la propriété du sol au prix du m² du marché en vigueur à l'époque de l'achat ; le notaire a touché des émoluments en fonction de cette valeur réelle.
Donc vous avez déjà opéré un partage et l'article 816 du Code civil dispose : « Le partage peut être de-mandé, même quand l'un des indivisaires a joui séparément de tout ou partie des biens indivis, s'il n'y a pas eu d'acte de partage ou une possession suffisante pour acquérir la prescription. »
Donc « interdiction » de refaire un partage (« margoulinerie ») ; les notaires avides se parjurent en oubliant leur serment passé devant le TGI : « Je jure de loyalement remplir mes fonctions avec exactitude et probité et d'observer en tout les devoirs qu'elles m'imposent. » (article 57 du décret 73-609 du 5 juillet 1973) ; vous ne pouvez plus être imposé ni devoir d'émoluments puisque il n'y a pas de transaction entre un vendeur et un acheteur
Le décret n°78-262 du 8 mars 1978 portant fixation du tarif des notaires prévoie qu'un notaire peut toucher des émoluments proportionnels à condition qu'il existe un capital (montant d'une vente) comme en dispose l'article 19 du décret précité ; dans le cas contraire (ce qui est votre cas) il perçoit un émolument fixe, comme en dispose l'article 27 du décret (125 euros).
Mais nombres de notaires hors la loi considèrent que cela pourrait se rapprocher du n° 63 du tableau I en annexe du décret précité (où est l'exactitude et la probité termes de leur serment).
En fait il vous suffit de vous réunir en AG et de voter une résolution ainsi libellée : « L'assemblée générale décide, conformément aux articles 2, 16 et 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, la constitution de droits réels immobiliers absolus (la propriété exclusive ou toute propriété) sur toutes les parcelles cadastrales composant les lots privatifs tels que décrit dans l'état descriptif de division ; ce qui entraine, de plein droit, la disparition de la copropriété et la dissolution du syndicat des copropriétaires (Cass. civ. 3, 4 juillet 2007, n° 06-11015 et réponse ministérielle JOAN du 23 février 2010 page 2146, question écrite n° 65732, 13ème législature). »
Le rôle du notaire se limite à ce qu'il fasse enregistrer cette décision d'AG.
Lien pour l'arrêt de la Cour de cassation : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000017907863/
Lien pour la réponse ministérielle : http://questions.assemblee-nationale.fr/q13/13-65732QE.htm
S'il existe un problème pour activer les liens je fais confiance à notre ami kasom pour y remédier.
Cordialement ;
JPRP64
Bonjour. Me trouvant dans le même cas que CLODOL, je me pose quelques questions, peut-être naives.
Droite de partage. Qui perçoit ce droit de 2,5%, le notaire ou l'Etat? Si c'est l'Etat et que droit ne serait pas dû, alors l'Etat est aussi un voleur?
Sortie indivision.
Pour réunir l'AG préconisée par JPRP 64, il faut convoquer les deux copropriétaires. ce travail est normalement à faire par le syndic.Or, il n'y a pas et il n'y a jamais eu de syndic. Comment en faire nommer un? Par l'intermédiaire du TGI? Coût et délai?Merci de vos réponses
Droite de partage. Qui perçoit ce droit de 2,5%, le notaire ou l'Etat? Si c'est l'Etat et que droit ne serait pas dû, alors l'Etat est aussi un voleur?
Sortie indivision.
Pour réunir l'AG préconisée par JPRP 64, il faut convoquer les deux copropriétaires. ce travail est normalement à faire par le syndic.Or, il n'y a pas et il n'y a jamais eu de syndic. Comment en faire nommer un? Par l'intermédiaire du TGI? Coût et délai?Merci de vos réponses
Bonjour. Le cas que vous exposez ressemble très fortement à une copropriété horizontale,type "stemmer".
Si c'est bien cela, ce que je présume, il n'y a pas d'autre moyen de sortir de cette indivision particulière et donc de mettre fin à la copropriété (partage du terrain, opération soumise au droit de partage).
Quant à la fiscalité, vous ne trouverez aucune explication concernant ce cas particulier, car ce type de copropriété, autrefois admis,est considéré comme illégal.
Si c'est bien cela, ce que je présume, il n'y a pas d'autre moyen de sortir de cette indivision particulière et donc de mettre fin à la copropriété (partage du terrain, opération soumise au droit de partage).
Quant à la fiscalité, vous ne trouverez aucune explication concernant ce cas particulier, car ce type de copropriété, autrefois admis,est considéré comme illégal.
Merci, Gasc, pour votre intervention.
Il s'agit bien d'un cas de type Stemmer (confirmé par mon notaire).
La fiscalité qui semble s'appliquer est bien celle relative au partage, donc avec les droits d'enregistrement et taxe de publicité foncière décrits dans l'article 746 du CGI :
"Article 746
Les partages de biens meubles et immeubles entre copropriétaires, cohéritiers et coassociés, à quelque titre que ce soit, pourvu qu'il en soit justifié, sont assujettis à un droit d'enregistrement ou à une taxe de publicité foncière de 2,50 %."
MAIS il y a l'article 749 A qui vient exonéré notre terrain de cette taxe :
"Article 749 A
Sont exonérés du droit d'enregistrement ou de la taxe de publicité foncière prévus à l'article 746 les partages d'immeubles bâtis, de groupe d'immeubles bâtis ou d'ensembles immobiliers soumis à la loi n° 65-557 modifiée du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et la redistribution des parties communes qui leur est consécutive."
Notre terrain est bien un "ensemble immobilier soumis à la loi n° 65-557 modifiée du 10 juillet 1965....", et devrait donc être exonéré de ces 2.5%.
En tout cas c'est ma compréhension, et c'était l'objet de ma question initiale : est-ce que ma compréhension est correcte ? Si non, pourquoi ?
Merci encore à tous.
Il s'agit bien d'un cas de type Stemmer (confirmé par mon notaire).
La fiscalité qui semble s'appliquer est bien celle relative au partage, donc avec les droits d'enregistrement et taxe de publicité foncière décrits dans l'article 746 du CGI :
"Article 746
Les partages de biens meubles et immeubles entre copropriétaires, cohéritiers et coassociés, à quelque titre que ce soit, pourvu qu'il en soit justifié, sont assujettis à un droit d'enregistrement ou à une taxe de publicité foncière de 2,50 %."
MAIS il y a l'article 749 A qui vient exonéré notre terrain de cette taxe :
"Article 749 A
Sont exonérés du droit d'enregistrement ou de la taxe de publicité foncière prévus à l'article 746 les partages d'immeubles bâtis, de groupe d'immeubles bâtis ou d'ensembles immobiliers soumis à la loi n° 65-557 modifiée du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et la redistribution des parties communes qui leur est consécutive."
Notre terrain est bien un "ensemble immobilier soumis à la loi n° 65-557 modifiée du 10 juillet 1965....", et devrait donc être exonéré de ces 2.5%.
En tout cas c'est ma compréhension, et c'était l'objet de ma question initiale : est-ce que ma compréhension est correcte ? Si non, pourquoi ?
Merci encore à tous.
Bonjour philo,
Après 72 heures, votre opposition véhémente à cette « solution » a dû vous amener à adresser vos critiques constructives à Maître Laurent DENIS-PERALDI (https://www.alexia.fr/avocat-182615/laurent-denis-peraldi.htm !) et à Monsieur Terrier président, lors de le l'audience publique du 13 novembre 2013 de la chambre civile 3 de la Cour de cassation (https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000028205233/ !)
Il serait intéressant, une fois reçues leurs conclusions, de nous en faire part.
Merci d'avance et cordialement ;
JPRP64
Après 72 heures, votre opposition véhémente à cette « solution » a dû vous amener à adresser vos critiques constructives à Maître Laurent DENIS-PERALDI (https://www.alexia.fr/avocat-182615/laurent-denis-peraldi.htm !) et à Monsieur Terrier président, lors de le l'audience publique du 13 novembre 2013 de la chambre civile 3 de la Cour de cassation (https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000028205233/ !)
Il serait intéressant, une fois reçues leurs conclusions, de nous en faire part.
Merci d'avance et cordialement ;
JPRP64
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Bonjour
Il te suffit de cliquer sur le lien "droit de partage" dans ton 1er post pour en avoir la confirmation.
Il te suffit de cliquer sur le lien "droit de partage" dans ton 1er post pour en avoir la confirmation.
Merci, Josh, pour votre réponse, mais ma question porte sur la "copropriété" d'un terrain (dite "copropriété horizontale") et non sur "l'indivision" qui est l'objet du "droit de partage" auquel vous vous referez. Mon notaire m'a d'ailleurs bien expliqué qu'il ne fallait pas confondre les 2 notions et a bien insisté pour dire que nous n'étions pas dans un cas d'indivision.
Par contre il me semble incohérent lorsqu'il veut nous imposer un "droit de partage" qui ne s'applique pas, à mon avis (mais c'est l'objet de ma question), au partage d'immeubles bâtis en copropriété. Je lis en effet l'article suivant dans le CGI :
" 2. Partages d'immeubles en copropriété
30
En application de l'article 749 A du CGI, les partages d'immeubles bâtis, de groupes d'immeubles bâtis ou d'ensembles immobiliers soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et la redistribution des parties communes qui leur est consécutive sont exonérés du droit d'enregistrement ou de la taxe de publicité foncière prévus à l'article 746 du CGI. "
Donc exonération des 2.5% de l'article 746 du CGI.
Que dites vous de ma compréhension : est-elle erronée (je ne suis pas un spécialiste de la lecture des lois...)?
Merci d'avance.
Par contre il me semble incohérent lorsqu'il veut nous imposer un "droit de partage" qui ne s'applique pas, à mon avis (mais c'est l'objet de ma question), au partage d'immeubles bâtis en copropriété. Je lis en effet l'article suivant dans le CGI :
" 2. Partages d'immeubles en copropriété
30
En application de l'article 749 A du CGI, les partages d'immeubles bâtis, de groupes d'immeubles bâtis ou d'ensembles immobiliers soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et la redistribution des parties communes qui leur est consécutive sont exonérés du droit d'enregistrement ou de la taxe de publicité foncière prévus à l'article 746 du CGI. "
Donc exonération des 2.5% de l'article 746 du CGI.
Que dites vous de ma compréhension : est-elle erronée (je ne suis pas un spécialiste de la lecture des lois...)?
Merci d'avance.
Bonjour,
Vous parlez ce copropriété ... Mais vous n' êtes que deux copropriétaires ou alors il s' agit d' un ensemble de maisons qui font partie d' une copropriété, dont les vôtres ?
Vous parlez ce copropriété ... Mais vous n' êtes que deux copropriétaires ou alors il s' agit d' un ensemble de maisons qui font partie d' une copropriété, dont les vôtres ?
Bonsoir et merci, Enka, pour votre intervention.
Nous sommes 2 copropriétaires, nos maisons sont privatives mais le terrain est une seule entité foncière, avec une seule référence au cadastre, etc... Nous voulons scinder ce terrain en 2 terrains indépendants.
Cordialement.
Nous sommes 2 copropriétaires, nos maisons sont privatives mais le terrain est une seule entité foncière, avec une seule référence au cadastre, etc... Nous voulons scinder ce terrain en 2 terrains indépendants.
Cordialement.
Donc, il y a un réglement de copropriété, si j' ai bien compris ?
Car en effet, dans une copropriété, il faut faire établir un réglement de copropriété avec détermination des tantièmes par un géomètre, puis nommer un syndic (bénévole) qui devra organiser une Assemblée Générale tous les ans.
Et donc de ce fait, il faut savoir qu'en copropriété, chaque copropriétaire devra recueillir l'accord de l'Assemblée Générale avant d'effectuer y compris, tous travaux modifiant l'aspect extérieur de son bien.
C' est bien ainsi que vous êtes ?
Dans ce cas que dit ce règlement et que prévoit-il ?
Car en effet, dans une copropriété, il faut faire établir un réglement de copropriété avec détermination des tantièmes par un géomètre, puis nommer un syndic (bénévole) qui devra organiser une Assemblée Générale tous les ans.
Et donc de ce fait, il faut savoir qu'en copropriété, chaque copropriétaire devra recueillir l'accord de l'Assemblée Générale avant d'effectuer y compris, tous travaux modifiant l'aspect extérieur de son bien.
C' est bien ainsi que vous êtes ?
Dans ce cas que dit ce règlement et que prévoit-il ?
Oui, bien sur, à 2 copropriétaires les choses sont beaucoup plus simples et totalement informelles...
Le règlement de copropriété ne mentionne rien au sujet d'une sortie possible de la copropriété.
Le règlement de copropriété ne mentionne rien au sujet d'une sortie possible de la copropriété.
Si cela peut vous servir :
https://www.onb-france.com/actualites
Extrait :
" L'exonération est limitée au droit de partage prévu à l'art. 746 du CGI, c'est-à-dire au droit d'enregistrement ou à la taxe de publicité foncière de 2,50 %. Pour que cette mesure de faveur soit applicable, le partage doit être pur et simple.
Chacun des copropriétaires doit recevoir une part sur le terrain exactement proportionnelle à ses droits dans les parties communes.
Un titulaire de 25 % des parts communes devra recevoir un terrain d'une suoperficie égale à 25 % du terrain total des lots.
Toute différence constatée dans les attributions sera constitutive d'une plus-value de lot, sur laquelle seront perçus les droits de mutation à titre onéreux (DMTO).
En effet l'art. 749 A du CGI ne vise que le droit d'enregistrement ou la taxe de publicité foncière prévus à l'article 746 et non pas les perceptions résultant de l'article 747 du CGI.
Le droit de vente d'immeubles sera également dû si certains copartageants reçoivent des attributions supérieures à leurs droits, à charge de verser aux autres une somme d'argent ou de supporter une part de passif supérieure à celle qui leur incombe normalement.
Pour la perception de la contribution recouvrée par le service de la publicité foncière (CSI) et des émoluments notariés de partage, la valeur des parties communes devra faire l'objet d'une déclaration estimative.
Le sol commun objet du partage doit être en principe évalué non pas comme du terrain à bâtir mais comme du terrain encombré.
Pour une telle opération de partage total ou celle de retrait d'un ou plusieurs copropriétaires de la copropriété (art. 28), il est conseillé de voir son notaire bien en avant, ainsi qu'un géomètre qui dira si la division au sol entre les bâtiments et leurs terrains est possible."
https://www.onb-france.com/actualites
Extrait :
" L'exonération est limitée au droit de partage prévu à l'art. 746 du CGI, c'est-à-dire au droit d'enregistrement ou à la taxe de publicité foncière de 2,50 %. Pour que cette mesure de faveur soit applicable, le partage doit être pur et simple.
Chacun des copropriétaires doit recevoir une part sur le terrain exactement proportionnelle à ses droits dans les parties communes.
Un titulaire de 25 % des parts communes devra recevoir un terrain d'une suoperficie égale à 25 % du terrain total des lots.
Toute différence constatée dans les attributions sera constitutive d'une plus-value de lot, sur laquelle seront perçus les droits de mutation à titre onéreux (DMTO).
En effet l'art. 749 A du CGI ne vise que le droit d'enregistrement ou la taxe de publicité foncière prévus à l'article 746 et non pas les perceptions résultant de l'article 747 du CGI.
Le droit de vente d'immeubles sera également dû si certains copartageants reçoivent des attributions supérieures à leurs droits, à charge de verser aux autres une somme d'argent ou de supporter une part de passif supérieure à celle qui leur incombe normalement.
Pour la perception de la contribution recouvrée par le service de la publicité foncière (CSI) et des émoluments notariés de partage, la valeur des parties communes devra faire l'objet d'une déclaration estimative.
Le sol commun objet du partage doit être en principe évalué non pas comme du terrain à bâtir mais comme du terrain encombré.
Pour une telle opération de partage total ou celle de retrait d'un ou plusieurs copropriétaires de la copropriété (art. 28), il est conseillé de voir son notaire bien en avant, ainsi qu'un géomètre qui dira si la division au sol entre les bâtiments et leurs terrains est possible."
Merci, Enka1, pour ce texte très intéressant. Nous sommes très certainement dans le cas d'un partage "pur et simple", à moins que ces termes ne recouvrent des obligations particulières. Lesquelles ?
Alors pourquoi mon notaire considère que nous devons payer ce droit de partage de 2.5% ? Il est très difficile de discuter avec une personne qui dit que c'est lui qui connait la loi...
Je suppose que ce type de situation a déjà été vécu par d'autres? Pourraient-ils nous faire part de la meilleure manière de s'en sortir.
Merci encore.
Cdlt
Alors pourquoi mon notaire considère que nous devons payer ce droit de partage de 2.5% ? Il est très difficile de discuter avec une personne qui dit que c'est lui qui connait la loi...
Je suppose que ce type de situation a déjà été vécu par d'autres? Pourraient-ils nous faire part de la meilleure manière de s'en sortir.
Merci encore.
Cdlt
Bonjour philo,
Après 72 heures, votre opposition véhémente à cette « solution » a dû vous amener à adresser vos critiques constructives à Maître Laurent DENIS-PERALDI (http://www.avocat.net/avocat-182615/laurent-denis-peraldi.htm !) et à Monsieur Terrier président, lors de le l'audience publique du 13 novembre 2013 de la chambre civile 3 de la Cour de cassation (http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000028205233&fastReqId=1459695149&fastPos=1 !)
Il serait intéressant, une fois reçues leurs conclusions, de nous en faire part.
Ah, ben tiens, je l'avais pas vu ce post là...
Je vous ai déjà répondu, pourquoi diable voudriez vous que je m'amuse à contacter un juriste pour lui reprocher de dire des choses qu'il ne dit pas mais que vous voulez faire croire que je pense qu'il dit.... J'ai d'autres chats à fouetter... Si ça vous amuse, contactez plutôt ce juriste et la cour ce cassation pour leur faire confirmer par écrit votre interprétation fantasque de ce qu'ils disent...
Pour le reste, les lecteurs du forum savent lire, laissez les lire et se faire leur idée...
En fait, je m'étais pas trompée, vous n'avez pas "bien reçu" du tout.
Après 72 heures, votre opposition véhémente à cette « solution » a dû vous amener à adresser vos critiques constructives à Maître Laurent DENIS-PERALDI (http://www.avocat.net/avocat-182615/laurent-denis-peraldi.htm !) et à Monsieur Terrier président, lors de le l'audience publique du 13 novembre 2013 de la chambre civile 3 de la Cour de cassation (http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000028205233&fastReqId=1459695149&fastPos=1 !)
Il serait intéressant, une fois reçues leurs conclusions, de nous en faire part.
Ah, ben tiens, je l'avais pas vu ce post là...
Je vous ai déjà répondu, pourquoi diable voudriez vous que je m'amuse à contacter un juriste pour lui reprocher de dire des choses qu'il ne dit pas mais que vous voulez faire croire que je pense qu'il dit.... J'ai d'autres chats à fouetter... Si ça vous amuse, contactez plutôt ce juriste et la cour ce cassation pour leur faire confirmer par écrit votre interprétation fantasque de ce qu'ils disent...
Pour le reste, les lecteurs du forum savent lire, laissez les lire et se faire leur idée...
En fait, je m'étais pas trompée, vous n'avez pas "bien reçu" du tout.
De quoi parlez-vous jeannot? Quel modérateur de quel site? Sur quel site serait-il dit ça? Donnez le lien, moi les énigmes ça me fatigue....
De l'eau a coulé sous les ponts, mais mieux vaut tard que jamais.
J'ai retrouvé un arrêt de la Cour administrative d'appel de LYON qui collerait au sujet (https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000007461409/) :
« Considérant que par arrêté en date du 16 mars 1987, le maire de FALICON a délivré à M. X..., un permis de construire en vue de l'édification de deux villas sur une même parcelle située au lieu-dit "La Colle de l'Ibac" ; que le 1er juin 1988, le maire a décidé de transférer le bénéfice de ce permis de construire aux membres de l'indivision BULZOMI-RUOTOLO, acquéreurs de cette parcelle ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier, et notamment des termes de l'état descriptif de division et règlement de copropriété, que si le terrain d'assiette des deux constructions autorisées par le permis de construire attaqué, doit rester la propriété indivise des acquéreurs précités, chacun des copropriétaires dispose, toutefois, sur les parties de terrain correspondant à son lot, d'un droit de jouissance exclusif qui constitue, avec la villa concernée, la partie privative de la copropriété ; que, dans ces conditions, l'édification par M. X..., de deux villas sur un terrain d'assiette devant faire l'objet d'une division en jouissance avant même le commencement des travaux, révèle qu'en réalité la demande du permis de construire présentée par l'intéressé pour cette opération relevait des dispositions précitées de l'article R.421-7-1 du code de l'urbanisme ; »
Cela signifie simplement que la clause du RdC que l'assiette de la copropriété est une partie commune serait réputée non écrite puisque chaque terrain correspondant aux lots est une partie privative qui, d'après les dispositions de l'article 2 de la loi n° 65-557, sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire (Article 544 du Code civil : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »)
Ce qui ne ferait que confirmer ce lien (https://tuer-copropriete-horizontale.blog4ever.com/articles.
J'ai retrouvé un arrêt de la Cour administrative d'appel de LYON qui collerait au sujet (https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000007461409/) :
« Considérant que par arrêté en date du 16 mars 1987, le maire de FALICON a délivré à M. X..., un permis de construire en vue de l'édification de deux villas sur une même parcelle située au lieu-dit "La Colle de l'Ibac" ; que le 1er juin 1988, le maire a décidé de transférer le bénéfice de ce permis de construire aux membres de l'indivision BULZOMI-RUOTOLO, acquéreurs de cette parcelle ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier, et notamment des termes de l'état descriptif de division et règlement de copropriété, que si le terrain d'assiette des deux constructions autorisées par le permis de construire attaqué, doit rester la propriété indivise des acquéreurs précités, chacun des copropriétaires dispose, toutefois, sur les parties de terrain correspondant à son lot, d'un droit de jouissance exclusif qui constitue, avec la villa concernée, la partie privative de la copropriété ; que, dans ces conditions, l'édification par M. X..., de deux villas sur un terrain d'assiette devant faire l'objet d'une division en jouissance avant même le commencement des travaux, révèle qu'en réalité la demande du permis de construire présentée par l'intéressé pour cette opération relevait des dispositions précitées de l'article R.421-7-1 du code de l'urbanisme ; »
Cela signifie simplement que la clause du RdC que l'assiette de la copropriété est une partie commune serait réputée non écrite puisque chaque terrain correspondant aux lots est une partie privative qui, d'après les dispositions de l'article 2 de la loi n° 65-557, sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire (Article 544 du Code civil : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »)
Ce qui ne ferait que confirmer ce lien (https://tuer-copropriete-horizontale.blog4ever.com/articles.
J'arrive peut-être un peu tard mais tant pis.
Vous avez un RdC ; très bien !
Vous avez aussi un EDD je suppose ?
Que décrit exactement cet EDD : lot n° x composé d'une maison de x pièce et d'une parcelle de terrain de x m² en jouissance exclusive ?
Que dit l'acte de vente ? Reprend-t-il l'EDD ?
Si c'est le cas, vous êtes sauvé !
Confirmez ou infirmez mais apportez toutes les précisions sur le RdC, l'EDD et l'acte de vente.
Cordialement ;
JPRP64
Vous avez un RdC ; très bien !
Vous avez aussi un EDD je suppose ?
Que décrit exactement cet EDD : lot n° x composé d'une maison de x pièce et d'une parcelle de terrain de x m² en jouissance exclusive ?
Que dit l'acte de vente ? Reprend-t-il l'EDD ?
Si c'est le cas, vous êtes sauvé !
Confirmez ou infirmez mais apportez toutes les précisions sur le RdC, l'EDD et l'acte de vente.
Cordialement ;
JPRP64
Bonjour JPRP64 et merci pour votre intérêt pour ma question. Vous n'arrivez pas trop tard dans le débat qui est loin d'être clos puisque les 3 notaires que nous avons contactés avec mon voisin ont 3 avis (et 3 coûts) totalement différents les uns des autres...
Nos avons bien un EDD qui a été produit lors de la création de cette copropriété horizontale. Il indique bien 2 lots comprenant chacun une maison de X m2 et "500/1000ième indivis des parties communes...", donc la moitié du terrain de Y m2 (il n'y a pas d'autres parties communes).
L'acte de vente se réfère à cet EDD et RDC et décrit la même chose : une maison et 500/1000ème d'un terrain cadastré No xxx.
Voilà, qu'en pensez-vous ?
Merci.
Cdlt.
Clo.
Nos avons bien un EDD qui a été produit lors de la création de cette copropriété horizontale. Il indique bien 2 lots comprenant chacun une maison de X m2 et "500/1000ième indivis des parties communes...", donc la moitié du terrain de Y m2 (il n'y a pas d'autres parties communes).
L'acte de vente se réfère à cet EDD et RDC et décrit la même chose : une maison et 500/1000ème d'un terrain cadastré No xxx.
Voilà, qu'en pensez-vous ?
Merci.
Cdlt.
Clo.
Bonjour,
Non l'État n'est pas un voleur !
Un notaire prête serment, il s'engage, l'État ne fait que percevoir les taxes que le notaire a réclamées et qui lui permettent de toucher des émoluments.
Toute fraude peut-être signalé au procureur de la République devant lequel le notaire à passer son serment (un notaire est chargé d'une mission de service public).
La faute avérée est punie par l'article 432-10 du Code pénal concernant la concussion :
Le fait, par une personne dépositaire de l'autorité publique ou chargée d'une mission de service public, de recevoir, exiger ou ordonner de percevoir à titre de droits ou contributions, impôts ou taxes publics, une somme qu'elle sait ne pas être due, ou excéder ce qui est dû, est puni de cinq ans d'emprisonnement et de 75000 euros d'amende.
Est puni des mêmes peines le fait, par les mêmes personnes, d'accorder sous une forme quelconque et pour quelque motif que ce soit une exonération ou franchise des droits, contributions, impôts ou taxes publics en violation des textes légaux ou réglementaires.
La tentative des délits prévus au présent article est punie des mêmes peines.
Lien (https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGIARTI000028311905/2013-12-08/
Dans ce cas, l'État ne rembourse pas c'est le notaire fautif qui est condamné à rembourser intégralement la victime avec des dommages et intérêts.
Cordialement ;
JPRP64
Non l'État n'est pas un voleur !
Un notaire prête serment, il s'engage, l'État ne fait que percevoir les taxes que le notaire a réclamées et qui lui permettent de toucher des émoluments.
Toute fraude peut-être signalé au procureur de la République devant lequel le notaire à passer son serment (un notaire est chargé d'une mission de service public).
La faute avérée est punie par l'article 432-10 du Code pénal concernant la concussion :
Le fait, par une personne dépositaire de l'autorité publique ou chargée d'une mission de service public, de recevoir, exiger ou ordonner de percevoir à titre de droits ou contributions, impôts ou taxes publics, une somme qu'elle sait ne pas être due, ou excéder ce qui est dû, est puni de cinq ans d'emprisonnement et de 75000 euros d'amende.
Est puni des mêmes peines le fait, par les mêmes personnes, d'accorder sous une forme quelconque et pour quelque motif que ce soit une exonération ou franchise des droits, contributions, impôts ou taxes publics en violation des textes légaux ou réglementaires.
La tentative des délits prévus au présent article est punie des mêmes peines.
Lien (https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGIARTI000028311905/2013-12-08/
Dans ce cas, l'État ne rembourse pas c'est le notaire fautif qui est condamné à rembourser intégralement la victime avec des dommages et intérêts.
Cordialement ;
JPRP64
Bonsoir,
Normalement ; article 17 de la loi du 10 juillet 1965 :
« À défaut de nomination, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble. »
Mais c'est gratuit d'après cet arrêt du 13 novembre 2013 (12.12084) de la Cour de cassation (https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000028205233/ pour les petites copropriétés.
Vous vous réunissez, vous votez votre résolution, vous rédiger votre PV d'AG que vous distribuez ; comme vous ne serez pas assez c.. pour contester dans les deux mois suite à la remise du PV d'AG ; passer ce délai l'AG ne peut plus être contestée, vous refilez le bébé au notaire : coût total 140 euros.
Cordialement ;
JPRP64
Normalement ; article 17 de la loi du 10 juillet 1965 :
« À défaut de nomination, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble. »
Mais c'est gratuit d'après cet arrêt du 13 novembre 2013 (12.12084) de la Cour de cassation (https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000028205233/ pour les petites copropriétés.
Vous vous réunissez, vous votez votre résolution, vous rédiger votre PV d'AG que vous distribuez ; comme vous ne serez pas assez c.. pour contester dans les deux mois suite à la remise du PV d'AG ; passer ce délai l'AG ne peut plus être contestée, vous refilez le bébé au notaire : coût total 140 euros.
Cordialement ;
JPRP64
Reg: Or, il n'y a pas et il n'y a jamais eu de syndic. Comment en faire nommer un? Par l'intermédiaire du TGI? Coût et délai?Merci de vos réponses
En l'absence de syndic, il faut effectivement, normalement, passer par le TGI pour faire nommer soit un syndic, soit un administrateur judiciaire, ce qui n'est pas gratuit dans la mesure où mieux vaut faire appel à un avocat.
L'autre solution, irrégulière, consiste à réunir l'AG à l'aide d'une convocation signée par tous. Puis tenir l'AG, voter et établir un PV. Puis envoyer ce PV à tous en RAR, sans oublier d'y mentionner les termes de l'article 42 de la loi de 1965.
A compter de la réception du PV, n'importe quel copro pourra contester ce PV durant deux mois et faire annuler l'AG au motif qu'elle n'a pas été convoquée par un syndic. Au bout de deux mois, ce ne sera plus possible et les décisions prises seront valables. (c'est le sens de cet arrêt de cour ce cass).
L'inconvénient dans le fait d'agir ainsi, s'agissant d'opérer la division de la copropriété, réside surtout dans le fait qu'il faut au préalable :
- être certain d'avoir bien rédigé les résolutions de division
- être certain que rien dans les décisions prises ne sera contestable ad vitam aeternam du fait de tel ou tel formalisme non respecté.
Donc avoir pris de très bons conseils,(voire plusieurs) de préférence auprès de professionnels, ou d'assos spécialisées tant sur la façon de procéder à cette dissolution que sur le formalisme à respecter dans la convocation, tenue, et signification du PV, de façon à anéantir de façon absolument certaine les contestations qui seraient possibles au delà des 2 mois.
En l'absence de syndic, il faut effectivement, normalement, passer par le TGI pour faire nommer soit un syndic, soit un administrateur judiciaire, ce qui n'est pas gratuit dans la mesure où mieux vaut faire appel à un avocat.
L'autre solution, irrégulière, consiste à réunir l'AG à l'aide d'une convocation signée par tous. Puis tenir l'AG, voter et établir un PV. Puis envoyer ce PV à tous en RAR, sans oublier d'y mentionner les termes de l'article 42 de la loi de 1965.
A compter de la réception du PV, n'importe quel copro pourra contester ce PV durant deux mois et faire annuler l'AG au motif qu'elle n'a pas été convoquée par un syndic. Au bout de deux mois, ce ne sera plus possible et les décisions prises seront valables. (c'est le sens de cet arrêt de cour ce cass).
L'inconvénient dans le fait d'agir ainsi, s'agissant d'opérer la division de la copropriété, réside surtout dans le fait qu'il faut au préalable :
- être certain d'avoir bien rédigé les résolutions de division
- être certain que rien dans les décisions prises ne sera contestable ad vitam aeternam du fait de tel ou tel formalisme non respecté.
Donc avoir pris de très bons conseils,(voire plusieurs) de préférence auprès de professionnels, ou d'assos spécialisées tant sur la façon de procéder à cette dissolution que sur le formalisme à respecter dans la convocation, tenue, et signification du PV, de façon à anéantir de façon absolument certaine les contestations qui seraient possibles au delà des 2 mois.
Bonsoir,
Je m'excuse de l'expression mais il me semble que vous êtes un « baliseur » !
L'arrêt est assez explicite : passé deux mois suite à la remise du PV d'AG, cette dernière ne peut plus être annulée !
La Cour de cassation rappelle très fortement que c'est le second alinéa de l'article 42 qui s'applique et non l'article 43 qui lui rend les « choses » imprescriptibles.
Depuis quand la Cour de cassation propose quelque chose d'illégal ?
L'on vous offre, en toute garantie, la solution enveloppée dans un papier cadeau avec ruban et vous n'en voulez pas ...
Cordialement ;
JPRP64
PS. En relisant votre post du 8 mars 2015 à 15:53, je comprends mieux votre « combat » : vous pinaillez !.
La réponse ministérielle dit que si tous les lots sont réunis dans une même main ou que s'il n'existe plus de partie commune il y a dissolution du syndicat ce qui revient au même : plus de partie commune ; donc l'arrêt traite de l'un des cas... qui s'applique à l'autre dixit la réponse ministérielle. Finalement j'ai l'impression que... je ne vais pas plus loin pour rester correct.
Je m'excuse de l'expression mais il me semble que vous êtes un « baliseur » !
L'arrêt est assez explicite : passé deux mois suite à la remise du PV d'AG, cette dernière ne peut plus être annulée !
La Cour de cassation rappelle très fortement que c'est le second alinéa de l'article 42 qui s'applique et non l'article 43 qui lui rend les « choses » imprescriptibles.
Depuis quand la Cour de cassation propose quelque chose d'illégal ?
L'on vous offre, en toute garantie, la solution enveloppée dans un papier cadeau avec ruban et vous n'en voulez pas ...
Cordialement ;
JPRP64
PS. En relisant votre post du 8 mars 2015 à 15:53, je comprends mieux votre « combat » : vous pinaillez !.
La réponse ministérielle dit que si tous les lots sont réunis dans une même main ou que s'il n'existe plus de partie commune il y a dissolution du syndicat ce qui revient au même : plus de partie commune ; donc l'arrêt traite de l'un des cas... qui s'applique à l'autre dixit la réponse ministérielle. Finalement j'ai l'impression que... je ne vais pas plus loin pour rester correct.
[quote]L'arrêt est assez explicite : passé deux mois suite à la remise du PV d'AG, cette dernière ne peut plus être annulée ! /quote
C'est exactement ce que je disais.
[quote]A compter de la réception du PV, n'importe quel copro pourra contester ce PV durant deux mois et faire annuler l'AG au motif qu'elle n'a pas été convoquée par un syndic. Au bout de deux mois, ce ne sera plus possible et les décisions prises seront valables. (c'est le sens de cet arrêt de cour ce cass). /quote
Mais pas ce que vous faisiez dire à l'arrêt de la cour de cassation.
[quote]« À défaut de nomination, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble. »
Mais c'est gratuit d'après cet arrêt du 13 novembre 2013 (12.12084) de la Cour de cassation (https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000028205233/ pour les petites copropriétés. /quote
Pour le reste, chacun fait ce qu'il veut. Personnellement, s'agissant de dissoudre un syndicat, si je n'hésiterais pas à déblayer le terrain sur un forum, je ne me limiterais en aucun cas à ça. Que ce soit pour la méthode de division, oupour la convocation, la tenue, et la signification de l'AG qui en décidera. Je ferais sans hésitation appel à des professionnels pour confirmer ou infirmer les informations que j'ai pu glaner. Voire à plusieurs professionnels, pour voir également si leurs informations sont identiques. Et ce afin d'être certain que non seulement les informations que j'ai sont exactes, mais aussi qu'elles s'appliquent à MA situation.
Je préfèrerais dépenser un peu d'argent que prendre le risque de croire la copropriété proprement dissoute alors que ce n'est pas le cas.
[quote]La Cour de cassation rappelle très fortement que c'est le second alinéa de l'article 42 qui s'applique et non l'article 43 qui lui rend les « choses » imprescriptibles./quote Ca n'est pas pour cette raison que j'ai cité l'article 42. Je l'ai cité parce que, à ma connaissance, si le PV signifié ne fait pas mention de cet article, pour la partie concernant les modalité de contestation des AG, alors l'AG est contestable sans délai aucun. C'est un exemple des irrégularités de forme qui, si l'AG est convoquée par des non professionnels, avec un ODJ rédigé par des non professionnels, tout le monde peut se retrouver dans un magma juridique indescriptible, avec personne contre qui se retourner..
Autrement dit, si cette solution de l'auto-convocation irrégulière ne me choque pas s'il s'agit de prendre des "petites" décisions, avec des conséquences limitées, elle ne me paraît pas adaptée pour une décision aussi importante que la dissolution d'une copropriété. Mais ça n'est que mon avis.
C'est exactement ce que je disais.
[quote]A compter de la réception du PV, n'importe quel copro pourra contester ce PV durant deux mois et faire annuler l'AG au motif qu'elle n'a pas été convoquée par un syndic. Au bout de deux mois, ce ne sera plus possible et les décisions prises seront valables. (c'est le sens de cet arrêt de cour ce cass). /quote
Mais pas ce que vous faisiez dire à l'arrêt de la cour de cassation.
[quote]« À défaut de nomination, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble. »
Mais c'est gratuit d'après cet arrêt du 13 novembre 2013 (12.12084) de la Cour de cassation (https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000028205233/ pour les petites copropriétés. /quote
Pour le reste, chacun fait ce qu'il veut. Personnellement, s'agissant de dissoudre un syndicat, si je n'hésiterais pas à déblayer le terrain sur un forum, je ne me limiterais en aucun cas à ça. Que ce soit pour la méthode de division, oupour la convocation, la tenue, et la signification de l'AG qui en décidera. Je ferais sans hésitation appel à des professionnels pour confirmer ou infirmer les informations que j'ai pu glaner. Voire à plusieurs professionnels, pour voir également si leurs informations sont identiques. Et ce afin d'être certain que non seulement les informations que j'ai sont exactes, mais aussi qu'elles s'appliquent à MA situation.
Je préfèrerais dépenser un peu d'argent que prendre le risque de croire la copropriété proprement dissoute alors que ce n'est pas le cas.
[quote]La Cour de cassation rappelle très fortement que c'est le second alinéa de l'article 42 qui s'applique et non l'article 43 qui lui rend les « choses » imprescriptibles./quote Ca n'est pas pour cette raison que j'ai cité l'article 42. Je l'ai cité parce que, à ma connaissance, si le PV signifié ne fait pas mention de cet article, pour la partie concernant les modalité de contestation des AG, alors l'AG est contestable sans délai aucun. C'est un exemple des irrégularités de forme qui, si l'AG est convoquée par des non professionnels, avec un ODJ rédigé par des non professionnels, tout le monde peut se retrouver dans un magma juridique indescriptible, avec personne contre qui se retourner..
Autrement dit, si cette solution de l'auto-convocation irrégulière ne me choque pas s'il s'agit de prendre des "petites" décisions, avec des conséquences limitées, elle ne me paraît pas adaptée pour une décision aussi importante que la dissolution d'une copropriété. Mais ça n'est que mon avis.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
Le lien vers l'arrêt de la cour ce cassation traite du cas où tous les lots sont réunis en une seule main, ce qui entraine la disparition de la copropriété. Mais n'est pas le cas de Clodol.