Devis tardif pour dépot de garantie.

Messages postés
6
Date d'inscription
mardi 10 septembre 2019
Statut
Membre
Dernière intervention
26 septembre 2019
-
Bonjour,

Je suis venu sur ce forum poser quelques questions le 15 sept au lien suivant :

https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8316126-delai-restitution-de-caution-si

Le bailleur a reçu mon accusé de réception le 16 septembre,
Et j'ai reçu aujourd'hui, en lettre simple,
le 26 septembre entre autre déductions un devis me soustrayant de 225 euros de nettoyage et tapis d'escalier.

Seulement ce devis est daté du 17 septembre, j'ai quitté l'appartement le 04 juillet (rendu dépôt de garantie au plus tard le 4 septembre).
Et a ma connaissance les prochains locataires devaient entrer dans l'appartement début septembre.

Ma question est peuvent-ils fournir un devis si tardif ?

Et surtout si a date du devis de nouveaux locataires étaient déjà dans l'appartement depuis 17 jours ?

Et dernière question, sauriez vous me dire si le bailleur peut prendre le paiement des taxes ménagères 2018 et 2019 sur le dépôt de garantie ?

Merci et bonne journée.
Afficher la suite 

2 réponses

Messages postés
29125
Date d'inscription
dimanche 12 avril 2015
Statut
Membre
Dernière intervention
17 octobre 2019
6042
0
Merci
bonjour,

1/ Devis : ce justificatif doit répondre à des mentions (genre "ménage mal ou pas fait dans le et/ou dans les escaliers si intérieurs au logement) écrites sur l'EDLS ET doit être daté d'AVANT l'entrée dans les lieux (= d'avant la remise des clés), peu importe la date de signature du bail du locataire suivant.

2/ TEOM : oui, le bailleur peut remonter sur 3 ans en arrière; mais ça dépend comment étaient qualifiées vos charges ("au réel" ou "au forfait") :
Lire mon topo sur la TEOM (post 7) par ce lien :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8327300-teom-location-ne-figurant-pas-sur-taxe-fonciere#7

Lire aussi mon topo sur le DG (post 3) par ce lien :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8313544-clause-abusive-depot-de-garantie-et-degats-des-eaux#3

cdt.
« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
– Pilar Jericó –
djivi38
Messages postés
29125
Date d'inscription
dimanche 12 avril 2015
Statut
Membre
Dernière intervention
17 octobre 2019
6042 -
Excuses : vous aurez complété mon oubli... (et pourtant j'ai relu !!) :

"(genre "ménage mal ou pas fait dans le LOGEMENT et/ou dans les escaliers si intérieurs au logement) ....
Commenter la réponse de djivi38
Messages postés
6
Date d'inscription
mardi 10 septembre 2019
Statut
Membre
Dernière intervention
26 septembre 2019
0
Merci
Bonjour djivi38,

1/ existe t'il un moyen légal de connaitre la date d'entrée exacte des locataires suivants afin de savoir si je suis dans mon droit ?

2/ En consultant mon bail il y est écrit :

Provision/forfait de charges : 20euros (TEOM, electricité des communs, eau).

Je demande donc le détail des charges afin de voir si la demande de 129euros pour 2018 et 77 pour 2019 est justifiée ?

Merci pour vos éclaircissement.
djivi38
Messages postés
29125
Date d'inscription
dimanche 12 avril 2015
Statut
Membre
Dernière intervention
17 octobre 2019
6042 -
1/ Le seul moyen que je vois est d'aller voir ce locataire, de lui expliquer pourquoi vous auriez besoin de la copie de la 1° page de son contrat de location... (celle où est mentionnée la "date d'effet" s'il y en a une, sinon celle où est mentionnée la date de signature du contrat avec les signatures du bailleur et du locataire), et de compter sur son soutien...

2/ "Provision/forfait de charges : 20euros (TEOM, electricité des communs, eau). "
"Provisions" et "forfait" sont deux notions antinomiques :
=> Des provisions de charges entraînent un paiement mensuel par le locataire ET une régularisation annuelle (sur justificatifs) par le bailleur.
=> Un forfait de charges est une somme à verser mensuellement par le locataire , qui ne peut QUE être indexée en même temps que la révision du loyer (si elle est mentionnée au bail) ET aux mêmes conditions.
Une de ces 2 mentions devraient être barrée sur votre contrat...


Voici un extrait d'un de mes topos intitulé « De la location d’une résidence principale en France », dont vous pouvez lire l'intégralité (post 1) par ce lien :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8319641-probleme-avec-l-agence#1

§ III - H :
H) CHARGES : art 8-1 loi 6/7/1989

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F947

Les charges peuvent être mentionnées :

- Soit « au réel » (cas en location nue ou meublée) : le montant doit être régularisé au moins 1 fois/an sur justificatif.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066

- Soit « forfaitaires » [(cas en location meublée ou en co-location nue (pour colocataires non mariés, non pacsés)] : le montant reste inchangé pendant toute la durée de la location, mais, si le contrat de location le prévoit, peut toutefois être indexé en même temps que le loyer et selon les mêmes modalités (si et seulement si une révision annuelle de loyer est aussi prévue au contrat).
Le montant des charges ne doit pas être "manifestement disproportionné" par rapport au montant de charges réellement récupérables sur le locataire et le forfait de charges locatives est réputé couvrir l'ensemble des charges, y compris la TEOM.
https://www.pap.fr/bailleur/loyer-charges/les-charges-locatives/a2066/location-meublee-charges-reelles-ou-forfaitaires
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?idArticle=LEGIARTI000028779195&cidTexte=LEGITEXT000006069108

- Soit « charges comprises » : juridiquement parlant, "charges comprises" ça ne veut rien dire.
Dans ce cas, il faut que le bailleur précise clairement sur le contrat de location :
-> ce qu’elles comprennent exactement
-> ET précise si elles sont "au forfait" OU "au réel".

ÉLECTRICITÉ :

- Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 : Il est obligatoire de mentionner sur les 2 EDL (entrant et sortant) les relevés des compteurs d'électricité, de gaz, et d'eau.
- Sa revente est interdite en location nue.
- Elle est tolérée en location meublée seulement si les charges sont « forfaitaires ».
https://particuliers.engie.fr/electricite/conseils-electricite/installation-electrique/comment-ajouter-un-compteur-electrique-divisionnaire.html
(§ : « Sous quelles conditions peut-on ajouter un compteur électrique divisionnaire ? »)
https://www.happ-e.fr/actualites-electricite/guide-client-electricite/client-happ-e/contrat-delectricite-au-nom-du-bailleur-ou-du-locataire

- En maison individuelle, hors copropriété horizontale, il n’y a AUCUNE charges (sauf éventuellement une provision pour la TEOM avec régularisation annuelle sur justificatif).

EAU :
- Avec un sous compteur en meublé,
- Obligatoirement un abonnement - auprès du fournisseur de son choix - par le locataire d’une location nue.

https://www.pap.fr/bailleur/loyer-charges/les-charges-locatives/a2066




Cdt.
kroei19875
Messages postés
6
Date d'inscription
mardi 10 septembre 2019
Statut
Membre
Dernière intervention
26 septembre 2019
-
1/ Le nouveau locataire et le propriétaire sont amis, et j'habite a présent a 700km cela me semble compliqué.

2/ "Provision/forfait de charges : 20euros (TEOM, electricité des communs, eau). "

Malheureusement aucune des deux mentions n'est rayé,
J'ai bien eu une revalorisation du loyer de 10,64 euros en novembre 2018.
Et n'ai jamais eu de régularisation ou justificatifs sur les charges.

Du coup que me conseilleriez vous vis a vis de cette situation ?

3/ Et en regardant de plus près le "contrat de location ou de location de logement nu"
il figure une contribution pour le partage des économies de charges de 15 euros mensuel en plus des 20 euros de charge.

L'appartement est une grande maison scindée en 4 construite en 2015, possédant poêle a granule et pompe a chaleur pour chaque parties installé lors de la construction.
Cependant en consultant quelques sites internet :

https://www.anil.org/votre-projet/vous-etes-proprietaire/amelioration/contribution-du-locataire-au-partage-des-economies-de-charges/
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000021327496

Je ne sais pas si cette contribution est légale ?

Encore merci pour tout ce temps que vous me consacrez.
djivi38
Messages postés
29125
Date d'inscription
dimanche 12 avril 2015
Statut
Membre
Dernière intervention
17 octobre 2019
6042 > kroei19875
Messages postés
6
Date d'inscription
mardi 10 septembre 2019
Statut
Membre
Dernière intervention
26 septembre 2019
-
1/ Pas d'ami/copain/famille sur place qui pourrait demander pour vous ?
Vous ne m'avez pas dit : cette mention de "nettoyage et tapis d'escalier" est-elle écrite sur votre EDLS ?
Si non : une raison de plus de refuser la somme retenue et de la demander en retour.
Si oui : le devis n'étant pas valable (daté d'après l'entrée dans les lieux du nouveau locataire), vous n'avez pas non plus à payer pour ça.

Sinon, allez-y au bluff... genre : je sais que le (ou les) nouveau locataire est rentré tout début septembre 2019 dans le logement que j'occupais à ... (adresse détaillée, étage, n° porte ...) pour lequel je vous ai rendu des clés le 04 juillet 2019 : or, pour qu'un devis soit juridiquement accepté il faut qu'il soit daté d'avant l'entrée dans les lieux du locataire suivant... et votre devis, étant daté du 17 septembre 2019, je le refuse et par conséquent je refuse cette retenue.

2/ En location nue les charges sont obligatoirement en provisions, avec justificatifs à la régularisation annuelle : ils sont soit envoyés par le bailleur (ou directement ou sur demande du locataire) OU tenus à la disposition du locataire pendant 6 mois après la demande du bailleur.
Si votre ancien bailleur vous demande une régularisation de charges, proposez-lui, vu la distance, de vous faire parvenir les justificatifs par mail.

"une contribution pour le partage des économies de charges de 15 euros mensuel "
??? quésaco ??


Autre point :

"Le bailleur a reçu mon accusé de réception le 16 septembre"
Loyers & charges sont dus jusqu'à la fin du préavis, SAUF si le bailleur reloue avant la fin dudit préavis, et dans ce cas, le locataire (vous) n’est tenu de payer les loyers et charges que jusqu’à la date effective de remise des clés (art. 15-I de la loi du 6 juillet 1989), et du fait qu'il est illégal pour un bailleur d'encaisser 2 loyers pour le même logement pour la même période, vous ne devez loyers et charges que jusqu'à la veille de l'entrée dans les lieux du nouveau locataire.

==> Y a-t-il d'autres "dégradations" sur votre EDLS (à part ce ménage) ?

---> Si non : les pénalités de retard que vous pouvez obtenir (si vous aviez satisfait aux 3 conditions d'obtention, expliquées dans mon topo) sont à calculer à partir du 05/08 (puisque clés rendues le 04/07) : 1° mois de retard = du 05/08 au 04/09; 2° mois de retard = du 05/09 au 04/10; etc.
Si oui : les pénalités de retard que vous pouvez obtenir (si vous aviez satisfait aux 3 conditions d'obtention, expliquées dans mon topo) sont à calculer à partir du 05/09 (puisque clés rendues le 04/07) : 1° mois de retard = du 05/09 au 04/10; 2° mois de retard = du 05/10 au 04/11....
Les pénalités de retard sont à calculer sur le solde dû du DG.

---> Si oui, et que les retenues sont légales, mettez en demeure votre ancien bailleur de vous restituer le solde de votre DG, sous 8 jours à réception (donc mise en demeure par R+AR + lettre suivie), et concluez par : << En cas de non respect du délai imparti, je confierai le litige à la commission départementale de conciliation et, s'il le faut, je vous assignerai devant le tribunal d'instance où, en plus, je demanderai des dommages et intérêts au titre de l'article 700 du Code civil. + formule de politesse.>>

Mais je vous préviens : commission de conciliation et tribunal sont ceux du lieu de la location...

Bons calculs...
cdt.
kroei19875
Messages postés
6
Date d'inscription
mardi 10 septembre 2019
Statut
Membre
Dernière intervention
26 septembre 2019
-
1/ Non je n'ai personne dans le coin susceptible de leur demander.
Pour l'EDLS il est noté " l'escalier en bois est recouvert de dalles de moquettes usagées "
Et dans l'EDLE " protection nez de marche moquette en BE "

2/ Le bailleur ne m'a pas demandé de "régularisation de charge"
Il souhaite simplement prélever sur la caution :
- les taxes ordures ménagères 2018 de 129 euros
- celle de 2019 77,05
Puis le devis du 17 septembre :
1x85 euros - fournitures de tapis d'escalier
3x20 euros - dépose de l'ancien revêtement et pose du nouveau
4x20 euros - ménage dans l'appartement
Soit 225euros.

418,95 au total

Je lui demanderai donc les justificatifs des charges depuis mon arrivée dans le logement,
ce qui fera certainement descendre la TEOM qui devrait être comprise dedans.

Pour la "contribution pour le partage des économies de charges de 15 euros mensuel "
C'est précisé sur les 2 liens que j'ai donné plus haut, ce sera certainement plus précis que si je l'explique.

Mais pour résumer les propriétaires ont installés des équipement peu énergivores et récupèrent une partie de ce que je "gagne" pour compenser le prix de leur travaux.
Mais j'ignore si ils avaient droit de le faire pour un logement neuf équipé de base avec ces équipement.

Dans le bail le loyer est composé de 850euros de loyer, 20 de charges, 15 pour cette contribution, soit 885 euros.


Pour l'autre point, j'ai remis les clés le 04 juillet, mais était redevable jusqu'au 8 aout, loyer que j'ai honoré jusqu’à cette date.
J'ai quitté l'appartement plus tôt a ma demande, l'EDLS a été fait avec huissier demandé et payé par le bailleur.

Sur l'EDLS il n'est noté que quelques broutilles et parci-parla un "tel carreau est sale" ou l’étagère ou la plinthe est sale.
Pas de réelles dégradations.

Dans mon 1er courrier avec AR je leur ai demandé le DG majoré de 10% pour chaque mois commencés mais ils n'ont pas répondu a ce point, simplement envoyé le chèque du DG moins les taxes TEOM et leur devis.

En cas de commission de conciliation ou tribunal faut-il prévoir plusieurs séances ou cela se règle t'il en une fois ?

Je vais donc commencer ma lettre et mes nombreux calculs.. !
djivi38
Messages postés
29125
Date d'inscription
dimanche 12 avril 2015
Statut
Membre
Dernière intervention
17 octobre 2019
6042 > kroei19875
Messages postés
6
Date d'inscription
mardi 10 septembre 2019
Statut
Membre
Dernière intervention
26 septembre 2019
-
Vous avez de la chance que je sois patiente ! parce que donner des informations au compte goutte n'est pas très facile pour avoir d'emblée une vue d'ensemble et juste de votre situation .... !!

1/ Dès le post 1, je vous ai donné à lire mon topo sur le DG... si vous l'avez lu (?), vous devriez maintenant savoir que tout ce qui est d'"USURE" et d'"USAGE NORMAL" reste à la charge du BAILLEUR.

2/ TEOM : à vérifier, sur justificatifs de ces 3 années, si le montant demandé est juste : voir lien de mon topo donné post 1.

3/ DEVIS du 17/09 : il n'est PAS VALABLE (relire mon post 6).
Si vous ne voulez pas le contester dans sa totalité parce date postérieure à l'entrée dans les lieux du nouveau locataire, contestez au moins les retenues illégales, les deux qui sont à la charge du bailleur :
  • "1x85 euros - fournitures de tapis d'escalier"
  • "3x20 euros - dépose de l'ancien revêtement et pose du nouveau".

Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 -> art 3-4° :
« Les dégradations dues à la VÉTUSTÉ ou à l’USAGE NORMAL sont à la charge du propriétaire. »

---------------

4/ A devoir :
"4x20 euros - ménage dans l'appartement " : pourquoi 4x20 € ???? Vous avez loué ce logement pour votre résidence principale ?
Des "dégradations" (c'est le terme employé, même pour du ménage mal fait) étant mentionnées sur l'EDLS, vous devez le montant de la "réparation".
Je ne comprends pas ce "4 fois 20 €" !!!

----------------

5/ "....... récupèrent une partie de ce que je "gagne" pour compenser le prix de leur travaux. "
Non, le bailleur n'a pas le droit !! (on aura tout vu ! Gonflé votre bailleur !)

---------------

6/ Le délai de restitution du DG n'a rien à voir avec la durée des loyer+charges dus : faites bien le "distinguo".

>>>>> Clés rendues le 04/07 => DG à restituer sous 2 mois = avant le 03/09

>>>>> Réception par le bailleur de la notification de votre congé :
Votre post initial : "Le bailleur a reçu mon accusé de réception le 16 septembre"
Donc : puisque location nue, le préavis se termine le 16/12 .... et PAS le 08/08 ("était redevable jusqu'au 8 aout, loyer que j'ai honoré jusqu’à cette date.") D'où sortez-vous cette date ????
Congé réceptionné le 16/09 => loyers et charges sont dus :
- jusqu'au 16/12 (3 mois de préavis)
- OU jusqu'au 16/10 (si cas de préavis réduit à 1 mois : https://droit-finances.commentcamarche.com/faq/323-preavis-de-location-resiliation-du-bail
- OU jusqu'à la veille de la date de l'entrée dans les lieux d'un nouveau locataire.

------------------------

7/ Commission de conciliation : une seule fois suffit, mais, je le répète, si vous avez lu mon topo sur le DG, il y a possibilité d'y échapper (§ II - K).

Tribunal : 1 seule fois.

Faites une synthèse de nos propos, faites vos calculs, laissez passer une nuit (ou deux !), puis tout relire calmement avant d'envoyer votre courrier de mise en demeure.


Cdt.
Commenter la réponse de kroei19875
Dossier à la une