Taxe ordures ménagères [Résolu]

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2 avril 2020
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 Agusta83 -
Bonjour à tous,

Mon propriétaire me demande de payer 3 ans d'arriérés de T.O.M. en plus de 2019, mais je voudrais savoir si j'ai le droit de déduire les " FRAIS DE GESTION DE LA FISCALITÉ DIRECTE LOCALE" pour chaque année ainsi que pour 2019.
D'après vos réponses précédentes, je pense que j'ai le droit, mais mon Propriétaire est très procédurier, alors si vous pouviez me donner un Décret ou autre sur lequel m'appuyer pour lui répondre, ça me ferait vraiment plaisir de leur "clouer le bec" car me réclamer cet arrieré au moment des Fêtes, alors que je n'ai qu'une petite retraite, ça tombe vraiment mal, alors, Merci d'avance à tous!
Sincères salutations,

3 réponses

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1 août 2020
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Vous avez le droit d'étaler le paiement sur 12 mois
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2 avril 2020

Merci beaucoup ! j'avais vaguement vu ça dans un article, mais je suis rassurée par votre réponse! c'est très gentil...
Bonne soirée
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4 août 2020
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bonjour,

les frais de gestion sont toujours à la charge du bailleur.

Je vous engage à lire mon topo sur la TEOM (post 7) par ce lien :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8327300-teom-location-ne-figurant-pas-sur-taxe-fonciere#7

cdt.
« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
– Pilar Jericó –
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2 avril 2020

"Par contre, depuis le premier Bail en 2013...."
Vous voulez dire qu'il y a un autre bail ?
Si oui, c'est seulement le bail initial qui est valable.


"le Loyer était de 700€, chauffage central compris ainsi que l'eau froide..mais je n'ai rien d'écrit,"
Si dans ce premier bail il n'y a pas de charges... vous n'avez pas à en payer.

"et le Loyer n'a jamais augmenté non plus."
Je vous propose la lecture de mon topo (particulièrement le § IV-A) :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8399640-location-visite-limite-et-coup-de-coeur-qui-fait-les-travaux#2
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4 août 2020

Bonjour, désolée pour ma réponse tardive et encore MERCI pour votre gentillesse..
en fait il me semblait qu'il y avait un autre bail mais il est plus ancien mais je pensais qu'il était inutile puisqu'il date de l'année précédente
le 8 octobre 2012 le gentil proprio m'avait fait un bail idem à l'autre sauf qu'il était pour 1 an Renouvelable, les différences sont pour
le "PAIEMENT MENSUEL " était différent, il était noté : 700€ CHARGES comprises
puis "TOTAL MENSUEL " : SEPT CENT EUROS
Voilà les seules différences par rapport au bail de 2013,mais je suis désolée de l'avoir oublié et j'espère que ça ne va pas aggraver mon cas !
J'ai lu l'article que vous m'avez joint et je vous en remercie..Je pense avoir compris et maintenant je vais attendre le courrier de la femme du proprio (d'ailleurs, je me demande si elle est légitime pour s'occuper du bail! en fait, seul le nom de Monsieur est noté sur mes 2 baux, mais ça n'a,peut-être pas d'importance )
En lisant vos documents, j'ai aperçu un article sur les DIAGNOSTICS..et je n'en ai pas, mais je suppose que si j'ai signé un Bail et un État des lieux sans rien demander d'autre, c'est que j'ai accepté l'appartement tel qu'il est ??

Je vais prendre un RDV auprès de l'ADIL mais tout est fermé en ce moment, et si vous acceptez, je vous tiendrai au courant pour pouvoir, je l'espère, clôturer ce dossier sur ce site qui est vraiment formidable ! et surtout grâce à vous !

Je vous remercie encore sincèrement pour votre patience, et votre aide précieuse

Bonne soirée
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4 août 2020
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2 avril 2020

"le gentil proprio m'avait fait un bail idem à l'autre sauf qu'il était pour 1 an Renouvelable"
???
Aviez-vous pris cette location nue ou meublée ?
C'est votre PREMIER bail de CE logement qui compte, même s'il y a eu (je ne sais pas) un changement de propriétaire : un contrat de location ne se refait jamais.



Régularisation tardive des charges (Loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9) :

« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être effectué par le locataire par douzième. »

Tant que le décompte de charge et le mode de répartition ne lui ont pas été communiquées ou tant qu’il ne peut consulter les pièces justificatives (pendant 6 mois après la demande), le locataire a le droit de ne pas payer les charges qui lui sont réclamées (CA PARIS 9 janvier 2001).
>
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4 août 2020

Encore merci ! et franchement, je me rends compte que je ne donne jamais les bons détails !
Donc pour vous répondre, effectivement, c'est le même appartement non meublé, et le même propriétaire..et lorsqu'on a fait ensemble le 2e bail, celui de 2013 donc, il a fait une croix (heureusement, au crayon gris) sur celui de 2012 en me disant qu'on repartait à zéro ! et donc si je vous comprends, ce n'est pas possible et c'est le Bail de OCTOBRE 2012 qui est toujours valable !??
Alors j'ai fait de super bêtises ! j'ai touché la CAF pendant quelques temps et je leur ai toujours donné le 2e bail! justement parce qu'il comportait le détail Loyer 650 et Charges 50!!
Ça m'inquiète ! c'est comme si j'avais fait de fausses déclarations !
Je suis impressionnée par vos connaissances ! j'aurais vraiment aimé apprendre tout ça !

Quant aux charges qu'elle me menace de me faire payer, elle a 6 mois pour me donner les justificatifs..et si elle ne le fait pas, je ne suis pas obligée de payer.
Ai-je bien compris ?
Mais la connaissant, elle ne va pas attendre !

Elle m'avait déjà menacée une fois de me faire payer Eau et Chauffage! j'avais reçu les documents 3 jours après ! mais j'avais appelé son mari en lui parlant des Diagnostics que je n'avais pas, et ça s'était arrêté là ! mais la facture s'élevait à une somme exhorbitante pour moi et si jamais on en arrive de nouveau à cet extrême et que je n'ai pas les moyens de payer (Je n'ai qu'une petite retraite ) est-il possible de rencontrer un médiateur? ou bien puis je être expulsée ?

Je suis désolée de vous ennuyer avec mes questions et si vous en avez marre, je comprendrai! Je ne veux surtout pas être incorrecte en insistant trop car vous avez déjà répondu au-delà de mes espérances et je ne sais pas comment vous dire à quel point vous m'aidez..
Je vous souhaite une tres bonne soirée, une bonne santé surtout en ce moment,
Cordialement
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4 août 2020
8 688 > agusta83
Ne vous en faites pas : on est là pour aider les internautes :-))

".... et c'est le Bail de OCTOBRE 2012 qui est toujours valable !?? "
OUI, c'est le contrat de location du 8 octobre 2012 qui reste le seul valable (d'autant que vous avez pris une location nue et que le 2° contrat de 1 an ne peut être QUE pour une location meublée !!)

Sur votre contrat de location (d'octobre 2012), si j'ai bien compris, "il était noté : 700€ CHARGES comprises, puis "TOTAL MENSUEL " : SEPT CENT EUROS "
Le problème, c'est que "charges comprises", juridiquement, ça ne veut rien dire : elles doivent aussi être listées.
En l’absence de toute mention, la jurisprudence considère que les charges restent dues par le locataire selon leur consommation réelle.
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8399640-location-visite-limite-et-coup-de-coeur-qui-fait-les-travaux#2
(particulièrement le § III - H)


"Quant aux charges qu'elle me menace de me faire payer, elle a 6 mois pour me donner les justificatifs..et si elle ne le fait pas, je ne suis pas obligée de payer.
Ai-je bien compris
? "
NON !
Si les justificatifs ne vous sont pas fournis avec la demande annuelle de régularisation, c'est vous qui devez commencer par lui réclamer de vous les envoyer, mais si elle connait la loi, elle ne vous répondra peut-être pas, et, dans ce cas, elle DOIT les tenir à votre disposition pendant 6 mois à partir de sa demande (prendre RV avec elle pour aller les consulter chez elle; vous prendrez en photo les justificatifs afin de les étudier à tête reposée et de pouvoir les montrer à l'ADIL).
Les charges du chauffage collectif sont dues : en général, elles sont calculées au % des tantièmes de votre logement par rapport aux tantièmes totaux des logements de la copropriété.

TEOM : en location nue, elle est due, en sus et à part des charges (revoir mon post 5 et mon topo sur la TEOM par le lien donné post 2).

cdt.
re Bonjour,
J'ai honte de ne pas vous avoir contacté avant, mais j'ai été souffrante.je suis désolée.
Suite à nos échanges, j'ai contacté l'ADIL, mais bien entendu, je n'ai pas pu leur montrer de Documents et ils m'ont donc répondu uniquement au sujet des fameux "Frais de Gestion " et puisque la Femme de mon Propriétaire ne jure que par Eux, je lui ai vite donné leur réponse et elle a dû Enfin ! comprendre qu'elle avait tort!!
A la suite de quoi cette Femme m'a téléphoné plusieurs fois pour me faire peur et j'ai craqué..

Je commence à me remettre et je rencontre de nouveaux problèmes !
Cette fois, c'est au sujet de la Plomberie , qui doit dater de la construction de l'immeuble dans les années 1970/1975,
C'est la tuyauterie située sous le lavabo qui fuit, 2 tuyaux de matières différentes (PVC et fonte)
se sont désolidarisés.

Alors mon nouveau problème est de savoir si les Frais vont être à ma charge ou à celle du Propriétaire,
Sachant qu'aucun "Diagnostic " n'a jamais eu été fait..

Je ne voudrais pas abuser de votre gentillesse, mais peut-être que je dois m'adresser ailleurs ?
Puis je re contacter L'ADIL ?
Merci d'avance pour votre réponse et j'espère que "la situation sanitaire actuelle " n'affecte pas votre santé ou celle des personnes qui vous entourent, sans vouloir être intrusive..
Cordialement,
>
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4 août 2020

Bonjour,

Encore tous mes remerciements pour votre aide, je vous suis vraiment reconnaissante !
Pour le fait que "j'ai craqué ", c'est psychologiquement que j'ai eu des problèmes suite au harcèlement de cette Femme , (menaces téléphoniques de nombreuses fois au sujet des taxes! que je n'allais pas " m'en sortir comme ça, etc...)
mais grâce à Vous, à tous,les éléments que vous m'aviez donné, ainsi qu'à la réponse de l'ADIL, j'ai TENU BON, et JE N'AI PAS PAYÉ !
Encore Merci!
Par contre, elle n'a jamais répondu "par écrit " à mon courrier, et les menaces de me faire payer les Charges ont été faites par Mail , est-ce valable de la même façon qu'une lettre R+AR?

Quant aux problèmes de plomberie, c'est incontestablement dû à la vétusté et je vais encore une fois, grâce à vous, pouvoir répondre à cette personne, avec les bons " Décrets et autres articles de Loi" je suis rassurée , et je me sens plus forte..

Je vais essayer de faire un Courrier bien détaillé et selon la réponse de mon Propriétaire, je contacterai l'ADIL , mais comme les délais pour un rdv avec eux sont assez longs et que je ne peux pas rester "sans lavabo" très longtemps, je vais me débrouiller pour faire ce courrier le plus tôt possible,
( de plus, l'ADIL ne m'apprend rien de plus que Vous! c'est uniquement pour "rassurer" cette Femme qui,ne jure que par Eux!)
et je ne manquerai pas de vous tenir au courant de la réponse..

Je me répète, mais je tiens à vous remercier car vous devez passer du temps pour me répondre,
Cordialement
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4 août 2020
8 688 > Agusta83
"j'ai TENU BON, et JE N'AI PAS PAYÉ ! "
C'est à mon tour d'être rassurée !

=> Je conçois que rester sans lavabo ne soit pas agréable (mais vous avez encore l'évier), mais n'appelez surtout pas vous-même un plombier, vous seriez obligée de payer la facture sans aucun espoir de remboursement de la part de votre bailleur, car QUI COMMANDE PAYE : l'article 1199 du code civil stipule que « Les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes. »

=> Faites un courrier le + court possible et le + clair possible (les longs baratins plein de mentions inutiles risquent d'être lus en diagonale et de ne donner envie d'y répondre). Si vous avez des difficultés, l'ADIL peut vous aider à le faire.
Toutefois, mentionnez un délai (de 15 jours après la fin du confinement par ex.) pour la réparation/remplacement de la plomberie et concluez votre courrier par :
<< En cas de non respect du délai imparti, je confierai le litige à la commission départementale de conciliation et, s'il le faut, je vous assignerai devant le tribunal d'instance où, en plus, je demanderai des dommages et intérêts au titre de l'article 700 du Code civil. + formule de politesse. >>


=> CHARGES : comme dit, sans précisions sur le contrat de location ("charges comprises") il s'agit de provisions mensuelles de charges, suivies d'une régularisation annuelle avec justificatifs, lesquels sont soit envoyés avec la demande de la régularisation annuelle soit tenus à votre disposition pendant 6 mois à partir de la demande.
Donc oubliez ces " menaces de vous faire payer des charges" (ce ne sont QUE des menaces après tout !) et réclamez la régularisation annuelle de vos provisions de charges, ainsi que le justificatif.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F947
Justificatifs CHARGES : art 23 loi 6/7/1989
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do;jsessionid=3AC82A3DE66B5FF25CE5FCE5C39F7A83.tplgfr35s_3?idArticle=LEGIARTI000028806687&cidTexte=LEGITEXT000006069108&dateTexte=20150929


Pas le courage de tout relire... alors je mets (remets ?) ces liens ... au cas où :
Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :
"Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.".

Régularisation tardive des charges (Loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9) :
« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être effectué par le locataire par douzième. »

Ne vous enfaites pas, j'ai tout mon temps (retraitée) et je suis ravie de pouvoir aider, dans la mesure de mes possibilités, ceux qui en ont besoin.
Cdt.
>
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4 août 2020

Encore Merci !
Et j'ai retenu aussi la "leçon " qui consiste à être plus concise!
J'ai compris que de vouloir donner trop d d'explications ne donne pas envie qu'on lise mon courrier!!
Je vais faire court et vous tiendrai au courant sans trop de détails inutiles !
Merci et Bonne journée,
Cordialement
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4 août 2020
8 688 > Agusta83
Oui, les explications/détails subjectifs ne servent à rien, il suffit :
- d'énoncer objectivement les dégradations (= ""désolidarisation des tuyaux du lavabo"")
- de préciser qu'elles sont bien dues à la vétusté et que donc ce ne sont pas des réparations locatives [en ajoutant juste "Cf. art 7-d de la loi du 6/7/1989"], à votre bailleur de se renseigner, vous n'allez pas non plus lui mâcher son boulot !!]
- de demander réparation sous un délai de xy jours (d'habitude je conseille "sous 8 à réception", mais là il vaut mieux écrire "sous xy jours après la fin du confinement" et de préciser ce que je vous ai mis post 21 (<< En cas de non respect du délai imparti, etc. ... >>)
- et de finir par un § sur ""la régularisation annuelle de vos provisions de charges"".
Pensez bien à garder copie de votre courrier R+AR de mise en demeure, ainsi que les récépissés.

cdt.
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Je tiens à vous remercier encore!
J'ai bien retenu "la leçon" afin de faire des courriers plus simples et efficaces !
Je n'ai plus qu'à suivre vos instructions...
vous m'avez vraiment beaucoup aidée et je vous en suis très reconnaissante, d'autant plus que mon "adversaire " est de taille de par sa méchanceté et elle me déstabilise !
Je vous tiens au courant de la suite..
Cordialement !
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