Difficultés calcul emprunt immobilier

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- - Dernière réponse :  gitane2229 - 14 mai 2019 à 15:22
Bonjour tout le monde! J'espère que vous allez tous bien.
Je suis actuellement étudiante en bts immobilier et suis confrontée à quelques difficultés concernant le calcul de l'emprunt immobilier. Excusez-moi des questions qui peuvent paraître idiotes, mais je suis novice dans le domaine.

Ci joint un cas réel. Les informations sont les suivantes:

- Un emprunt de 180 000€
- Un taux de 3,6%
- Une durée de 20 ans, soit 240 échéances.

J'ai bien remarqué que la somme des intérêts, plus celle du capital amorti constituent le même montant, chaque mois, à savoir 1053,20€. Mes questions sont les suivantes:

- Comment se calcule le premier capital à amortir (celui du mois de septembre), soit ici 513,20€ ?
- Toujours pour le premier mois de septembre, sur quelle base les 540€ d'intérêts sont-ils établis ? Sont-ils
basés sur le capital restant à amortir ? Quel est le calcul juste à effectuer ?
- L'assurance est-elle comprise dans le montant de 540 € car rien n'est mentionné la concernant ?

En espérant que vous pourrez m'apporter l'aide nécessaire. Merci d'avance !!


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Merci
Bonjour,
Il s'agit d'un emprunt avec comme mode de remboursement, par mensualités constante.
Il faut utiliser une formule financière pour calculer la mensualité constante.
la formule est la suivante : K*i/(1-(1+i)^-n)
K : capital emprunté : 180000
i : taux d'intérêt (mensuel ici) : 0,30% (3,6%/12)
n : durée : 240 (mois)
Mensualité constante = 180000*0,003/(1-(1+0,003)^-240)

Pour septembre 2005
Intérêt = capital restant à amortir * i, soit 180000*0.30%=540 €
Capital amorti = 1053,20 - 540 = 513.20 €

Le taux de crédit dans votre cas est hors assurance.

Attention, la manière dont votre tableau est présenté vous oblige à utiliser la capital à amortir du mois précédent pour calculer le montant de l'intérêt du mois courant.

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esther22esther
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Merci Gerdan pour votre réponse. Vous ne pouviez être plus précis. Me reste juste une petite question: comment se fait-il qu'il n'y ait pas d'assurance dans mon cas ? Est-ce dû aux mensualités constantes ?

Encore merci pour les formules. Autrement, imaginons un cas différent, sans mensualités constantes. Comment calculerait-on le remboursement du prêt ? Y a-t il une autre formule importante ?

Merci d'avance.
Esther
AN.Banker
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Il n'y a pas d'assurance dans votre devoir. Le contrat de prêt et l'assurance sont deux contrats distincts. Dans votre cas, il n'y en a pas sinon les mensualités liées au contrat d'assurance seraient mentionnés dans le colonne "prime d'assurance" et pris en compte dans le total à payer
esther22esther
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> AN.Banker
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Merci AN
J'ai saisi. autrement, pour ma deuxième question ( dans un cas où il n s'agit pas de mensualités constantes), me proposez-vous une solution ?
Merci d'avance,
Esther
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Merci
Bonjour.

La formule ci-dessus permet de calculer la mensualité constante.
Calcul des intérêts sur la 1è mensualité : 180000 (capital restant dû avant mensualité en cours) x taux mensuel 0.30% = 540.00.
De plus l'amortissement du capital est en progression géométrique avec un coefficient de 1.03.

"... sans mensualités constantes..." ? Je ne vois pas, sauf peut être pour un emprunt à taux variable.

Autre cas dans l'immobilier : exemple de financement d'un bien immobilier avant la finalisation de la vente du bien dont on sépare.
Il s'agit d'emprunt relais, pour lequel l'emprunteur ne paie que les intérêts mensuels (constants), avec amortissement du capital en fin d'opération (prix de vente du 1er bien). Prêt in fine.

Au-delà de l'immobilier, l'Etat français est coutumier de l'emprunt in fine ; Paiement des seuls intérêts, puis, pour amortir l'emprunt à l'échéance, souscription d'un nouvel emprunt. Ce qui explique la dégradation de l'endettement de la France. Ce que certains économistes appellent "rouler la dette" ou "cavalerie"...

Cdt

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esther22esther
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16 mai 2019
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Merci Gitane pour la réponse. Juste, vous parlez d'un coefficient de 1,03. Comment l'obtenez-vous? Et du coup, si j'ai bien compris ce que vous avez dit, ce coefficient s'applique uniquement à l'amortissement du capital et, non pas aux intérêts ?

Et, vous m'avez appris quelque chose concernant l'endettement de la France, je dormirai moins sotte ce soir :)

Merci d'avance.
Esther.
Bonjour.

3.6% ===) taux annuel
Dans votre exemple, amortissement mensuel : 3.6 : 12 mois = 0.3 % taux mensuel.

Dans le cas d'un emprunt à taux fixe et remboursements constants (capital + intérêts), cette progression géométrique ne s'applique que sur les amortissements du capital.
Voir sur simulateur d'emprunt, avec édition du tableau d'amortissement, et vous ferez ce constat vous-même.

Bonne continuation.
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Merci
Bonjour,
Il existe 3 modes de remboursement de crédit :
- par annuités (ou mensualités) constantes
- par amortissement constant, dans ce cas vous divisez le capital emprunté par la durée du crédit pour obtenir le montant du capital remboursé chaque mois, puis pour obtenir le montant des intérêts, vous multipliez le capital à rembourser par le taux de crédit (chaque mois), par conséquent la mensualité à payer sera égale au capital remboursé (qui reste constant) + les intérêts.
- le mode in fine : vous ne remboursez que les intérêts durant toute la période du crédit et à la fin vous remboursez l'intégralité du crédit, avec le dernier intérêt. Dans cette situation, l'ensemble des intérêt est calculé sur le montant emprunté qui demeure le capital à rembourser tout au long de la période du crédit.
J'espère que j'ai répondu à votre question.

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esther22esther
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16 mai 2019
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Merci infiniment pour vos précisions. Vous avez parfaitement répondu à mes questions, concernant les différents modes de remboursement.

Bon wee.
Esther.
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