Rendu de depot de garantie litigieux

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- - Dernière réponse :  Wallatom - 29 mai 2019 à 09:39
Bonjour,

j'ai effectué il y a un mois de cela environ l'état des lieux de sortie d'un appartement que je louai auprès d'un bailleur.

J'ai recu le jeudi 23 mai une lettre contenant le récapitulatif de mon rendu de depôt de garanti, le tout accompagné avec un devis.

Mon depot de garanti s'éléve à 360 €, et il m'est demandé de verser un supplément de 136€ afin de compléter les fonds manquant pour payer le devis de réparation qui accompagnait la lettre.Ce devis contient diverses réparations du style peinture des murs / plafonds, changement de robinnetterie.
Il est également ajouté une provision de complement de charges qui s'éléve à 70€ (charges qui sont normalement payées chaque mois sur mes dernières quittance de loyer) et donc je ne comprend pas la présence sur ce rendu de dépot de garantie.

En rendant l'appartement, je m'attendais à ce qu'on me préléve pour effectuer quelques réparations évidentes (le robinnet de la cuisine fuiait légeremment, un bouton de plaque "cassé) mais je ne m'attendais pas à ce qu'on me demande le versement d'un supplément (peinture des murs et plafonds par exemple).

Les murs peints en blancs présente des traces d'usage naturel / de vieillissement ce qui pour moi ne nécessite pas un prélevement sur le depot de garanti.
L'EDLS a relevé des traces (du a des posters) et des trous dans la peinture du à de la patafix (à noter que pas mal de trous était déja présent lors mon arrivée dans l'appartement). La peinture est veillisante est se décolle d'elle même du mur (raison pour laquelle ces trous sont apparus).
L'état des murs de la chambre a été noté "mauvais état" sur l'EDLS et en commentaire : noircis, taches décolorations, peinture arrachée.


A note que lors de l'état des lieux de sortie (réalisé le 26 Avril 2019), je n'ai pas recu en version papier ou électronique l'EDLS instantanément, mais 24h après par e-mail (soit le 27 avril 2019 à 20h00).
Est ce que l'article 3-2 de la loi 6/7/1989 peut être appliqué dans mon cas ? L'EDLS serait alors considéré comme non fait et mon dépot de garanti serait rendu intégralement ?

J'ai déja envoyé un premier e-mail à mon bayeur demandant des factures pour l'ensemble des réparations effectuées. Il m'a répondu indiquant que seul les devis suffisent et que la réalisation des réparations n'est pas nécessaires pour justifier le montant total du devis (Cass. 3ème Civ. 3 Avril 2001, Cass. 3ème Civ. 25 janvier 2006 et Cass. 3ème Civ. 2 octobre 2007).


Avant d'envoyer une lettre de mise en demeure, je viens auprès de vous, chères internautes pour m'aider ou me conseiller dans ma démarche.
j'aimerais par la même occassion savoir le contenu de cette lettre de mise en demeure : Dois je préciser le non respect de l'article 3-2 de la loi 6/7/1989 seulement ? Ou dois je y ajouter le litige concernant la peinture des murs ?


Je pensais contacter l'agence départementale d'information sur le logement (ADIL) afin d'avoir des conseils, mais avant cela j'aimerais aussi avoir le votre !


Merci à vous pour la lecture et l'aide apportée !
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16 juin 2019
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Merci
bonjour,

c'est à vous de prouver la non remise immédiate en main propre de l'EDLS... si vous invoquez seulement l'envoi de votre exemplaire par mail le lendemain ... malheureusement pour vous, un bailleur de mauvaise foi pourrait prétendre qu'il vous l'a donné le jour-même, et qu'il vous en a renvoyé un par mail suite à votre coup de fil demandant un envoi par mail car vous aviez perdu celui donné en main propre....
Il y a d'autres motifs de non validité d'un EDLS (mais tous sont à prouver) : voir mon topo sur le DG post N°1 par ce lien :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-7942063-non-restitution-de-la-caution#answers

Par ailleurs :

--> Changement de robinetterie : seuls le changement des joints est une charge locative, sauf à ce que le bailleur prouve que le changement est dû par une mauvaise manipulation/ mauvais entretien de votre part.

--> Complément de charges :

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F947
Extrait de mon topo sur la location :
<< • CHARGES : art 8-1 loi 6/7/1989

Les charges peuvent être mentionnées :
- Soit « forfaitaires » (cas en location meublée ou en co-location nue) : le montant reste inchangé pendant toute la durée de la location, mais, si le contrat de location le prévoit, peut toutefois être indexé en même temps que le loyer et selon les mêmes modalités (si et seulement si une révision annuelle de loyer est aussi prévue au contrat).
Le montant des charges ne doit pas être "manifestement disproportionné" par rapport au montant de charges réellement récupérables sur le locataire et le forfait de charges locatives est réputé couvrir l'ensemble des charges, y compris la TEOM.
https://www.pap.fr/bailleur/loyer-charges/les-charges-locatives/a2066/location-meublee-charges-reelles-ou-forfaitaires
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?idArticle=LEGIARTI000028779195&cidTexte=LEGITEXT000006069108

- Soit « au réel » (cas en location nue ou meublée) : le montant doit être régularisé au moins 1 fois/an
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066

- Soit « charges comprises » : juridiquement parlant, "charges comprises" ça ne veut rien dire.
Dans ce cas, il faut que le bailleur précise clairement sur le contrat de location :
- ce qu’elles comprennent exactement
- ET précise si elles sont "au forfait" OU "au réel".

ÉLECTRICITÉ : sa revente est tolérée en meublé (avec un sous compteur individuel) MAIS interdite en location nue.

EAU : avec un sous compteur en meublé mais obligatoirement un abonnement auprès du fournisseur de son choix par le locataire d’une location nue. >>


--> Devis : oui, ils sont suffisants, du fait que :
" L’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations locatives"
(jugement en cass. 3ème ch. civ. du 25 janvier 2006 N°04-20.726)


cdt.

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Valenchantée
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15 juin 2019
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Djivi,

Comment pourrait-on prouver qu'on n'a pas reçu quelque chose ? Il me semble que c'est plutôt au bailleur de prouver qu'il l'a bien donné, au contraire.

Cordialement,
Valérie
djivi38
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4906 > Valenchantée
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coucou Val,

Il y a eu une discussion sur ce sujet sur ce forum il y a pas mal de temps, et oui, je sais bien qu'il est impossible de prouver qu'on n'a pas reçu quelque chose (son exemplaire d'EDLS en l'occurrence)... à moins de l'avoir fait en présence d'une personne extérieure à la location (un ami par ex.), c'est pourquoi je précise dans mon topo sur le DG : "[La difficulté est souvent de prouver l'absence de remise immédiate...]"
Mais je pense qu'il est tout autant difficile pour un bailleur de prouver qu'il a bien remis - à chacun des titulaires du bail son exemplaire d'EDLS - en main propre et de suite après les signatures de toutes les parties prenantes...
Et effectivement, je ne sais pas - en cas de contestation - qui doit prouver quoi...

cdt.
djivi38
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4906 -
.../... mais je suppose quand même que c'est celui qui conteste qui doit prouver...., non ?
Valenchantée
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3701 -
Oui, effectivement, c'est un peu difficile à prouver des deux côtés, sauf si le bailleur fait signer un reçu, comme pour les clés. Oui, celui qui conteste mais pour contester un EDL, il faut l'avoir ! ;)

Ceci dit, notre locataire n'a aucun recours contre la non remise immédiate de l'EDLS ...
Merci pour ces réponses et précisions concernant ce point.
J'aurai du prendre mes dispositions au moment de la non réception de l'edls avant d'en avertir mon bailleur par recommandé (étant ma première location à mon nom je me suis fait avoir bêtement).

Prenant en compte vos retours je suis donc en cours de rédaction d'une lettre de mise en demeure pour re-evaluation ou d'ouverture des negociations avec mon bailleur concernant les réparations qui me sont imputées selon son devis (changement de robinetterie, preuves de ma surconsommation d'eau et application de nouvelles peinture sur les murs et plafonds).

Merci à tous pour vos retours.
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27 mai 2019
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Merci
Bonjour.

Concernant la non remise immédiate en main propre de l'EDLS : J'ai pour seul justificatif le mail par lequel j'ai pu récuperer l'EDLS et sa date de réception accompagné d'une "lettre numérique" m'indiquant que le fichier est en pièce jointe. La personne réalisant l'EDLS n'ayant pas d'imprimante, c'est le seul moyen par lequel j'aurai pu récuperer le document.

Concernant les Complément de charges : Mon appartement était non meublé et seul l'eau était inclus dans les charges (au forfait / 40€ mois). Concrétement, est ce que c'est 70€ me seront rendu ? L'ayant loué 2 ans, je n'ai eu aucune surconsommation d'eau pendant ma location de l'appartement.

J'aimerais également revenir sur le sujet de la peinture des murs et plafonds : Les murs sont notés "mauvais état" sur l'EDLS et en commentaire : noircis, taches décolorations, peinture arrachée.
Le cout de "réparation" de ces murs peut il m'etre inputé ?

Merci de votre réponse.
Cordialement,
djivi38
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16 juin 2019
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EDLS : le bailleur n'a pas besoin d'imprimante, puisqu'il doit remettre en main propre de chaque titulaire du bail son exemplaire d'EDLS immédiatement après que les signatures de toutes les parties prenantes aient été apposées.

CHARGES : des charges au forfait ne sont pas légales en location NUE, où elles doivent toujours être au réel.
Probablement que vous avez payé 40 €/mois sans régularisation annuelle, et que le bailleur vous a fait une régularisation pour toute la durée de votre location (d'où ce "complément" de charges) : vous devez exiger le justificatif si vous ne l'avez pas eu.

Infos sur une régularisation tardive de charges : Loi du 6.7.89 -> art. 23 -> al. 9 :
« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être effectué par le locataire par douzième. »

Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : "Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.".

"peinture des murs et plafonds"
Que dit l'EDLE à ce sujet ?

Si différences avec l'EDLS, oui, le montant des réparations peut être retenu sur votre DG, sur justificatif [devis OU factures OU tickets de caisse des matériaux (peinture, plâtre,...) mais pas du matériel (pinceaux, raclette, truelle,...)] ET déduction faite de la vétusté (à négocier avec votre bailleur parce qu'il n'y a pas de grille officielle de référence, sauf si la grille qu'utilisent les HLM a été annexée à votre bail lors de sa signature).

cdt.
> djivi38
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16 juin 2019
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L'état des lieux d'entrée indique que les murs sont en état d'usage, alors que l edls indique qu'ils sont en mauvais état (les commentaires sur leur etat est identique entre l edle et l edls c'est à dire : traces, trous dans peinture, peinture jaunies).
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