Comment réclamer le détail des charges annuelles à son propriétaire

-
Bonjour

J'ai un souci avec la société de gestion qui l'immeuble et donc mon appartement dont je suis locataire. J'ai emménagé en fév 2012 et depuis tout ce temps je n'ai reçu qu'une régul de charges en mai 2015, elle concernait l'année 2013.

J'ai donc cette année réclamé une régularisation de charge pour les 3 dernières années, j'ai fait un premier courrier en janvier (envoi AR) resté sans réponse, un second en septembre. Je viens de recevoir mon appel de loyer, j'ai 3 lignes supplémentaire dessus les 3 régulas de charges des 3 dernières années …, ils me doivent de l'argent sur ces 3 années mais pas suffisamment à mes yeux.

En effet, nous n'avons plus de gardiens depuis 2016, la quote part du gardien représentait en 2013 42 € par mois dans mes charges, même si ils utilisent une société de ménage, cela ne comprends pas le salaire du gardien, l'URSAFF, l'edf de la loge …etc…
L'appel de mon loyer ne comportant pas le détail de ces régularisation de charges pour 2016-2017-2018, je vais donc devoir leur refaire un courrier AR, mais je cale …. Que dois-je mettre dans le courrier ? quel article de loi ?
De plus, malgré ces réguls, ils n'ont pas baissé mes charges, or sur l'année 2018, ils me remboursent 463 € pour l'année.

Mes charges se montant à 936 € par an, on peut supposer que mes charges mensuelles doivent baisser ? y'a-t-il un article de loi qui va dans ce sens ?
Merci par avance pour votre aide !
Afficher la suite 

2 réponses

Messages postés
29213
Date d'inscription
dimanche 12 avril 2015
Statut
Membre
Dernière intervention
20 octobre 2019
6084
0
Merci
bonjour,

des infos :

==> https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F947
Régularisation des charges : une fois par an, le propriétaire d’un appartement loué compare la somme qu’a payée son locataire au titre de « provisions pour charges » avec le montant des charges effectivement dues.
Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation
et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou
lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

==> https://www.immobilier-danger.com/Regularisation-de-vos-charges-832.html
Extrait :
« En cas de grandes variations entre le montant provisionné et le montant réellement dû [suite à la régularisation annuelle des charges], il est de bon usage de faire évoluer le montant de la provision afin d’éviter que d’aussi grands écarts se reproduisent. » 
S’il s’avère que la régularisation annuelle montre que le locataire n’a pas payé suffisamment, il devra verser la différence à son bailleur.
En revanche, s’il ressort de la régularisation annuelle effectuée par le propriétaire que son locataire a payé plus qu’il n’aurait dû, le « trop versé » lui sera remboursé via l’envoi d’un chèque ou sous la forme d’une ristourne accordée sur le loyer du mois suivant.

==> Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :
"Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.".

==> Justificatifs CHARGES envoyés par bailleur : art 23 loi 6/7/1989

==> Régularisation tardive des charges (Loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9) :

« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être effectué par le locataire par douzième. »
En cas d'oubli (quelque soit le motif de l'oubli), le bailleur peut faire une régularisation sur les 3 dernières années et le locataire a le droit de payer la régularisation des 2 avant-dernières années par 1/12°, mais la régularisation de la dernière année doit être réglée en 1 seule fois.

Tant que le décompte de charge et le mode de répartition ne lui ont pas été communiquées ou tant qu’il ne peut consulter les pièces justificatives, le locataire a le droit de ne pas payer les charges qui lui sont réclamées (CA PARIS 9 janvier 2001).

cdt.
Bonsoir,

Donc si je vous suis bien :
"« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être effectué par le locataire par douzième. »
En cas d'oubli (quelque soit le motif de l'oubli), le bailleur peut faire une régularisation sur les 3 dernières années et le locataire a le droit de payer la régularisation des 2 avant-dernières années par 1/12°, mais la régularisation de la dernière année doit être réglée en 1 seule fois. "

mon loyer est de 800,75, j'ai 78 € de charges
pour 2016 la régul de charges est de 14,51€ en ma faveur
pour 2017 la régul de charges est de 171,07€ en leur faveur
pour 2018 la régul de charges est de 463,98€ en ma faveur

cela veut donc dire que l'année 2017, je peux la payer en "12 mensualités ?" ce qui me donnerait un loyer pour ce mois ci de = 878,75-463.98-14.51+14,25 = 414,51 €

j'ai bon ?

donc je leur envois un courrier stipulant cet article de loi, leurs demandant le détail et quid de la baisse de mes charges, y'as t'il un article de loi sur lequel je peux m'appuyer ?

merci en tout cas pour votre réponse.

pour information, la loge du gardien est loué depuis 15 jours... il touche donc à tous les rateliers .....
djivi38
Messages postés
29213
Date d'inscription
dimanche 12 avril 2015
Statut
Membre
Dernière intervention
20 octobre 2019
6084 > laurence1194 -
Vous prenez les 3 dernières années (= 36 mois) à partir de la demande de régularisation (donc pas obligatoirement des années civiles entières).
Vous pouvez payer, puisque demande tardive, en 12 mensualités le montant des charges des 24 mois avant les 12 derniers mois, en 1 seule fois les 12 derniers mois.
Vous déduisez du total dû des charges 2019 la régularisation des années 2016 et 2018 si rien ne vous a encore été remboursé ou décompté des régularisations en leur faveur.
Commenter la réponse de djivi38
0
Merci
ok, donc j'ai bon, puisque l'année où je leur dois quelque chose est 2017, 2016 et 2018 je déduis de mon loyer, c'est ce qu'il ont mis sur mon appel de loyer et je rembourse les 171 € de 2017 en 12 fois.

Merci :)
djivi38
Messages postés
29213
Date d'inscription
dimanche 12 avril 2015
Statut
Membre
Dernière intervention
20 octobre 2019
6084 -
  • années 2016 et 2017 : régul tardives -> payables en 1/12° sur 1 an, de oct 2019 à sept. 2020

soit :
pour 2016 : régul 921,49 - charges payées 936 = +14,51
pour 2017 : régul 1107,07 - charges payées 936 = -171,07
total : 14,51 - 171,07 = 156,56 à payer par 1/12° : soit 13,05 à rajouter à vos paiements mensuels d'oct. 2019 à sept. 2020.
  • année 2018 :

régul demandée à temps : + 463,98
==> Paiement oct. 2019 :
loyer oct. + ch. oct. + 1/12° rég. ch.tardives - trop versé ch. année 2018
soit : 800,75 + 78 + 13,05 - 463,98 = 427,82 €
==> Paiement de nov. 2019 à sept. 2020 :
loyer nov. + ch. nov. + 1/12° rég. ch.tardives
800,75 + 78 + 13,05 = 891,80 €
> djivi38
Messages postés
29213
Date d'inscription
dimanche 12 avril 2015
Statut
Membre
Dernière intervention
20 octobre 2019
-
Merci, je n'y serai pas arrivé sans vous ....
Le courrier part demain !
djivi38
Messages postés
29213
Date d'inscription
dimanche 12 avril 2015
Statut
Membre
Dernière intervention
20 octobre 2019
6084 > Laurence1194 -
avec plaisir :-)
djivi38
Messages postés
29213
Date d'inscription
dimanche 12 avril 2015
Statut
Membre
Dernière intervention
20 octobre 2019
6084 > Laurence1194 -
J'ai fait une erreur... excusez-moi :-(

Je rectifie :

Le propriétaire, s'il ne l'a pas fait, peut régulariser et récupérer les charges auprès du locataire rétroactivement sur 3 années à partir de l’approbation des comptes en AG.
Le locataire peut également, dans le même délai de prescription, réclamer un trop payé.
Une augmentation des provisions des charges se doit d’être justifiée par la précédente régulation des charges.
Commenter la réponse de laurence1194
Dossier à la une