Choix comptable pour LMNP ? [Résolu]

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- - Dernière réponse : flocroisic
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7 novembre 2019
- 4 nov. 2019 à 22:00
Bonjour,

Je viens de mettre depuis le 1er Septembre 2019, ma résidence principale, en location meublée à deux étudiantes, le loyer est de 950€ + 40€ charges de l'immeuble (eau / gaz / edf ) à la charge des locataires.


A côté de cela, je vais acheter un studio de 15m² à Bordeaux, pour 110.000€, je n'ai pas de travaux à faire appart la peinture, et l'équipement du logement car je souhaite le louer meublé.

Je prévois de le mettre à 600€ + 30€ de charges de l'immeuble (eau & edf à la charge du locataire) à la rentrée de septembre.

L'achat se fait avec un prêt amortissable sur 25 ans.

Je gagne environ 20.000 à l'année en net, mon revenu fiscale de référence est de environ 18.000€.

Mes questions sont les suivantes :

Puis je déduire les intérêts d'emprunt de mon premier prêt qui a l'origine était pour ma résidence principale.

Je vais avoisiner les 40.000€ de revenus avec les loyers, es ce plus intéressant de choisir l'abattement de 50% ou de prendre le régime du MICRO BIC en demandant les services d'un comptable.

A quoi dois je penser ?

Je n'ai pas fait de démarche spéciale depuis la location aux deux étudiantes, appart remplir des papiers pour la CAF & recevoir un code partenaire.

Connaissez vous un cabinet spécialisé en LMNP ? et connaissez vous le coût d'un comptable ou expert comptable.


Bonne journée à tous.
Anthony
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Merci
Bonjour

Vous devez completer la declaration p0i (declaration de debut d'activité)aupres du greffe du tribunal de commerce.
Vous obtiendrez votre numero siren.
Sur cet imprimé vous optez pour le regime d'imposition (micro bic ou regime reel).

Je vais avoisiner les 40.000€ de revenus avec les loyers, es ce plus intéressant de choisir l'abattement de 50% ou de prendre le régime du MICRO BIC en demandant les services d'un comptable. 

L'abattement de 50 % correspond au regime micro bic.

Le cout du comptable est une charge deduite lors du regime reel.

Pour un comptable mieux vaut en prendre un pres de chez vous, plus simple pour gerer.

Voir ce lien où j'avais tout expliqué:
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8301521-location-appartement-meuble-et-impots#1

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anthonybordeaux
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Merci pour le lien.
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Merci
Petite estimation :
110000 : 100000 pour l'appart et 10000 pour le terrain.
Pour l'amortissement sur 30 ans(100000/30= 3333 de dotation aux amortissements)

Rien que là ca vous fait (3333/(630 ×12)) = 44% de charges.
A cela vous rajoutez l'amortissement des meubles, l'adhesion au centre de gestion agréé, l'expert comptable, les interets, assurance, taxe fonciere,CFE... vous devez etre au delà des 50%.
Le 1er logement : non estimé dans mon approche
anthonybordeaux
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Donc vous me conseillez d'être au réel (d'après votre estimation) ?
flocroisic
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10853 > anthonybordeaux
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A priori oui mais il faudrait connaitre tous les chiffres.
Pour le 1er logement, vous y etes dedans en meme temps qu'il est loué ?

Ce 1er logement a t'il un pret ? Quelle est la valeur actuelle de ce bien ?
anthonybordeaux
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Bonjour,

Le premier logement est loué entièrement à deux étudiantes, sa valeur actuelle est de 240.000 acheté à 185.000.

Il est acheté avec un prêt.

J'habite ailleurs.
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Merci
Merci pour la première réponse, si d'autres personnes ont un avis, ou de réponses aux autres questions je suis preneur, je n'ai pas d'idée en tête donc tous les avis sont les bienvenus.

Est il aussi plus intéressant fiscalement de fournir dans les charges l'eau, l'électricité, ai-je un intérêt fiscal à l'inclure dans les charges, ou pas ?
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Puis je déduire les intérêts d'emprunt de mon premier prêt qui a l'origine était pour ma résidence principale. 

Oui mais pour 2019 seulement à compter de septembre en charge financiere dans le compte de resultat.

Si vous etes toujours dans le logement : vous devez aussi distinguer la part locative et residence principale.

L'expert comptable entre 300 et 500 € : demarchez en plusieurs et vous verrez
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Est il aussi plus intéressant fiscalement de fournir dans les charges l'eau, l'électricité, ai-je un intérêt fiscal à l'inclure dans les charges, ou pas ?

C'est une operation blanche

Les charges avancées sont des recettes à declarer.
Si avance : loyer + charges avancées
Le montant des charges reelles vient en charges.
Le solde payé par le locataire vient en recette.

Ex : charge 30/ mois 360 en recettes
Facture reelle : 400
Vous devez recuperer 40

Donc recettes attendues 400
Charges deductibles 400
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1er logement : 240000 ( c'est la valeur à la date d'entrée de l'investissement qui compte)
disons 10 % pour le terrain soit 24000
donc immeuble 216000
comptons un amortissement de 30 ans : amortissement annuel = 7200
loyer annuel : 990x12=11880

2eme logement :110000
disons 10 % pour le terrain soit 11000
donc immeuble 99000
amortissement sur 30 ans : amortissement annuel = 3300
loyer annuel : 630x12=7560
.
en ne comptant que l'amortissement en deduction , on arrive à (11880+7560) -(7200+3300) soit 8940 taxable

au régime micro (11880+7560) x50% = 9720 taxable

donc le réel est mieux car déjà moins imposable ( sans compter les autres charges)
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