Racheter le bien familial

- - Dernière réponse : condorcet
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18 juin 2019
- 11 juin 2019 à 19:59
Bonjour,
Ma maman est décédé en 2009, mes parents étaient mariés. Lors du décès de ma maman le bien a été estimé à 320k€. Mon père vient de décédé en 2019. Le notaire nous annonce une fourchette entre 480 et 550k€, je souhaite acheter la maison familiale pour 480k€. Nous sommes 4 enfants.
Question en rachetant le bien pas de plus value immobilière pour moi et mes sœurs,
Ce gain serait de combien?
Cet achat, se fera avec mon épouse suite à la vente de notre maison actuelle, achetant à deux, l’ensemble de mes sœurs bénéficieront t’elle de l’exonération de plus values?
Pour en bénéficier ne devrions nous pas acheter en créant une SCI, en ayant 49% chacun et en donnant 1% à chacun de nos deux enfants? Ceci afin que le bien soit acheter par les descendants?
Merci pour vos réponses.
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Ce gain serait de combien?
La question ne se pose pas en termes de "plus-value"
Une cession de droits indivis entre membres, leur conjoint ou leurs descendants, d'une indivision successorale n'est pas un vente mais un opération assimilée à un partage soumise à un droit de partage au taux de 2.50 % sur la valeur du bien concerné.

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Bonjour
Quel est votre régime matrimonial?
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Merci
Nous sommes mariés sous le régime de la communauté de biens
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18 juin 2019
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Merci
Bonjour
Alors je vous précise en complément d'information, que même si vous rachetez ces parts avec votre épouse, le tout restera un bien propre à vous. Seule sera créée une récompense en faveur de la communauté.
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Merci
Merci pour votre réponse,
Je viens d'apprendre les informations suivantes. Si un de nous rachète la part des autres, il n’y aura pas de plus-value immobilière à payer pour les 3 autres car cela se fera dans le cadre d’une licitation (vente entre co-indiviaires d’une même famille) ou d’un partage successoral. Les frais de notaires seront de l'ordre de env 4% et non 8%

Petit hic, même si l’argent utilisé sera de l’argent commun aux deux époux ( mariée en communauté), le bien acquis restera propre car issu d’un partage ou licitation (article 1408 code civil). A charge pour moi en cas de divorce ou de décès de verser une récompense à la communauté. Pour faire simple, la maison sera à mon nom et pas à vos deux noms. En contrepartie, il existera une dette envers votre époux qui sera à solder soit lors d’un éventuel divorce soit à votre décès. Je ne peux opter pour cette solution, elle me semble peu équitable envers mon épouse.
Mais encore merci pour les différentes réponses obtenues.
condorcet
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9877 -
Si un de nous rachète la part des autres, il n’y aura pas de plus-value immobilière
Je vous l'ai écrit dans mon précédent message n°1.

Je ne peux opter pour cette solution, elle me semble peu équitable envers mon épouse.
Le financement de la licitation étant assuré par la communauté, votre conjoint comparaîtra à l'acte.
Vous faites spécifier dans la l'acte que l'immeuble vous sera "propre" pour 1/4 et 3/4 à la communauté.
La question des récompenses dues à la communauté sera ainsi réglée dès le départ.
Dans l'hypothèse de votre prédécès , il dépendra de votre succession toujours votre 1/4 + la moitié des 3/4 ou 3/8 correspondant à vos droits dans la communauté.
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Bonjour
Article 1408; c'est ce que je vous ai déjà dit ce matin.
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Merci
Effectivement, un peu dépité, mais bon... Au vu du surplus, frais de notaire, abondant du bénéfice de l'exonération de la plus-value pour les héritiers la somme devient trop conséquente.
Merci à vous
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Bonjour
Le notaire ne peut pas écarter l'application de l'article 1408 qui peut avoir des conséquences en matière de droits de succession si vous lui indiquez qu'il s'agit de deniers propres.Une telle faute pourrait faire l'objet d'une inscription à son encontre lors d'une inspection .
Si vous êtes taisant et que par malheur vous ou votre épouse décédiez dans les quelques années qui suivent,le Fisc rattrapera la '"faute" et rétablira les droits de succession dus suite à l'application de l'article 1408. Ainsi dans mon département; cinq successions ont fait l'objet en 2018 d'une telle procédure par le Fisc après recherche par ce dernier de la trace de deniers propres n'ayant pas été mentionnés dans les déclarations de succession.
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Merci
Merci Condorcet pour votre réponse. Pour pouvoir acquérir le bien il faut qu'il soit dans la fourchette basse, cette acquisition est possible si mes sœurs bénéficient de l’exonération de plus values, pour elles aussi (normal), avec frais de notaire moindre je vais soumettre votre solution à mon épouse et à mes sœurs. Je vous remercie encore, plusieurs fois nous avons sollicité le notaire sans la moindre réponse de sa part. Je ne vous cache pas notre déception.
Cordialement
condorcet
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9877 -
Pour pouvoir acquérir le bien il faut qu'il soit dans la fourchette basse,
Où êtes-vous allé chercher cette histoire de fourchette ou de "petites cuillères" ?
Restons dans le concret : - le droit.
La cession de droits indivis entre membres d'une indivision successorale est assimilée à un partage dont les effets rétroagissent à l'ouverture de la succession (article 883 du code civil)
(copier-coller)
– En vertu de l'article 883 du Code civil, le partage n'apparaît pas comme un acte translatif qui conférerait des droits aux copartageants au jour du partage, mais comme un acte déclaratif révélant des droits préexistants appartenant aux cohéritiers dès le jour du décès et qui a un effet rétroactif (V. n° 1 à 3).2. – Contrairement au droit romain actuellement encore suivi par les droits allemand et suisse, l'Ancien droit français avait abandonné la conception translative du partage au profit de l'actuelle conception déclarative. Cette dernière est considérée par les uns comme une fiction et par les autres comme une réalité attachée à la nature même du partage. Pour concilier l'article 883 avec l'organisation de l'indivision, on peut considérer que si, en principe, l'effet déclaratif du partage emporte un effet rétroactif, ce dernier effet n'est pas absolu : il peut subir des tempéraments, notamment pour tenir compte de l'organisation de l'indivision (V. n° 4 à 15).3. – L'effet déclaratif s'applique largement. Il joue pour tous les partages quelle que soit leur nature (successoral, matrimonial, de sociétés, etc.) et quelles que soient leurs modalités (amiable ou judiciaire ; total ou partiel ; en nature avec ou sans soulte ou encore par prélèvement). Il s'étend à un certain nombre d'actes considérés comme équivalents à un partage tels que la licitation au profit d'un indivisaire, la répartition de la créance du prix de licitation en cas de licitation à une personne tiers à l'indivision, ou encore la cession de droits successifs à un ou plusieurs cohéritiers (V. n° 16 à 43).4. – L'effet déclaratif suppose toutefois que l'acte fasse cesser l'indivision même seulement en partie : pour certains biens ou pour certains indivisaires. En revanche, il ne semble pas nécessaire de constater que l'acte ait un caractère onéreux, ni qu'il résulte d'un titre commun (V. n° 44 à 48).5. – Sont touchés par l'effet déclaratif, tous les biens indivis mis dans le lot de chaque copartageant, mais aussi les soultes qui ont pu leur être versées. Si l'article 883 s'applique sans discussion aux biens corporels, la question a été plus discutée de savoir s'il jouait également pour les biens incorporels. La jurisprudence l'admet pour les créances héréditaires, malgré les dispositions de l'article 1220 du Code civil prévoyant leur division de plein droit, ce texte ayant finalement été cantonné au droit de poursuite des cohéritiers à l'encontre du débiteur. Cette solution trouve application également pour des créances non successorales comme celles de l'indivision postcommunautaire. Par ailleurs, c'est encore sur l'effet déclaratif d'une créance – celle du prix d'adjudication d'un immeuble indivis – (et sur la notion de subrogation réelle) que le très célèbre arrêt Chollet contre Dumoulin s'est fondé pour ôter toute efficacité à une hypothèque consentie, sur cet immeuble, par un débiteur indivisaire mais non attributaire de cette créance dans le partage (V. n° 49 à 53).
https://lexis360.lexisnexis.fr/droit-document/fascicules/jcl-civil-code/177_EG_CI0_448177CH_1_PRO_072015.htm#.XP_n71wzbIU

C'est la raison pour laquelle le législateur fiscal, avec son art. 750 II du C.G.I.s'est aligné sur le législateur civil en ne taxant cette cession de droits successifs au taux du droit de partage au taux de 2.50 %, alors que les ventes classiques le sont à près de 6 %.

Et qu'il ne peut pas y avoir de plus-value fiscalement taxable, en raison de l'effet déclaratif et non translatif du partage.

Vous pouvez aussi consentir donation d'une somme à vos enfants de façon telle qu'ils puissent acquérir une certaine quotité de droits indivis auprès de leur tante.
Ainsi, vous n'aurez pas à supporter les frais d'acte pour les leurs transmettre ultérieurement par la voie notariale, sachant qu'il s'agit d'un don manuel de liquidités ne nécessitant pas l'intervention d'un notaire mais devant faire l'objet d'une déclaration fiscale de "don manuel'..
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