Clause abusive dépot de garantie et dégats des eaux

Question

Bonjour, 

Je n'ai pas trouvé de réponse, et je ne suis pas sur de moi. 

3 mois avant de quitter notre appartement, nous avons subi un dégats des eaux dû à une fuite chez notre voisin du dessus. Le propriétaire était au courant et a fait réparer la fuite chez notre voisin. 

Lors de l'état des lieux sortant de notre appartement, le propriétaire nous a fait signé une clause qui stipule que le remboursement de notre dépot de garantie n'aura lieu que si l'assurance rembourse les frais de réparation du dégats des eaux. Il n'est pas mentionné dans le papier que le DDE serait de notre fait. La procédure était en cours et en bon terme avec le propriétaire, nous pensions cela rapide donc ça ne nous dérangeait pas sur le moment. 

Le problème c'est que 3 mois plus tard, l'assurance a du mal à rembourser car le propriétaire a fait surestimé ses devis de réparation. Je ne sais pas combien de temps ca va prendre, et j'ai besoin de cet argent rapidement.

D'après moi la clause signé est abusive car le DDE n'est pas de notre fait et ne saurait nous être imputé. Est-ce vraiment le cas ?

A quel article de loi pourrais-je me référer pour demander la restitution du DDG ?

Utilisateur anonyme · Answer

Bonjour,

Il ne fallait pas signer ! Vous n'éviterez sans doute pas d'aller au tribunal.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31301

Valenchantée · Answer

Bonjour,

" le propriétaire nous a fait signé une clause qui stipule que le remboursement de notre dépot de garantie n'aura lieu que si l'assurance rembourse les frais de réparation du dégats des eaux"

Il a vu la Vierge, votre bailleur ! Clause totalement abusive. Vous réclamez illico votre dû. Vous n'avez pas à assumer les manquements des autres.
 
Cordialement,

djivi38 · Answer

bonjour, en complément, je vous donne à lire mon topo, particulièrement dans votre cas les § "H" et "J -> 5". Tout d’abord quelques précisions pour savoir de quoi on parle exactement : Le DG (= DÉPÔT de GARANTIE) est une SOMME D'ARGENT versée par le locataire au bailleur à la signature du contrat de location, afin de permettre de couvrir d’éventuels manquements de la part du locataire (dégradations, défauts d’entretien, loyers impayés…). La CAUTION désigne l’ACTE JURIDIQUE (acte de cautionnement). Le GARANT est la PERSONNE qui se porte caution. Topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution"). - Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « nue » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location « en meublé ». - Un dépôt de garantie ne peut pas être demandé quand le loyer est payable d'avance pour une période égale ou supérieure à deux mois. - C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire. - Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail. - En cas de colocation à bail unique ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire titulaire : Cassation civile 3° ch. 21/11/1990 n° 89-14827 Au colocataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire titulaire restant dans le logement. I) EDL : Art 3-2 Loi 6/7/1989 : -> « A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. » Articles 1730 du Code civil : « S'il a été fait un état des lieux [d’entrée] entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. » Article 1731 du Code civil : « S'il n'a pas été fait d'état des lieux [d’entrée], le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. » https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31270 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F33671 Hormis le cas d’un EDLS fait par huissier, un EDL doit se faire : - contradictoirement entre bailleur & titulaire(s) du contrat de location OU leurs représentants dûment mandatés, - ET doit être signé de toutes les parties prenantes [bailleur + titulaire(s) du contrat de location OU leurs représentants dûment mandatés], - ET un exemplaire doit être remis à chaque partie prenante par voie dématérialisée OU en main propre : art 3-3° du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc Mais << aucune sanction n’est prévue à un manquement aux formalités et mentions prescrites >> (donc l’EDL reste valable) : https://blogavocat.fr/space/mantione/content/le-d%C3%A9cret-n%C2%B0-2016-382-du-30-mars-2016-et-les-modalit%C3%A9s-d%E2%80%99%C3%A9tablissement-de-l%E2%80%99%C3%A9tat-des-lieux_ - ET l’EDLS ne doit tenir compte que des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non locatives) alors qu'elles sont absentes de l'EDLE, - ET pour un EDLS (qui est DÉFINITIF) aucune modification ne peut être apportée après signatures. D’où l’importance, pour chaque partie prenante, de récupérer son exemplaire avant de sortir du logement, afin de ne pas donner la possibilité que des modifications y soient apportées. Si l’EDLS pas signé : le locataire est en droit de récupérer quand même son exemplaire et de faire signer au bailleur un reçu daté de restitution intégrale des clés avec sa nouvelle adresse mentionnée dessus. II) RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) : • Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques OU pour un EDLS prouvé non valable ou pas réalisé ; • Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE : Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 -> art 3-4° : « Les dégradations dues à la VÉTUSTÉ ou à l’USAGE NORMAL sont à la charge du propriétaire. » Art 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées QUE par vétusté. » Voir également : art 7 loi 6/7/1989. A) Des retenues sur DG, au titre de réparations de « dégradations », ne peuvent se faire que pour des « dégradations » mentionnées sur EDLS – et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures. Les montants correspondants aux dégradations retenues DOIVENT être légalisés par des justificatifs - datés d’avant une éventuelle relocation - qui sont : - des devis (acceptés ou non) - OU des factures (Cour de cassation, 3 avril 2001) (diminuées d’un % de vétusté si vétusté il y a), - OU des tickets de caisse des matériaux (pas du matériel) nécessaires auxdites réparations (quand le bailleur fait lui-même les réparations). Le propriétaire DOIT fournir ces justificatifs : - soit lors de la restitution partielle du DG (sous 2 mois après le rendu des clés), - soit dans des << délais raisonnables >> (Cass. Civ III : 8/12/2009, n° 08-20340) après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs. B) Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS OU si pas de restitution du DG dans le délai légal permet au locataire de porter auprès du bailleur réclamation par courrier R+AR : 1) sans réponse passé un délai de 8 jours après réception effective du bailleur du R+AR : de porter l'affaire devant la commission départementale de conciliation du lieu du logement (Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989) https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire 2) avec réponse négative ou après échec de la commission départementale de conciliation (**) : de porter le litige directement devant le tribunal d'instance du lieu du logement : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1783 C) Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG au titre de réparations de dégradations. (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil). Mais attention : le bailleur est en droit de mandater un huissier, peu après le départ du locataire [« 15 jours, mais en tout cas inférieur à 3 mois » -> Cour d'appel de Montpellier, arrêt du 22 mai 1996], pour qu’il effectue un EDLS, lequel sera INCONTESTABLE. Les parties seront convoquées au moins 7 jours avant. D) Hors EDL fait par huissier, si un exemplaire papier n’a pas été remis en main propre à chaque titulaire du bail OU s’il ne leur a pas été transmis par voie dématérialisée, le logement sera considéré : - à l'entrée comme donné en ‘’bon état’’, - et à la sortie, le logement sera considéré comme avoir été rendu en bon état, sauf preuve contraire. Art 3-2 loi 6/7/1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000509310/2020-12-03/ E) Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS). Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers le tribunal d’instance (***) du lieu de la location. F) Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location. [Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable, mais la retenue faite doit tenir compte de la vétusté.] G) En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des provisions de charges (donc pour des charges « au réel »), et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, sur justificatifs, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6). H) art 22 - 7 de la loi du 6/7/1989 : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard », à condition que - au jour du rendu des clés - il n’ait pas eu de dettes de loyer NI de dettes de provisions mensuelles de charges ET qu'il ait donné sa nouvelle adresse (*) -, et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil. (*) « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé. I) Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire. J) RECOMMANDATIONS : 1/ - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers. 2/ - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR : https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119 http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24 3/ - Gardez une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants. 4) - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS et direction le tribunal d'instance. 5) Un courrier de mise en demeure (sous XY jours) peut se terminer ainsi : << En cas de non respect du délai imparti, je confierai le litige à la commission départementale de conciliation et, s'il le faut, je vous assignerai devant le tribunal d'instance où, en plus, je demanderai des dommages et intérêts au titre de l'article 700 du Code civil. + formule de politesse.>> K) « Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes. Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers : https://www.formulaires.service-public.fr/gf/cerfa_11764.do (Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") L) Encore un peu de lecture…  LISTE (non limitative) DES RÉPARATIONS LOCATIVES : https://www.cohesion-territoires.gouv.fr/entretien-courant-et-reparations-locatives-la-charge-du-locataire https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148/2020-12-03/  https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269  https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/  (**) https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire  (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989 (***) Saisine du tribunal d'instance : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R14232 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1783  https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/603-lettre-de-restitution-du-depot-de-garantie-modele-de-demande/ M) Vous pouvez également contacter l’ADIL le plus proche du lieu de la location : des juristes de l’immobilier vous conseilleront gratuitement. https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/ Cordialement. PS : si vous aviez satisfait, au jour de l'EDLS, aux 3 conditions d'obtention des pénalités de retard, pensez à les réclamer. Mis à part cette clause abusive de DDE : - si EDLS conforme à EDLE : le 1° mois de retard commence le lendemain de la fin du 1° mois après le rendu des clés; - si EDLS différent de l'EDLE : le 1° mois de retard commence le lendemain de la fin du 2° mois après le rendu des clés.

Poisson92100 · Answer

Bonjour
Je suis perplexe
Oui la clause est du n'importe quoi mais il n'en reste que :

- Le locataire est responsable de l'état de son appartement (même si le dégât est causé par un voisin)
- C'est au locataire de faire jouer son assurance (je doute que le montant de la peinture d'un plafond dépasse 1500 euros)…

Donc le bailleur peut imputer au locataire le cout du plafond (avec devis) s'il n'est pas refais au frais de l'assurance ?

Votre avis Djivi ?

Poisson92100 · Answer

Bonjour
Lisez 

http://gvenditti.free.fr/droit/lesreponses.htm


Dans cette réponse ministérielle "Levy" bien connue des bailleurs il est clairement dit qu'un devis suffit à justifier la retenue facturée au locataire (des lors bien sur qu'il y a constations dans l'EDL)


Les cas ou des devis ont été contesté sont très rare et à chaque fois c'est le périmètre des travaux (dépassant la dégradation) qui a été recevable comme argument

Bilan : le locataire qui n'a pas respecté ses obligations d'entretien ou de réparation a juste le droit de fermer sa guele et de payer une fois qu'il est parti

Clause abusive dépot de garantie et dégats des eaux

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