Tantièmes ascenceur

Question

Bonjour, 

Je suis depuis trois ans propriétaire d'un appartement au 2ème étage dans une petite copro qui possède un ascenseur, appartement qui appartenait précédemment à mes parents.
Pendant plusieurs années, l'usage en était professionnel. Sa destination a été modifiée il y a une dizaine d'année pour devenir un local d'habitation (avec information en AG, autorisation de la mairie et passage par les impôts). Les charges ont toujours été élevées et je reconnais ne jamais y avoir prêté attention. Je mettais cela sur le compte de la présence de l'ascenseur.
L'année dernière ont été votés des travaux de rénovation dudit ascenseur. Je n'ai rien trouvé à y redire. Je ne pouvais de toute façon pas me rendre à l'AG.

J'ai depuis décidé de me pencher sur la répartition des charges et plus précisément sur la clé de répartition des charges d'ascenseur. Il y a deux critères assez standards pour le calcul des tantièmes : majoration de 0,17 par étage et coefficient 2 pour les locaux pro (1 pour les locaux d'habitation). J'ai pu alors découvrir, à ma grande surprise, que mon lot était toujours considéré comme pro. Les charges d'ascenseur sont donc depuis des années presque deux fois trop élevées et même chose pour les travaux de rénovation. J'en ai parlé au syndic, qui m'a dit qu'il fallait faire voter en AG une nouvelle clé de répartition établie par un géomètre. La demande de modification et la nouvelle clé de répartition sont désormais à l'ordre du jour de la prochaine AG.

Je reconnais bien volontiers ma négligence dans ce trop-payé, ainsi que celle de mes parents. Je comprends aussi l'avantage retiré par les autres copropriétaires de cette situation...

J'aurais cependant quelques questions : 
- Qui aurait dû faire cette demande de recalcul ? Obligatoirement mes parents ? Le syndic aurait-il pu ou dû le faire ? Le proposer ?
- Les copropriétaires peuvent-ils s'opposer à cette modification ? Si oui, devrais-je alors attaquer la copro?
- Enfin, même si je ne fais aucune illusion, dans le cas ou la modification est acceptée, celle-ci pourrait-elle avoir un quelconque effet rétroactif ?

Merci d'avance de vos réponses !

rambouillet41 · Answer

Bonjour,

Déjà effet rétroactif, n'y comptez pas les comptes ont certainement été approuvés, donc pas de possibilités de revenir en arrière où alors il faudra essayer de passer par un juge, mais je crains qu'il réponde : la clé existe elle n'a pas été contestée, donc vous avez tort.

C'était à vos parents sur les conseils du syndic de faire modifier cette clé en même temps que la modification de la nature du lot (dont j'espère l'EDD a été modifié ainsi que le RdC....).
Les copros peuvent toujours s'opposer, c'est leur droit, et dans ce cas il vous faudra aller au juge et il faudra lui prouver que l'EDD et le RdC, publié au SPF, montre bien que la nature du lot a déjà été changé et qu'il s'agit d'une régularisation. Si l'EDD a été modifié en son temps, alors vous avez de grandes chances d'obtenir satisfaction.

KoubVal · Answer

Merci pour votre réponse !
C'est peu ou prou ce que je me disais.
Puis-je quand même me retourner d'une manière ou d'une autre vers le syndic et son défaut d'information ou de conseil ?
Pour l'EDD, je crains qu'il n'ait pas été modifié... Mais vu que ma demande intervient après les travaux de l'ascenseur, peut-être les copropriétaires ne vont-ils pas s'opposer...

candide1 · Answer

Bonjour , 
Dans un arrêt du 1er février 2018 n°16-26992 la Cour de Cassation a censuré sèchement la décision de la Cour d’Appel de Bastia en considérant :

« •  l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 précise bien que "l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires", ce qui est logique : l’approbation des comptes est un acte entre le syndicat des copropriétaires et le syndic qui présente ses comptes, alors que la répartition des charges relève de l’application du règlement des copropriétaires, contrat entre les copropriétaires et entre les copropriétaire et le syndicat ; dès lors, chaque copropriétaire en tant que partie au contrat est libre de contester l’application qui en est faite par l’autre partie sans qu’on puisse lui opposer un acte ayant eu lieu entre d’autres parties !

•  dès lors que l’action du copropriétaire ne concerne pas une décision de l’assemblée mais une contestation de son compte comme l’article 45-1 lui en donne le droit, la prescription applicable n’est pas celle du 2ème alinéa de l’article 42 mais de son 1er alinéa, à savoir celle s’appliquant aux actions personnelles entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, qui se prescrivent par un délai de dix ans ! »

Par conséquent, cet arrêt est clair l’approbation des comptes ne vaut pas approbation de la répartition des charges.

rambouillet41 · Answer

sauf que dans le cas présent, le calcul des charges de notre ami n'est pas contraire (semble-t-il) au RdC. Certes, il y a peut-être des erreurs (ou oubli de modifier) dans ce qui est dans le RdC, mais tant que c'est dans le RdC, c'est applicable....

KoubVal · Answer

Merci encore à vous deux pour vos réponses !
Je vais prendre le temps de la réflexion pour décider de la suite à donner.

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