Plan des lots dans une copropriété de maisons

- - Dernière réponse : rambouillet41
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- 13 sept. 2019 à 18:15
Bonjour,

J'ai acheté une maison dans une copropriété avec 11 maisons. Sur le plan de la copropriété, on voit que chaque lot est composé de l'emprise de la maison et une parcelle de terrain qui lui est attachée par une "flèche" et une surface afférente.

Mon notaire me dit que ma propriété s'arrête aux murs extérieurs de la maison et que la parcelle de terrain qui est indiquée ne m'appartient pas. Elle est considérée comme partie commune.

Ma question: Si ce terrain ne m'appartient pas. Pourquoi sur le plan de copropriété, cette parcelle est attachée à ma maison? Quels sont mes droits et devoirs dans ce cas?

Merci pour votre retour.
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Bonjour,

Si vous avez déjà acheté la maison, vous devez avoir sur l'acte les surfaces bâties / non bâties, les références cadastrales... de votre bien !
Tout cela doit vous permettre de savoir précisément de quoi vous êtes propriétaire...

Je ne comprends pas que votre interrogation survienne après la vente !

Cdt


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Bonjour
Si c'est une copropriété il y a un règlement de copropriété.
Si c'est un lotissement il y a un cahier des charges.
Dans ces 2 cas le document cité indique ce que vous pouvez faire ou pas sur votre parcelle.

Par exemple si c'est une partie commune à jouissance privative vous pouvez poser un transat mais pas planter un arbre.
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Bonjour,

Il faut tout d'abord vérifier si vous êtes dans une copropriété ou une ASL....

est ce que chaque maison a une parcelle cadastrale numérotée ??????
Bonjour,

Merci pour vos retours.

C'est bien une copropriété et les maisons n'ont pas de numéro de cadastre individuellement.
La seule référence cadastrale est celle de l'ensemble de la copropriété.

Les lots et les périmètres de ces lots sont sur un plan annexe au règlement de copropriété.

Quant au règlement de la copropriété, rien n'est clairement écrit quant à la propriété de ces parcelles.
Le syndic "pense" que je suis propriétaire de cette parcelle et que je peux clôturer l'espace si je le veux, contrairement à ce que me dit mon notaire. Ce dernier se réfère à la définition d'une copropriété horizontale qui dit que le sol n'appartient à personne.

Peut-être que le notaire a raison et que la parcelle ne m'appartient pas mais j'aurais bien aimé connaître l'explication de la répartition de ces lots sur le plan de la copropriété.

Bien à vous
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Bonjour,

Votre notaire est, du moins, incompétent sinon plus !

Exactitude et probité sont les termes de son serment qu’il a prêté deux fois, ce qui implique qu’il a obligation de suivre et de se conformer à la jurisprudence (voir le règlement national du CSN).

Cour d’appel d’Aix-en-Provence ; chambre 1A ; 14 décembre 2010 ; n° R.G. 09/08794
D’une part que, nonobstant d’anciens avis ou décisions publiés entre 1977 et 1989, Maître M. ne peut occulter les nombreuses décisions et recommandations postérieures que le premier juge a parfaitement rappelées alertant le notariat sur le risque juridique encouru par la méthode « Stemmer ». De surcroît qu’en soutenant à tort que les actes de ventes plaçaient réellement les divers « acquéreurs des lots » encore qualifiés de co-indivisaires (sic) sous le régime de la copropriété, alors qu’il ne pouvait ignorer en tant que professionnel du droit que la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, impose l’existence de parties de bâtiments et de terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé, Maître M a personnellement manqué à son obligation de conseil et de sécurité juridique qui s’impose à tout officier ministériel, et engagé sa responsabilité comme justement retenu par le premier juge, dans le cadre du partage contractuellement prévu dans chaque acte de vente (source Office Notarial de Baillargues).

Article 2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la propriété des immeubles bâtis
Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.
Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire
.

Conseil d'État ; 27 octobre 1993 ; n° 110375
Qu'il résulte clairement du règlement de copropriété que les copropriétaires ont la propriété indivise de l'ensemble des parties communes ; que chacun des copropriétaires dispose, toutefois, sur le terrain correspondant à son lot, d'un droit de jouissance exclusif qui constitue, avec la maison individuelle à construire, la partie privative de la copropriété ; que cette division de terrain en vue de l'implantation d'un bâtiment relève des dispositions de l'article R.315-1 précité.

Conseil d'État ; 9 avril 2014 ; n° 338363
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier, notamment de l'imprimé-type de la demande de permis de construire et de la notice jointe à cette demande, qu'une partie des constructions autorisées par le permis attaqué est destinée à être vendue et que « la gestion du sol sera celle d'une copropriété horizontale » ; qu'un tel régime comporte une division en parties affectées à l'usage de tous et en parties affectées à l'usage exclusif des copropriétaires, chacun d'eux disposant d'un droit de jouissance privative exclusif sur sa maison individuelle et le terrain attenant ; que le projet de la société entrait ainsi dans les prévisions de l'article R. 421-7-1 et, par voie de conséquence, des articles R. 315-6 et R. 315-7 du code de l'urbanisme.

À ce qui précède il faut ajouter que dans un arrêt d’espèce (https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000026645283&fastReqId=1380712684&fastPos=1) la Cour de cassation avait à « traiter » du cas où le no-taire avait improprement établi un état descriptif de division, alors que c’était une division parcellaire qu’il aurait fallu effectuer, en « créant » des parties communes imaginaires, pour opérer une répartition par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. Le défendeur se basant sur cette soi-disant quote-part pour prétendre l’existence de parties communes. La Cour a simplement rappelé, par prétérition, que si l’état descriptif de division détermine les parties privatives il ne détermine pas les parties communes : il ne doit indiquer, que si elles existent, que la quote-part des parties communes (article 71-2 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955).

Cet arrêt a le mérite de « rappeler » qu’un état descriptif de division réalise, pour une copropriété horizontale, la division de la propriété du sol et opère une répartition par lots comprenant chacun une partie privative, réservée à la jouissance exclusive de chaque copropriétaire déterminé propriétaire d'un lot, et une quote-part des parties communes. La jouissance incluant obligatoirement l’usage, au vu de l’article 2, précité, de la loi du 10 juillet 1965, chaque fraction de terrain réservée à l’usage (jouissance) exclusif d’un copropriétaire déterminé est bien une fraction de terrain dont il a la propriété exclusive.

Pour clore le tout !

Cour de cassation ; 7 septembre 2011 ; pourvoi n° 10-14154
Vu les articles 8 de la loi du 10 juillet 1965, 2 et 3 du décret du 17 mars 1967 ;
Attendu qu'un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ;


Cour de cassation ; 8 avril 2014 ; pourvoi n° 13-11633
Attendu qu'ayant exactement retenu que l'état descriptif de division est un document qui détermine, localise et identifie les lots en tant qu'immeuble ou fractions d'immeubles, objet d'un droit de propriété…

Cdt.
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Merci
Si vous etes en copropriété, vous devez avoir un EDD (dans le RdC ou en annexe) avec la description de ce qui vous est attribué : qu'est-il écrit expressément ?
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