Peut-on demander l'ensemble des provisions annuelles au nouveau proprio?

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Bonjour,


je me suite inscrite ici car je suis devenue propriétaire récemment et j'ai malheureusement l'impression qu'un désaccord s'installe entre moi et le syndic. Ça fait plusieurs semaines qu'ils me ballade au téléphone, qu'ils m'envoient voir une personne puis une autre, puis elle est en formation, puis il est en vacances...

Je suis propriétaire depuis mai, d'un appartement dont l'immeuble appartenait à un groupe immobilier. La copropriété est en cour de création et le groupe est encore largement majoritaire. J'ai reçu fin juillet un appel de fond de plus de 300€ alors que les charges devait être d'environs 250€ par trimestre (pour l'eau et l'entretien seulement- je paie l'énergie en plus).

Au premier appel de ma part on me répond que cela correspond aux charges de juillet à septembre et que le budget a été décidé en assemblé le 29 juin. Assemblée à laquelle je n'ai pas été conviée (la faute au notaire - selon eux). On me fait en plus comprendre que je n'aurai pas dû acheter si je n'avais pas les moyen de payer. On m'envoie vers une personne en vacances.

2ième appel: cette personne ne travaille pas du tout au syndic mais elle me donne le procès verbal de l'assemblée générale.
J'y découvre que le budget 2020 va être appelé au tiers en juillet septembre et novembre, au total 1000€. J'avais donc reçu l'appel n°1. De plus les paiements commencent en janvier pour l'année 2021. Donc 1250€ à sortir pour janvier (en plus de l'électricité, du gaz, du remboursement du prêt etc...)

3è appel: La personne est en formation je dois rappeler la semaine prochaine.

4è appel: J'explique enfin que je ne suis arrivée qu'en mai et demande à ne payer en conséquence que 2/3 des provisions annuelles (ou 8 mois sur 12). La comptable me répond que je dois payer les appels car ils ont été votés lors de l'assemblée et que j'étais propriétaire. Elle me dit que c'est des provisions et que je pourrais "éventuellement" être rembourser en fonction du coup réel des dépenses. Honnêtement à part l'eau - soit moins de la moitié des provisions - je ne les vois pas me rembourser grand chose (pas l'entretien des parties communes pas exemple).
Elle confirme donc que je dois payer pour toute l'année et me dirige vers le responsable syndic pour voir un échelonnement des paiements. Cette personne est évidemment en vacances.

Ma première question est donc : est-ce qu'un syndic peut obligé un propriétaire arrivé en cours d'année à payer l'ensemble des provisions?
Légalement qui a raison?

Et de manière plus général, que puis-je faire? Avez-vous des conseils pour moi?

Merci de m'avoir lu, j'attends vos retour avec impatience

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18 septembre 2020
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Bonjour,
C'est un logement neuf, donc vous n'avez sans doute pas d'historique fourni par le vendeur.
Les charges qui ont été évaluées (par qui ?) n'engagent personne.
Ce qui compte c'est le budget voté.
Votre notaire a-t-il prévu dans l'acte une répartition des charges entre acquéreur et vendeur ?
Parce que le syndic applique strictement la loi, et le notaire a payé selon les infos de l'état daté.

Article 6-2
Créé par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 - art. 5 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004
A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :

1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;

2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;

3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.
bonjour, il ne faut pas se fier aux paroles des vendeurs quels qu'ils soient, il fallait demander les relevés de charges annuelles, et même aller voir le syndic avant d'acheter.
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Merci pour votre réponse. Le syndic n'était pas constitué au moment de l'achat.
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18 septembre 2020
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Qu'est-il écrit sur le PV de l'AG de Juin ? Vous étiez propriétaire à cette date ! Donc les résolutions votées vous sont opposables. Sauf si vous contestez dans les 2 mois.

Vérifiez auprès du syndic qu'il dispose de votre adresse exacte et à quelle date le notaire lui a notifié la mutation. Ceci expliquerait que vous n'avez pas eu la convocation... (et votre vendeur aurait dû vous la remettre)

Vous aviez votre propre notaire ?
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18 septembre 2020
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Vous avez encore pas mal de choses à apprendre sur le fonctionnement d'une copropriété.
Un syndic doit notifier (= LRAR) la convocation 21 jours avant l'AG (donc pas la veille et pas par téléphone) et aussi notifier le PV à ceux qui sont absents à l'AG.
La contestation c'est dans les 2 mois avec un avocat et au tribunal obligatoirement.
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14 septembre 2020
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bonjour
il faut lire le compte rendu de l'AG du 29 juin .
au 1er juillet et 1 octobre vous payez les provisions pour 2020 .
A cette ag a été voté le budget previsionnel 2021 vous payez 1er janvier ,1er avril 1er juillet 1er octobre chaque fois 1/4 du budget provisionnel voté .
soit 1250 euros/4 a chaque fois ( 312.50 euros) puisque votre quote part le budget 2021 serait de 1250 euros ( a verifier le montant du budget 2021 voté et vos tantiemes )
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18 septembre 2020
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Bonjour,
Vous ne pouvez pas contester les termes de l'AG. Il est regrettable que vous soyez informée tardivement, c'était le vendeur (ni le syndic ni le notaire) qui devait vous transmettre la convocation.
Et ayant été notée absente, vous devez avoir reçu le PV par courrier RAR ou alors le syndic a fait une faute : là vous avez (peut être) un levier pour lui demander un (léger) délai de paiement.
Prenez vos dispositions pour les charges futures et rencontrez les membres du conseil syndical (y a-t-il un conseil syndical ?).
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10 septembre 2020

Merci pour votre réponse.

Dans mon cas le vendeur EST le syndic (le syndic étant une branche du groupe immobilier).Je n'ai pas reçu le PV par RAR, ni par une personne du syndic.

Je n'aurais pas eu de mal à payer les charges s'ils ne m'avaient demandé seulement ce que, moralement, je devrais payer. C'est la première fois que je suis en difficulté financière, jusque là j'avais toujours tout payer en temps et en heure, j'avais toujours garder une marge. Le délai de paiement me semble aussi la seule option pour moi. S'ils refusent et que je n'arrive pas à payer dans les temps, qu'est-ce que je risque? A partir de combien de mois de retard, ils peuvent intervenir?

Dire que c'était une vente sous conditions de ressources, pour des personnes avec peu de revenus...

Je vais me renseigner concernant le conseil syndical.

Merci pour vos conseils.
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Non le vendeur n'est pas le syndic. L'entité qui vend était le propriétaire, le syndic a été désigné par une AG.
Avez vous la certitude de n'avoir pas reçu le PV de l'AG par courrier RAR ?
Dans ce cas, vous n'avez rien à payer !
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N'ayant pas reçu le PV par RAR, vous n'avez rien à payer. Mais il va arriver ... et donc il faudra bien payer un jour !
Ensuite contactez vite un syndic pro dans votre coin pour rapidement remplacer celui nommé par le vendeur. Vous êtes mal parce que même si ce n'est pas exactement la même société, ils sont forcément d'accord ensemble et au détriment des autres copropriétaires !

Article 17
Modifié par Ordonnance n°2019-964 du 18 septembre 2019 - art. 35 (VD)
Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical.

Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale suivant la mise en copropriété, un syndic provisoire a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, ce syndic ne peut être maintenu que par décision de l'assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical, s'il en existe un, ou les copropriétaires.

A défaut de nomination du syndic par l'assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal judiciaire saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble.
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Merci pour votre réponse.

Ce n'est pas un logement neuf. C'est un immeuble plutôt ancien qui n'appartient à un même groupe (qui loue et vend des logements). Ce groupe le revend appartement par appartement .

Quand je l'ai acheté le conseiller immobilier (de ce groupe) m'a fait une estimation des charges et m'avais dit que je n'étais pas la première à acheter. Je ne pensais pas que l'AG se tiendrai 6 mois après le début de l'année. Maintenant ils me demandent de payer car j'étais propriétaire au moment de l'AG et pourtant ils ne m'ont pas convoqué.

Le notaire n'a pas prévu de répartition des charges et l'AG s'est tenu 2 mois après la vente. Le conseiller m'avait parlé de provisions appelés au début de chaque trimestre pour un montant d'environs 250€ et je vais me retrouvé à payer à une cadence folle l'ensemble de l'année.

"1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;"
Dans mon cas la vente a eu lieu en mai 2020 et le budget prévisionnel de l'année 2020 a été décidait en juin. Du coup le paiement incombe t-il encore au vendeur?
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Le syndic est géré par le même groupe qui m'a vendu l'appartement. Ce groupe étant à la fois syndic et vendeur s'il y a eu défaut de communication je suppose que c'est surtout entre leurs services. Le syndic a bien mon adresse car j'ai reçu l'appel de fond en recommandé en juillet.

C'est une vente d'anciens logements sociaux il y avait plusieurs critères à respecter pour l'acquéreur : primo-accédant, faibles ressources, ne pas vendre ou louer les premières année (ou à certaines conditions). Le notaire a été choisi par le groupe et ils ont payé les frais de notaires.

Et vous avez raison : j'aurai dû vérifier auprès du syndic avant.

Je n'ai pas reçu le PV par le syndic et je l'ai seulement depuis 1 semaine. Qu'est-ce qui se passe si je conteste? Je conteste la décision concernant le budget (appels au tiers en juillet, septembre, novembre, le montant) ou je conteste la tenue de l'AG sans m'avoir convoqué? Pour quels résultats?
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Vous avez reçu le PV en recommandé ? C'est la date de ce recommandé qui débute les 2 mois de délai pour contester. Après c'est trop tard.
Vous pouvez faire annuler cette AG si vous PROUVEZ que vous n'avez pas été convoqué. Mais si le vendeur a été convoqué, parce que le notaire a tardé à notifier la mutation (parce que c'est le NOTAIRE qui prévient le syndic) ou encore que vous n'avez pas retiré votre convocation ... vous serez débouté.
C'est risqué, long et coûteux : il faudra avancer les honoraires de votre avocat, patienter quelques mois (ou années) pour avoir un jugement et si vous perdez vous payerez aussi l'avocat du syndic.

Vous comprendrez que je ne vous le conseille pas. Mais c'est vous qui voyez.
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Bonsoir, merci pour vos réponses.

J'ai reçu le PV en main propre par une personne ne travaillant pas au syndic. Si je ne le reçois pas par le syndic est-ce que ça change quelque chose?

Je peux contester une décision prise par l'AG sans passer par le tribunal?

L'ironie étant que comme le groupe immobilier=le vendeur= le syndic, il était bien présent à l'AG et il était d'ailleurs le seul présent. Je ne pense même pas qu'une AG est eu lieu. Une personne travaillant au syndic a dû rédiger le procès verbal et c'était fini.

Sur l'AG je suis considérée comme copropriétaire absente, ce n'est pas une preuve qu'ils étaient déjà au courant que j'étais propriétaire? Même s'ils le savait 1 jours avant ils auraient m'appeler avant vu qu'ils avaient mon numéro de téléphone, ou m'envoyer un courrier. Et étrangement l'autre copropriétaire était également absent. Je vais lui demander s'il a reçu une convocation.
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Oui c'est vrai, quand on est primo-accédant on a pas mal de chose à apprendre sur les AG en effet. Donc si le syndic a eu connaissance d'un changement de propriété moins de 21 jours avant l'AG il n'a aucune obligation légale d'informer le nouveau propriétaire? Il le note juste absent et tant pis pour lui?

Une AG peut fixer un budget "prévisionnel" 6 mois après le commencement de l'année?

Pour le vote du budget voici ce qui est marqué sur le PV: Il (le budget) sera appelé au tiers au début de chaque trimestre civil (soit les 15 juillet, 15 septembre, 15 novembre).

Je n'ai pas vraiment la même définition de trimestre civil que la personne ayant rédigé le PV.

Je ne peux pas donner une telle sommes en si peu de temps. De janvier à mai, j'ai déjà payé les charges du logement que j'occupais avant, je n'ai pas demandé au nouveau locataire de le faire à ma place. J'ai eu affaire à des gens malhonnêtes mais qui avait de meilleurs connaissances que moi sur les AG.
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Oui je l'ai lu. Je suis devenue propriétaire début mai 2020. A cette AG de fin juin 2020 a été voté le budget pour 2020 et 2021. C'est pour ça qu'ils me demandent de payer pour toute l'année: ils ont voté le budget 6 mois après le début de l'année. Comme à ce moment j'étais propriétaire (mais pas convoquée) je dois payer pour l'ensemble de l'année 2020.

Ils demandent les provisions au tiers en juillet, septembre et novembre (1000€ en tout). Le problème c'est que je n'ai pas les moyens de payer les provisions 2020 en si peu de temps. J'ai prévu de payer les provisions pour les mois de mai à décembre et je me retrouve à devoir payer les provisions de l'année entière.

J'ai déjà dû faire des travaux, l'ameublement et j'ai eu 600€ de frais imprévu en aout donc là je n'ai plus d'avance. Je dois payer le remboursement du prêt et les factures d'énergies en plus de me nourrir. Je pourrais payer 2 appels mais pas le troisième.
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Ce que je voulais dire c'est que l'entité qui vend était seule à voter au moment de l'AG et qu'elle a désigné un syndic étant une branche de ce groupe, avec le même nom et les personnes travaillant au même endroit pour la vente et le syndic.

Le conseiller en vente (avec qui j'ai signé le compromis) m'a remis en main propre l'AG. Il ne travaille pas au syndic mais c'est la même boite. Est-ce que ça compte?

Je n'ai reçu que l'appel de fond n°1 par courrier RAR, et le second va surement arriver dans quelques jours. Je suis très sure: ils me l'ont confirmer par téléphone lors de nos premiers échanges. En effet, je ne savais même pas qu'une AG avait eu lieu et ils me l'ont appris à ce moment. Ils m'avaient dit que le PV devait arriver. Je n'ai toujours rien reçu.

Au niveau financier j'ai de quoi payer le premier mais pas encore le second. Je vais économiser au maximum les prochains mois.

S'ils ne m'envoient pas le PV, je ne risque rien en ne payant pas tout de suite?
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