Remboursement caution - délai indiqué dans le contrat supérieur à la loi

Question

Bonsoir à tous, 

J’ai un litige avec mon ancien propriétaire au sujet du remboursement de la caution. 
Le contexte 
1) l’état des lieux d’entrée a été effectué par nous deux
2) L’état des lieux de sortie a été effectué par une agence qu’il a mandatée, en ma présence mais sans la sienne 
3) l’état des lieux de sortie est conforme à l’entrée 
4) Dans le contrat il indique un délai de remboursement de 2 mois pour la caution
5) Après 1 mois et demi d’attente, il ne m’a toujours pas remboursé pour des motifs de pur provocation: ménage non fait correctement, odeur de tabac alors que je ne fume pas, dégradation du plafond alors que je n’ai logé dans l’appart que 5 mois, etc.

Mes questions:
1) Est-ce que le fait que l’EDL de sortie ait été effectué en son absence le rend caduc? 

2) Si la réponse est non: vue que les 2 EDL sont conformes, le délai devrait être de 1 mois selon la loi. Or dans le contrat le délai est de 2 mois. Qui l’emporte?

En vous remerciant par avance,
Bonne soirée

djivi38 · Answer

bonsoir,

"(...) ménage non fait correctement, odeur de tabac alors que je ne fume pas, dégradation du plafond"
Si ces motifs ne sont pas mentionnés dans l'EDLS il n'y a pas lieu de faire une retenue à leur sujet.

1)  "Est-ce que le fait que l’EDL de sortie ait été effectué en son absence le rend caduc? "
Absolument pas. Le bailleur ayant mandaté une agence pour faire votre EDLS, celui-ci est valable.

2) Quand l'EDLS est conforme à l'EDLE le délai de restitution de l'intégralité (*) du DG est TOUJOURS de 1 mois, à partir du rendu des clés : toute autre clause dans le contrat de location est abusive, réputée non écrite.
(*) Toutefois, si le logement était en copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des provisions de charges (donc pour des charges « au réel »), et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, sur justificatifs, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6).
Si le contrat de location prévoyait des charges « au forfait », cette retenue au-delà des deux mois serait illégale.

3) art 22 § 7 de la loi du 6/7/1989 : Si le bailleur dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer ni de provisions mensuelles de charges au jour du rendu des clés et qu'il ait donné ce jour-là sa nouvelle adresse (**) - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil).

(**) « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).

https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS et direction le tribunal d'instance.

Pour + de détails voir mon topo post N°1 par ce lien :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-7942063-non-restitution-de-la-caution#answers


cdt.

Remboursement caution - délai indiqué dans le contrat supérieur à la loi

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