Surface appartement/maison douteuse

Bonjour à tous,

je vais tâcher d'être bref et concis ; suite à la lecture d'un vieux post de 2009 ...
(cf lien : https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-4139453-calculer-la-surface-d-un-appartement

... je me demande si l'agence qui propose une maisonnette à louer ne cherche pas à faire plus de bénéfices que ne lui permet les loi Carrez et Alur, en jouant sur la surface.

Je m'explique :
1ere annonce fin aout : "maisonnette T2 bis d'une superficie de 35m² environ // Loyer : 649 € par mois charges comprises, Honoraires TTC à la charge du locataire : 523 €, dont état des lieux"

2e annonce 11/09/18 : "maisonnette T2 bis d'une superficie de 38m² environ // Loyer 610 +39€ charges. Honor 481€"

sachant que cette maisonnette se situe en zone tendue, les frais d'agence doivent être, au maximum de 13€/m², soit :
- 455€ pour 35m² ;
- 494€ pour 38m².

seulement j'ai un escalier qui monte en mezzanine >1m80 ; mais SOUS l'escalier je n'ai pas 1m80 en permanence :
CETTE SURFACE DOIT-ELLE ETRE ENLEVEE DU CALCUL ?

A vous lire.
Merci.