Décompte de charges exorbitant

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- - Dernière réponse :  lfmbj - 7 oct. 2019 à 15:33
Bonjour à tous,

Nous sommes ici aujourd'hui car nous avons un très gros soucis au niveau du décompte de charges que notre propriétaire vient de nous envoyer.
Nous sommes en location dans un appartement de 76,35m carré, nous payons un loyer de 825 euros + 50 euros de charge ce qui s'élève à 875 euros/mois.
Nous sommes dans cet appartement depuis le 01/04/2017 et nous n'avons jamais eu de rappel ou de décompte de charges jusqu'à aujourd'hui.
Le décompte de charges est daté du 01/04/2017 au 31/12/2018.

Le propriétaire nous réclame une somme de 1245,45 euros et nous dis qu'il va augmenter les charges de 50 euros supplémentaires à partir du 01/01/2020.
Dans le dossier qu'il nous a attribué, nous avons des factures EDF manquantes (7 factures présentes sur les 10).
Nous avons également une seule facture d'eau avec l'adresse de la résidence mais notre nom ne figure pas sur celle-ci datant du 12/07/2018 au 03/10/2018 d'une somme de 499,01 euros. Plus bas y figure le prix au "m cube" qui est de: 4,11 euros, hors mon propriétaire a noté en dessous au stylo rouge: 4,265/m cube.
Nous avons également des devis et non des factures, est-ce légal ?
Il en va de même pour la taxe des ordures ménagères, sur le papier des impôts il y est écrit une somme, et le propriétaire a noté à nouveau avec son stylo rouge: + taxe frais gestion + une somme.
Nous avons aussi un email adressé au propriétaire datant de l'année 2014 (alors que nous sommes là depuis 2017), qui stipule qu'une agence a fait nettoyé les 2 poubelles de la résidence car l'odeur devenait insoutenable avec une somme de 137,50 euros.

Aussi, concernant notre bail, nous disposons d'une place de parking + garage, hors sur notre bail, dans la catégorie: dépendances d'usage privatif: garage/parking/cave, rien n'est coché et aucun numéro de garage/parking/cave ni figure.
De même pour parties et équipements d'usage commun/services: espace vert/interphone/antenne TV collective/gardiennage/ascenseur/vide-ordures/chauffage collectif/eau chaude/eau froide, rien n'est coché.

Nous avons donc regardé avec nos voisins, nous sommes 6 appartements, nous avons pu regarder avec 3 d'entres eux: Une famille ne paye PAS les 50 euros de charge depuis son arrivée ici (01/01/2018) et doivent 900 euros, une autre paye les 50 euros de charge depuis le début (ils sont arrivés 3 mois avant nous) et doivent seulement 300 euros, et l'autre appartement doit uniquement 98 euros (il est arrivé 2 mois avant nous). Donc nous sommes totalement perdu ! Comment cela est-il possible que nous devons payer 1245,45 euros alors que nous sommes arrivés après les 2 autres couples, et que une famille ne paye pas les 50euros de charge qui sont obligatoires. Quand nous leur avons demandé, la femme nous a dit qu'elle était elle même surprise qu'on ne lui ai jamais rien demandé au niveau des charges.

Nous aimerions donc savoir comment cela ce fait-il qu'une famille ne paye pas de charge ? Alors que d'après la loi, si la résidence appartient à un seul propriétaire, les charges doivent être équitables.
Pourquoi sommes nous les seuls à devoir payer 50 euros de plus à partir de janvier 2020 et pas les autres ?
Pourquoi devons nous payer plus cher alors que nous sommes dans les derniers à être arrivés ?
Pourquoi avons nous des devis, des factures manquantes, et surtout, pourquoi attendre 1 an et 9 mois pour nous envoyer le décompte des charges ? N'y a t'il pas un décompte annuel normalement ?

J'ai regardé les 4 compteurs d'eau: nous avons le plus de consommation avec environ 880 m3 (hors nous sommes 2), un appartement a 560 m3 (il vit seul) et les deux autres 600 et quelques (ils sont 2, et l'autre famille sont 3).

Aussi, nous avons eu pendant 3 ou 4 jours cette année une fuite au niveau du ballon d'eau à l'intérieur de l'appartement, est-ce possible que cela est du à cette grosse surconsommation d'eau ? Car il fallait que j'éponge tous les jours afin que l'eau ne s'infiltre pas partout avant que l'entreprise vienne s'en occuper.

C'est notre premier appartement et nous sommes vraiment dans un désarroi total entre cette facture de 1245,45 euros + les 1000 euros de taxes d'habitation qui sont tombé le jour même.

Merci d'avance pour vos réponses.

B&J.
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dimanche 12 avril 2015
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18 octobre 2019
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Merci
Bonjour,

je vais prendre les points un par un... et répondre à ceux dont je connais la réponse :-)

1/ CHARGES :
  • Justificatifs CHARGES envoyés par bailleur : art 23 loi 6/7/1989
  • La régularisation des charges doit être annuelle : si le bailleur/agence ne la fait pas, le locataire doit la lui réclamer. Cette régularisation peut tarder un peu, vu qu'elle ne peut se faire qu'après l'approbation des comptes en AG (Assemblée Générale des copropriétaires) annuelle.
  • https://www.immobilier-danger.com/Regularisation-de-vos-charges-832.html

« En cas de grandes variations entre le montant provisionné et le montant réellement dû [suite à la régularisation annuelle des charges], il est de bon usage de faire évoluer le montant de la provision afin d’éviter que d’aussi grands écarts se reproduisent. » 
S’il s’avère que la régularisation annuelle montre que le locataire n’a pas payé suffisamment, il devra verser la différence à son bailleur.
En revanche, s’il ressort de la régularisation annuelle effectuée par le propriétaire que son locataire a payé plus qu’il n’aurait dû, le « trop versé » lui sera remboursé via l’envoi d’un chèque ou sous la forme d’une ristourne accordée sur le loyer du mois suivant.
Au-delà de trois ans, aucune charge ne saurait être réclamée à son locataire par un propriétaire.
Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : "Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.".

2/ Factures EDF :
  • Vous avez une location meublée ? Vous avez fait le relevé de votre sous-compteur lors de votre EDLE ?
  • En location nue, la revente d'électricité est illégale : le locataire doit prendre son propre abonnement auprès du fournisseur de son choix.


3/ DEVIS/FACTURES :
  • Des devis ne sont légalement acceptables que pour les justificatifs des retenues faites sur le DG (Dépôt de Garantie) suite au départ du locataire et à la comparaison par le bailleur de l'EDLS avec l'EDLE.
  • En ce qui concerne les charges, les justificatifs sont obligatoirement "officiels" et tout bénéfice par le bailleur est interdit.


4/ TEOM : Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères
Lire mon topo sur la TEOM (post 7) par ce lien :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8327300-teom-location-ne-figurant-pas-sur-taxe-fonciere#p8327723

5/ Nettoyage en 2014 des poubelles de la résidence :
Évidemment, vous n'avez pas à payer pour ce qui s'est passé avant votre entrée dans les lieux.

6/ Garage/parking/cave sans n° :
faites faire un avenant au bail pour les y faire mentionner.
Donc vous utilisez n'importe garage/parking/cave ??

7/ Parties et équipements d'usage commun/services :
idem : faites préciser par écrit... mais vous auriez dû le faire depuis longtemps !!

8/ TH :
elle est nominative et due par celui qui a la disposition d'un logement au 1° janvier (c'est donc une dépense prévisible).
Donc, pour vous et pour ce logement, vous aviez à payer la TH 2018 en novembre 2018 et la TH 2019 maintenant/bientôt, ... etc.


Cdt.
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Merci
Bonjour,

Merci d'avoir pris le temps de répondre à mes questions.

Concernant les charges, ce n'est pas une copropriété mais une monopropriété, une seule personne est propriétaire des 6 appartements de la résidence.

Nous avons loué notre appartement NON meublé. Nous avons nos factures EDF tous les mois, et j'ai une facture de 911 euros du propriétaire pour les parties commune. Sauf qu'il manque des factures.

Concernant la place de parking/cave/garage, chaque locataire à sa place attitré sauf que sur notre bail, le propriétaire n'a coché aucune case.

Pour la taxe d'habitation je sais qu'on ne peut rien faire, c'est en fonction des revenus, mais c'était pour dire qu'entre le rappel des charges de 1200euros et la taxe d'habitation de 1000 euros, ça chiffre.
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