Comment se faire restituer un dépôt de garantie indûment retenu ?

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- - Dernière réponse : djivi38
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18 février 2019
- 30 janv. 2019 à 13:05
Bonjour,

J'ai loué pendant près de 2 ans un logement rendu niquel (EdL entrée et sortie identique).
Commence alors le vol:

1. L'agence commence par ne pas restituer le dépôt de garantie à mon père qui l'avait versé. Prétexte: ils voulaient le verser à moi mais je ne réponds pas aux emails et au téléphone (les 2 sont faux mais pour le téléphone c'est difficile à prouver...)

2. Je donne ma nouvelle adresse à l'agence qui ME restitue le dépôt de garantie -100€ pour du ménage (avec facture), plus de 2 mois après ma sortie des lieux.

L'ancienne locataire avant moi à eu le même retrait, alors que personne n'avait fait le ménage dans l'appartement et personne n'est passé. Elle s'est donc bien faite volée (enfin techniquement c'est l'agence qui s'est fait volé mais ça ne les empêche pas de continuer à travailler avec cette société, vous voyez ce que je veux dire)

En définitif, j'en ai assez que ce genre de voleurs s'en sortent. Il s'agit purement et simplement de gens qui considèrent que leurs intérêts privés sont supérieurs au respect, que priver ma petite sœur d'un cadeau de Noël contre 100€ est justifiable.
Je souhaite investir du temps et un peu d'argent afin de récupérer ces 100€ et fournir la procédure détaillée à leurs anciens locataires pour en faire de même.

J'avais pensé à faire saisir le tribunal par mon père (je le représenterai bien sûr) pour jouer sur le délai de restitution dépassé. Malheureusement, j'ai cru comprendre que le dépôt de garantie doit être rendu au locataire, même si un tiers à fait ce dépôt.
J'ai également pensé à faire attester à la locataire actuelle que le ménage n'a pas été fait à la date écrite sur la facture. Mais dans ce cas, cela signifie que l'agence a été volée, pas elle. Il leur suffira de faire intervenir quelqu'un. Et à 100€ les 19m², ils ne sont pas vraiment à plaindre... Ca a le mérite de donner une journée de ménage gratuite à la locataire actuelle.

Je suis un peu coincé dans ma réflexion et ai besoin d'aide sur ce cas au vu de mes connaissances rudimentaires du droit.

Comment puis-je procéder ?

Merci d'avance et bonne journée
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17 février 2019
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Merci
bonjour
Il n'y a aucun vol mais un éventuel contentieux commercial

1- le DG est du au titulaire du bail

2- saleté ou tout autre terme annoncant une nettoyage est il écrit sur l'EDL de sorite ?
clduv
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30 janvier 2019
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Bonjour et merci de votre réponse !
Je sais qu'il ne s'agit pas d'un vol au sens strict du terme. D'un point de vue éthique, on en est pas loin.

J'ai donc relu l'EDL de sortie. Il est écrit "Hotte aspirante, Etat Moyen, traces gras" ainsi que des traces de calcaires dans les toilettes. Ces 2 points étaient identiques dans l'EDL d'entrée.

Merci à vous
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18 février 2019
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Merci
bonjour,

- le bailleur/agence n'a aucune obligation de faire les réparations des "dégradations" (au sens large) mentionnées sur l'EDLS tout en étant absentes de l'EDLE.
- si une retenue est faite alors que la "dégradation" n'est pas mentionnée sur l'EDLS, elle est illégale et le locataire est en droit de faire une réclamation : c'est le cas pour cette facture de ménage, puisqu'il n'y a aucune mention genre "ménage mal/pas fait" sur l'EDLS.
- Le DG est à restituer au locataire dans le délai légal (selon la conformité ou la non conformité des 2 EDL), quelque soit la personne qui l'avait versé à la signature du contrat de location, et bien sûr, pour + de facilité et pour rester dans la loi, il faut que le locataire ait bien donné sa nouvelle adresse lors de l'EDLS.

Je vous propose la lecture de mon topo : je mets en gras ce qui concerne votre question d'aujourd'hui.

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant en rédigeant un acte de cautionnement) :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « nue » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location « en meublé ».
- Un dépôt de garantie ne peut pas être demandé quand le loyer est payable d'avance pour une période égale ou supérieure à deux mois.
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation à bail unique ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire titulaire ; au colocataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire titulaire restant dans le logement.

Art 3-2 loi 6/7/1989 :
-> « A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. »
Ça veut dire :
-> Si pas d'EDLE = logement réputé être remis en "bon état" = à la sortie, toutes les mentions de l'EDLS seront comparées à du "bon état".
-> Si pas d'EDLS = logement rendu en bon état, sauf preuves contraires.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F33671

Conseil :
Si EDLS pas signé (= pas d'EDLS) : récupérer quand même son exemplaire et faire signer un reçu (2 exemplaires) daté de restitution des clés avec la nouvelle adresse mentionnée dessus.

Le bailleur est en droit de faire appel à un huissier, peu de temps après, pour faire un EDLS, dont le constat sera incontestable.

Hormis le cas d’un EDLS fait par huissier, une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI ces conditions ont été respectées :

- l'EDLS a été fait contradictoirement,
- ET a été signé de toutes les parties prenantes,
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures (art 3-3° du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016),
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET aucune modification n’a été apportée après signatures.
Si 1 seule de ces conditions est PROUVÉE manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) suite à la comparaison de l'EDLS et de l'EDLE :

Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques OU pour un EDLS non valable;

• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE [les dégradations dues à la VÉTUSTÉ (Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 -> art 3-4°) ou à l’USAGE NORMAL étant à la charge du propriétaire (Art 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté »)]
=> Si dégradations légalement retenues (= mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis (acceptés ou non) OU factures (Cour de cassation, 3 avril 2001)] des montants retenus correspondants aux dégradations, diminués d’un % de vétusté, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des << délais raisonnables >> (Cass. Civ III : 8.12.09, n° 08-20340) après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire :
- 1° : de porter auprès du bailleur réclamation par courrier R+AR;
- 2° :
a) sans réponse : de porter l'affaire devant la commission départementale de conciliation du logement (Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989)
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
b) avec réponse négative passé un délai de 8 jours ou après échec de la commission départementale de conciliation (**) : de porter le litige directement devant le tribunal d'instance du lieu du logement :

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1783

=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG au titre de réparations de dégradations. (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, peu après le départ du locataire, pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable.

=> Hors EDLS fait par huissier, si un exemplaire papier n’a pas été remis à chaque titulaire du bail [OU si un ‘’exemplaire électronique’’ ne leur a pas été transféré sur chacun de leur support électronique de suite après signature électronique] IMMÉDIATEMENT après signatures (= AVANT de sortir du logement), le logement sera considéré à l'entrée comme donné en ‘’bon état’’ et l’EDLS sera considéré comme non fait et le logement sera supposé avoir été rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc : AUCUNE retenue sur le DG ne sera possible au titre de réparations de dégradations.
art 3-2 loi 6/7/1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000509310
[La difficulté est souvent de prouver l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location (Mais pour le locataire ayant quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable, mais la retenue faite doit tenir compte de la vétusté.]

=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer ni de provisions mensuelles de charges au rendu des clés et qu'il ait donné ce jour-là sa nouvelle adresse (*) - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil).

(*) « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.

https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.

II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24

III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.

IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS et direction le tribunal d'instance.

Copié/collé d'une réponse d'un pro du forum :
« Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") »

Encore un peu de lecture…

 LISTE (non limitative) DES RÉPARATIONS LOCATIVES :
http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/IMG/pdf/fichier_web_dble_pages-corr-terb.pdf
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
 (**) http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989

https://droit-finances.commentcamarche.com/faq/51-modele-de-lettre-location-restitution-du-depot-de-garantie

Cordialement.
clduv
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30 janvier 2019
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Merci beaucoup pour ce topo très complet !

J'ai pris contact avec le conciliateur judiciaire. La conciliation n'a pas eu lieu car j'ai été le seul à me présenter. Le conciliateur m'a parlé de ses échanges avec l'agence, je connais désormais les arguments de l'agence:
1. Conserves et produits de ménages laissés sur place justifiant l'intervention d'une équipe de nettoyage. (110€ pour 16m² c'est du débarras de conserve de qualité supérieure)
2. Traces de calcaire dans les toilettes
3. "Matelas tâché"

Mes contres-arguments seront assez simples devant le tribunal:
1. les produits étaient d'une part déjà présent à mon arrivé et d'autre part toujours présent lors de l'arrivée de la nouvelle locataire (témoignage). Ca me parait difficile de justifier une retenue avec une facture qui ne correspond pas au problème que l'on souhaite résoudre.
2. Calcaire déjà présent sur l'état des lieux d'entrée pour moi ET pour la nouvelle locataire.
3. Le matelas n'est pas l'objet du litige. Preuve en est, l'agence n'a fait aucune retenue sur ce point.

Je persiste dans mes convictions: ces gens sont de mauvaise foi et c'est ma principale motivation ! Il aurait été tellement plus simple de tenter de m'expliquer ça clairement, j'aurai probablement accepté les faits. Mais là, je me retrouve devant des personnes qui tentent maladroitement de justifier qu'ils spolient sans scrupules des gens.

3 mois après mon arrivée dans les lieux, j'avais déjà alerté l'agence par email sur le fait que l'équipe de nettoyage dûment payé par le DG de mon amie, ancienne locataire, n'était pas passée. Ils ne pourront pas feindre la surprise de l'inexécution de la prestation. Si ça suffit à les faire un peu connaître du juge de proximité, ce sera toujours ça de gagner pour les prochaines personnes à se plaindre.
djivi38
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5166 > clduv
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30 janvier 2019
-
bonjour,

Vos contres-arguments devant le tribunal :

1. les produits : leur présence est-elle mentionnée sur votre EDL Entrant ? Si oui, c'est bien un contre argument, sinon... non.

2. Calcaire déjà présent sur l'état des lieux d'entrée pour moi : donc pas de différence entre vos 2 EDL --> pas de retenue à ce sujet.

"...... j'avais déjà alerté l'agence par email ...... "
emails, sms, tél. ne sont pas des preuves juridiquement parlant.

"..... l'équipe de nettoyage dûment payé par le DG de mon amie, ancienne locataire, n'était pas passée."
Une retenue peut être faite sur un DG (avec justificatif) pour une "dégradation" légalement faite SANS pour autant que le bailleur ait l'obligation de "réparer".
Ce qui veut dire : justificatif de retenue sur DG par devis (accepté ou non) pour du ménage pas fait/mal fait, lequel est mentionné sur EDLS et pas sur EDLE, n'oblige pas le bailleur à faire ou à faire faire le ménage dudit logement (jugement en cass 3eme civ ; 25 janvier 2006 N°04-20.726).

Ne vous battez pas contre des moulins à vent et gardez vos forces et votre énergie pour ce qui est légalement contestable.

Bon courage.
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