Achat d'un appartement aux enchères

Question

Bonjour,

 je suis adjudicataire d'un appartement  le 26 février 2019, par la vente aux enchères au tribunal.
Je viens de découvrir que la location de cet appartement marche sur un ancien  bail datée de 3 Mai 2007, renouvelable par tacite reconduction tous les trois ans.
Le dernier propriétaire avec lequel l'appartement était saisi n'avait pas renouvelé le bail, et que c'était un huissier qui encaissait le loyer.

1-Suis-je obligée de suivre ce bail fait en Mai 2007 par une agence immobilier,  qui était l'avant dernier propriétaire de l'appartement?

Mon souci est que je n'arriverai pas à payer le crédit avec 680€ de loyer, plus 200 euros de charges.  Il me semble que 1200€ + charges est plus logique comme loyer pour un 72 m2 .

Mes questions sont les suivantes : Avons -nous le droit de:

2- Réajuster le loyer?
3- ou déloger le locataire pour y habiter ?
4- De déloger le locataire pour entreprendre les réparations ? ( il y a des moisissures partout  à cause de l'humidité )Et revendre ?

Quelles sont les procédures à entreprendre ?  

J'ai prévenu verbalement le locataire le 13 mars 2019 (le jour où j'ai reçu la grosse) que j'étais le nouveau propriétaire. Il a refusé de prendre mes coordonnées et mon rib. Je n'ai encaissé aucun loyer jusqu'à présent. 

5- Quelles sont les procédures à entreprendre ?


Le syndic m'a envoyé une facture disant qu'il était survenu un sinistre dans l’appartement des voisins du dessous le 06/03/2019 et que je devais payer la somme de 258 euros.

6- A qui incombe le paiement de la facture?

Les charges trimestrielles sont de 860 euros. Ai je le droit de réajuster les charges au cas où je fais un nouveau bail?

Utilisateur anonyme · Answer

Bonjour,
Je vais vous donner quelques réponses. Mais vous allez devoir vous former au rôle de bailleur (acheter un bouquin, lisez les textes de loi, etc) sinon vous allez tomber de haut !

1- Le bail continue sans changement jusqu'à ce que le locataire ou le bailleur donne congé dans les règles légales (ou qu'un juge prononce la résiliation). Il n'y a aucune nécessité de renouveler le bail !
Savez-vous au moins à qui vous avez acheté ? Car ce n'est sans doute pas une agence qui était propriétaire (gestionnaire peut-être ?) ...
Avez-vous acheté suite à une saisie du bien ?
Quand vous avez acheté, vous avez reçu tous le dossier (et aussi le dépôt de garantie !)concernant le bail : il est encore temps de les réclamer. 
Votre notaire ne vous a pas beaucoup conseillé ! Ou alors c'était juste le notaire du vendeur ?

2 - Réajuster le loyer : c'est possible si il est sous-évalué. Mais votre estimation s'appuie sur quoi ? il faut quand même étayer.... lisez la loi de 89 et notamment  : 
II. ― Dans les zones où ne s'applique pas l'arrêté mentionné au I de l'article 17, lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué.Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies aux cinquième et sixième alinéas du I du présent article.

3, 4 - déloger : NON ! Donner congé dans les règles légales. Pour vendre ou pour y habiter, mais il faut choisir.
lire l'article 15 de la loi de 89.
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000031009733/2015-09-29/

6 - il faut obtenir la facture du syndic et vérifier si elle est justifiée.

au cas où je fais un nouveau bail non vous ne pouvez pas faire un nouveau bail au même locataire.

Les charges trimestrielles sont de 860 euros. 
 Ce sont des provisions de charges en tant que copropriétaire; Vous devez attendre l'approbation annuelle des comptes par la copropriété pour avoir un décompte exact et faire la régularisation annuelle vis-à-vis du locataire.

NB : Toutes les charges de copropriété ne sont pas récupérables sur le locataire. Prenez connaissance du décret listant les charges locatives.

Mon conseil : confiez la gestion à une agence, au moins pendant une année, car novice comme vous semblez être, vous allez droit dans le mur (ou plutôt droit vers un procès).

stylplus110 · Answer

Bonjour 

Merci beaucoup pour votre réponse.

Votre Question :Avez-vous bien récupéré le contrat de location et ses annexes (EDLE, acte de cautionnement, dépôt de garantie, ... ) ? 
Réponse : Non, le juge n'a rien donné vue que c'était une vente aux enchères, il fallait prendre tel qu'elle 

LE bien a été saisi du dernier propriétaire, j'ai son adresse, que dois-je faire ?

A · Answer

Je n'y manquerai pas. Mille Mercis pour toute votre aide, C'est gentil !
Bonne soirée !

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