Difficultés calcul emprunt immobilier

Question

Bonjour tout le monde! J'espère que vous allez tous bien.
Je suis actuellement étudiante en bts immobilier et suis confrontée à quelques difficultés concernant le calcul de l'emprunt immobilier. Excusez-moi des questions qui peuvent paraître idiotes, mais je suis novice dans le domaine.

Ci joint un cas réel. Les informations sont les suivantes:

- Un emprunt de 180 000€
- Un taux de 3,6%
- Une durée de 20 ans, soit 240 échéances.

J'ai bien remarqué que la somme des intérêts, plus celle du capital amorti constituent le même montant, chaque mois, à savoir 1053,20€. Mes questions sont les suivantes:

- Comment se calcule le premier capital à amortir (celui du mois de septembre), soit ici 513,20€ ?
- Toujours pour le premier mois de septembre, sur quelle base les 540€ d'intérêts sont-ils établis ? Sont-ils 
   basés sur le capital restant à amortir ?  Quel est le calcul juste à effectuer ? 
- L'assurance est-elle comprise dans le montant de 540 € car rien n'est mentionné la concernant ?

En espérant que vous pourrez m'apporter l'aide nécessaire. Merci d'avance !!

GERDAN · Accepted Answer

Bonjour,
Il s'agit d'un emprunt avec comme mode de remboursement, par mensualités constante.
Il faut utiliser une formule financière pour calculer la mensualité constante.
la formule est la suivante : K*i/(1-(1+i)^-n)
K : capital emprunté : 180000
i : taux d'intérêt (mensuel ici) : 0,30% (3,6%/12)
n : durée : 240 (mois)
Mensualité constante = 180000*0,003/(1-(1+0,003)^-240)

Pour septembre 2005
Intérêt = capital restant à amortir * i, soit 180000*0.30%=540 €
Capital amorti = 1053,20 - 540 = 513.20 €

Le taux de crédit dans votre cas est hors assurance.

Attention, la manière dont votre tableau est présenté vous oblige à utiliser la capital à amortir du mois précédent pour calculer le montant de l'intérêt du mois courant.

gitane2229 · Answer

Bonjour.

La formule ci-dessus permet de calculer la mensualité constante.
Calcul des intérêts sur la 1è mensualité : 180000 (capital restant dû avant mensualité en cours) x taux mensuel 0.30% = 540.00.
De plus l'amortissement du capital est en progression géométrique avec un coefficient de 1.03.

"... sans mensualités constantes..." ? Je ne vois pas, sauf peut être pour un emprunt à taux variable.

Autre cas dans l'immobilier : exemple de financement d'un bien immobilier avant la finalisation de la vente du bien dont on sépare.
Il s'agit d'emprunt relais, pour lequel l'emprunteur ne paie que les intérêts mensuels (constants), avec amortissement du capital en fin d'opération (prix de vente du 1er bien). Prêt in fine.

Au-delà de l'immobilier, l'Etat français est coutumier de l'emprunt in fine ; Paiement des seuls intérêts, puis, pour amortir l'emprunt à l'échéance, souscription d'un nouvel emprunt. Ce qui explique la dégradation de l'endettement de la France. Ce que certains économistes appellent "rouler la dette" ou "cavalerie"...

Cdt

GERDAN · Answer

Bonjour,
Il existe 3 modes de remboursement de crédit :
- par annuités (ou mensualités) constantes
- par amortissement constant, dans ce cas vous divisez le capital emprunté par la durée du crédit pour obtenir le montant du capital remboursé chaque mois, puis pour obtenir le montant des intérêts, vous multipliez le capital à rembourser par le taux de crédit (chaque mois), par conséquent la mensualité à payer sera égale au capital remboursé (qui reste constant) + les intérêts.
- le mode in fine : vous ne remboursez que les intérêts durant toute la période du crédit et à la fin vous remboursez l'intégralité du crédit, avec le dernier intérêt. Dans cette situation, l'ensemble des intérêt est calculé sur le montant emprunté qui demeure le capital à rembourser tout au long de la période du crédit.
J'espère que j'ai répondu à votre question.

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