Litige propriétaires locataires charges
Pointeralex
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10 sept. 2018 à 21:14
Pointeralex Messages postés 1 Date d'inscription lundi 10 septembre 2018 Statut Membre Dernière intervention 11 septembre 2018 - 11 sept. 2018 à 18:00
Pointeralex Messages postés 1 Date d'inscription lundi 10 septembre 2018 Statut Membre Dernière intervention 11 septembre 2018 - 11 sept. 2018 à 18:00
A voir également:
- Litige propriétaires locataires charges
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2 réponses
djivi38
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10 sept. 2018 à 22:33
10 sept. 2018 à 22:33
bonsoir,
1/ "...... et pourquoi n'étaient ils pas mieux prévus dans les charges ?"
Parce que vous n'avez pas exigez que des précisions soient écrites sur le contrat et que le bailleur n'est pas un pro de la location... (ou, si agence... pas sérieuse).
2/ "On avait signalé des fuites au propriétaire"
Par courrier R+AR ?
La fuite provenait d'où ?
Le bailleur a-t-il réagi ? Comment ?
=> Colocation meublée ?
=> Charges mentionnées "au forfait", ou "au réel" ou "comprises" (ce dernier terme n'étant pas un terme juridique, le détail des charges doit être mentionné) ?
Si "provisions de charges" (= charges "au réel"), elles doivent être régularisées une fois/an et réajustées année/année.
=> Toute somme demandée en sus du loyer DOIT être justifiée.
=> Régularisation tardive des charges : le bailleur peut remonter 3 ans.
Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : "Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit."
Et ALUR : art 6, I, 12° / loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9 :
« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être est effectué par le locataire par douzième. »
=> Entretien annuel de la chaudière :
à la charge du locataire (en plus des autres charges), qui a le libre choix de son professionnel. Vous auriez dû demander, à la signature du bail, copie du dernier entretien, de façon à prévoir le vôtre.
=> TEOM :
Si les appartements sont en copropriété : le partage se fait comme les autres charges : tantièmes, millièmes, etc.
Du moment que le service de ramassage existe, la TEOM est due par le propriétaire, lequel peut se la faire rembourser par son locataire de la façon suivante :
--> Si les charges mensuelles (provisions) sont « AU RÉEL » (cas en « vide » et/ou en « meublé » si c’est le choix du propriétaire) : la TEOM est remboursable par le locataire, en une seule fois et au centime près, selon les 3 principes suivants :
¤ Possibilité pour le bailleur d’inclure une provision mensuelle établie sur le montant de la TEOM de l’année N-1 et de faire, une fois l’avis de la TEOM de l’année N reçu, une régularisation globale "charges+TEOM".
--> Si les charges mensuelles sont « FORFAITAIRES » (cas en meublé) : le bailleur peut faire une « indexation » annuelle, au même titre que le loyer. Ce forfait comprenant toutes les charges récupérables, la TEOM ne peut donc pas être réclamée en supplément.
https://www.pap.fr/bailleur/loyer-charges/les-charges-locatives/a2066/location-meublee-charges-reelles-ou-forfaitaires (dernière phrase).
Toutefois, quand il établit le contrat de location, le propriétaire peut prévoir d'y rajouter une clause particulière prévoyant, qu'accessoirement au forfait de charges, le locataire lui remboursera sa quote-part de taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
=> Électricité du logement :
-> si location nue, la revente est interdite : le locataire doit disposer de son propre compteur et prendre son abonnement auprès du fournisseur de son choix.
-> si location meublée, la revente est tolérée, avec un sous-compteur et les justificatifs de consommations (relevés des compteurs en début et en fin de location et régulièrement en cours de bail).
=> Eau du logement :
avec sous-compteur et justificatifs de consommation (relevés du compteur en début et fin de location et régulièrement en cours de bail).
=> Électricité + ménage des communs :
justificatifs des comptes de copropriété approuvé en AG (Assemblée Générale) et vérification par le locataire que la somme demandée correspond bien à son seul logement (tantièmes du logement).
cdt.
1/ "...... et pourquoi n'étaient ils pas mieux prévus dans les charges ?"
Parce que vous n'avez pas exigez que des précisions soient écrites sur le contrat et que le bailleur n'est pas un pro de la location... (ou, si agence... pas sérieuse).
2/ "On avait signalé des fuites au propriétaire"
Par courrier R+AR ?
La fuite provenait d'où ?
Le bailleur a-t-il réagi ? Comment ?
=> Colocation meublée ?
=> Charges mentionnées "au forfait", ou "au réel" ou "comprises" (ce dernier terme n'étant pas un terme juridique, le détail des charges doit être mentionné) ?
Si "provisions de charges" (= charges "au réel"), elles doivent être régularisées une fois/an et réajustées année/année.
=> Toute somme demandée en sus du loyer DOIT être justifiée.
=> Régularisation tardive des charges : le bailleur peut remonter 3 ans.
Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : "Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit."
Et ALUR : art 6, I, 12° / loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9 :
« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être est effectué par le locataire par douzième. »
=> Entretien annuel de la chaudière :
à la charge du locataire (en plus des autres charges), qui a le libre choix de son professionnel. Vous auriez dû demander, à la signature du bail, copie du dernier entretien, de façon à prévoir le vôtre.
=> TEOM :
Si les appartements sont en copropriété : le partage se fait comme les autres charges : tantièmes, millièmes, etc.
Du moment que le service de ramassage existe, la TEOM est due par le propriétaire, lequel peut se la faire rembourser par son locataire de la façon suivante :
--> Si les charges mensuelles (provisions) sont « AU RÉEL » (cas en « vide » et/ou en « meublé » si c’est le choix du propriétaire) : la TEOM est remboursable par le locataire, en une seule fois et au centime près, selon les 3 principes suivants :
- SUR JUSTIFICATIF : [copie de la TF ou tenue à disposition du locataire pendant 6 mois après la demande. Une vérification peut également être faite aux impôts]. Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son SEUL logement (valeur cadastrale du logement);
- AU PRORATA JOURNALIER du temps d'occupation du locataire (si arrivée et/ou départ en cours d'année);
- ET SANS LES FRAIS DE GESTION/RÔLE (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires.
¤ Possibilité pour le bailleur d’inclure une provision mensuelle établie sur le montant de la TEOM de l’année N-1 et de faire, une fois l’avis de la TEOM de l’année N reçu, une régularisation globale "charges+TEOM".
--> Si les charges mensuelles sont « FORFAITAIRES » (cas en meublé) : le bailleur peut faire une « indexation » annuelle, au même titre que le loyer. Ce forfait comprenant toutes les charges récupérables, la TEOM ne peut donc pas être réclamée en supplément.
https://www.pap.fr/bailleur/loyer-charges/les-charges-locatives/a2066/location-meublee-charges-reelles-ou-forfaitaires (dernière phrase).
Toutefois, quand il établit le contrat de location, le propriétaire peut prévoir d'y rajouter une clause particulière prévoyant, qu'accessoirement au forfait de charges, le locataire lui remboursera sa quote-part de taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
=> Électricité du logement :
-> si location nue, la revente est interdite : le locataire doit disposer de son propre compteur et prendre son abonnement auprès du fournisseur de son choix.
-> si location meublée, la revente est tolérée, avec un sous-compteur et les justificatifs de consommations (relevés des compteurs en début et en fin de location et régulièrement en cours de bail).
=> Eau du logement :
avec sous-compteur et justificatifs de consommation (relevés du compteur en début et fin de location et régulièrement en cours de bail).
=> Électricité + ménage des communs :
justificatifs des comptes de copropriété approuvé en AG (Assemblée Générale) et vérification par le locataire que la somme demandée correspond bien à son seul logement (tantièmes du logement).
cdt.
Pointeralex
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11 septembre 2018
11 sept. 2018 à 18:00
11 sept. 2018 à 18:00
Bonjour,
Merci beaucoup de vos éclairages, qui sont beaucoup plus clairs que ce que nous avions pu lire.
Effectivement, nous n’avons pas pensé à faire préciser quoi que ce soit sur le contrat...
Et concernant la fuite d’eau, nous lui avions passé un coup de téléphone, et il s’est déplacé lui-même pour constater la fuite, et effectuer les réparations nécessaires.
Il semblerait qu’après cela, il n’y ai plus eu de problème.
J’en conclus donc que toutes ces sommes sont dues, et que nous ne pouvons donc pas faire grand chose...
Merci beaucoup de vos éclairages, qui sont beaucoup plus clairs que ce que nous avions pu lire.
Effectivement, nous n’avons pas pensé à faire préciser quoi que ce soit sur le contrat...
Et concernant la fuite d’eau, nous lui avions passé un coup de téléphone, et il s’est déplacé lui-même pour constater la fuite, et effectuer les réparations nécessaires.
Il semblerait qu’après cela, il n’y ai plus eu de problème.
J’en conclus donc que toutes ces sommes sont dues, et que nous ne pouvons donc pas faire grand chose...
La législation juridique et financière évolue en permanence...