Mon lieu de travail sans bail signé...

Bonjour,
je suis praticien de massage et me trouve dans une situation délicate d'avoir emménagé depuis 5 mois un bureau (une pièce d'un T2) sans avoir encore signé de bail avec le propriétaire.
Nous ne tombons pas d'accord sur la forme du bail, qui devra rester précaire semble-t-il (de type sous-location / contrat de co-working / d'occupation précaire). Je ne suis pas le seul à disposer des clés (potentiellement l'appartement sera utilisé conjointement à d'autres fins, sans que cela ne nuise en pratique à l'exercice de mon activité) et cela rend les clauses d'un bail classique inadapté en termes de responsabilités escomptées de la part de l'une ou de l'autre des parties.

Deux questions :
- de mon côté, sans bail, ni attestation, pas d'assurance possible à souscrire ; je voudrais connaître quels sont mes risques, mes responsabilités engagées dans une telle situation.
Pour l'instant, je ne vois que 2 contraintes : ne pas être en mesure de faire passer le loyer dans mes frais professionnels (pas de contrat = pas de quittance...) ; et si un client tombe dans les communs ou se prend les pieds dans mon tapis, ça risque d'être limite... ; quoi d'autre ?

- pourriez-vous m'aider svp à trouver une solution à proposer au propriétaire pour arriver à ce qu'on en trouve une satisfaisante pour chacun ? il semble favorable pour me garder longtemps, on est juste actuellement coincés sur la forme du contrat à opter.

Une 3ème si vous avez un peu temps supplémentaire à m'accorder :
- que penser une contrat de co-working ? et pourrait-il être adapté à ma situation (louer une pièce d'un appartement pour un usage pro).

MERCI !