Caution encaissée pour moisissure !

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- 8 sept. 2018 à 19:54 - Dernière réponse :
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21 novembre 2018
- 12 sept. 2018 à 16:01
Bonjour,

Je poste cela pour avoir l’avis d’une personne qui sait comment m’aider et me donner des informations justes.

J’ai habité du 12 Février 2018 au 5 août 2018 dans un T1 meublé. Comme il était à 600km de chez moi je n’avais pas fait de visite mais j’avais beaucoup de photo à l’appuie sans vraiment percevoir de problème. Au début tout se passait bien, je sentais juste un peu d’humidité mais rien d’alarmant.

Sauf que quelques semaines/mois après, les dégradations ont commencée : toutes petites bêtes d’humidité sur mes vêtements et partout dans l’appartement (jusqu’au frigo !), moisissure sur les murs (petites tâches marrons), mon sac à dos et mon coussin entièrement recouvert de moisissure. L’appartement était vraiment dans un état pitoyable. J’ai prévenu la propriétaire, elle m’a confirmé qu’elle avait déjà vu ces bêtes mais qu’elle ne savait pas d’où cela venait.

Le problème a continué pendant encore un moment, et je suis parti habiter à mon ancien logement (donc à 600km). Quand je suis parti la proprio était en vacances et dès le moment où je l’ai prévenu de mon départ elle ne me répondait plus au téléphone, je n’avait donc aucun contact avec elle.

Donc à son retour et au jour de l’état des lieux de sortie, elle a tout pris en note et m’a facturé plusieurs choses :

J’avais donné deux cautions de 437€ soit 874€ en tout. Au final elle ne m’a rendu que 430€.

Elle m’a facturé : le pot de peinture sur les murs pour peindre les tâches de moisissure, une housse de couette (alors que là bas je me servais que de la mienne), une taie d'oreiller, enfin bon plusieurs objet... et aussi ses 10h de main d’oeuvre pour le faire à 14€/h ce qui fait 140€ !

Donc je voulais savoir si ce qu’elle fait est légal sachant que si l’appartement était moisi ce n’était pas ma faute et que je faisais le nécessaire pour enlever la moisissure. J’enlevais la moisissure tous les jours sur les meubles et objets, et le lendemain elle revenait. Et selon elle je ment car quand elle y est allée, elle n’a rien trouvé, ni les bêtes, ni des moisisusre sur les meuble. Et les objets où il restait de la moisissure elle me les a fait repayer !

Merci de m’aider au plus vite.

Cordialement.
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samedi 8 octobre 2011
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18 novembre 2018
Modifié par Valenchantée le 8/09/2018 à 20:55
4
Merci
Bonsoir,

Vous n'avez pas versé 2 "cautions" mais sans doute 2 mois de loyer HC pour le dépôt de garantie ??

Vous allez lui faire une lettre recommandée AR :

"Madame,

Faisant suite à votre retenue sur mon dépôt de garantie, je vous rappelle que je vous ai prévenue de ce problème d'humidité de manière verbale et par SMS (si vous avez gardé le SMS, précisez la date), ainsi que de l'arrivée simultanée de petites bêtes au sujet desquelles vous m'avez dit vous-même que vous les aviez déjà vues dans ce logement, ce qui prouve bien que le problème n'est pas nouveau.

En tout état de cause, ce problème d'humidité ne peut pas m'être imputé, pour la bonne raison qu'il est survenu principalement en mon absence, de même que ces bêtes. Je vous rappelle tout de même que le logement est très mal ventilé, qu'il y a eu une odeur d'humidité dès le départ et que, lorsque je vous ai signalé ces problèmes, vous n'avez pris aucune mesure, contrairement à ce que vous impose la loi du 6 juillet 1989.

Je vous signale au passage que si, pour faire face au problème, vous vous contentez de repeindre les murs par-dessus la moisissure entre deux locataires, il n'est guère étonnant que le phénomène se renouvelle régulièrement !

En conséquence, je vous mets en demeure de me restituer le solde de mon dépôt de garantie sous 3 jours, faute de quoi je vous assignerais devant le tribunal de XX (lieu du logement)

Je vous prie d'agréer...."


Cordialement,

Val
Pour avoir une bonne réponse, il faut déjà poser la bonne question !

Merci Valenchantée 4

Avec quelques mots c'est encore mieux Ajouter un commentaire

droit-finances a aidé 14058 internautes ce mois-ci

Oui voilà, 2 mois de loyer HC.

Votre lettre est très correcte et va beaucoup m’aider ! Je vous remercie infiniment.
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20 novembre 2018
Modifié par bretecher le 8/09/2018 à 20:31
0
Merci
Bonsoir

Pendant la location
Avez vous prévenu la propriétaire par courrier de ses moisissures?
Avez-vous pris des photos?

Quand le reliquat du dépôt de garantie vous a été restitué
Y avait-il des justificatifs de frais? comme achat de peinture, facture de nettoyage, etc.

A ce sujet qu'était-il noté sur l'état des lieux sortant?

julie
Bonsoir, par courrier non mais par téléphone et par sms oui. Oui j’ai tout un tas de photos qui prouvent l’état médiocre de l’appartement.

Il y avait tout cela oui, et selon elle c’est de ma faute si l’appartement avait de la moisissure alors elle a tout mis à mes frais alors que je n’y suis pour rien. C’est un appartement humide, avec une VMC qui aspire sûrement mal, et il y a une seule fenêtre. L’appartement est toujours à l’ombre donc pas étonnant qu’il y ait de la moisissure.
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20 novembre 2018
> Anthom7 - 8 sept. 2018 à 20:51
Vous n'avez pas répondu à la deuxième partie de ma réponse concernant le dépôt de garantie
Il n’y eu aucun état des lieux de sortie que j’ai signé, elle a fait un état des lieux de sortie mais je ne suis pas d’accoed avec ce qu’elle a mentionné.
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20 novembre 2018
> Anthom7 - 9 sept. 2018 à 11:02
Avez-vous signé l'état des lieux de sortie?

Pour info : Le dépot de garantie est la somme que vous versez à l'entrée et qui doit vous être restitué au départ
Une caution solidaire est une personne qui se porte garant le temps de la location

Suivez les conseils de Valenchantée et faites le courrier AR qu'elle vous a donné en exemple
Non aucun état des lieux de sortie n’a été signé. En tout cas en ce qui me concerne !

Oui je vais rédiger la lettre. Merci pour vos conseils
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21 novembre 2018
8 sept. 2018 à 20:38
0
Merci
bonjour,

une retenue sur DG ne peut se faire que pour des dégradations mentionnées sur l'EDLS et pas sur l'EDLE, et le montant de ces retenues doit être justifié par devis ou factures. Les heures de main d’œuvre du bailleur ne peuvent pas être retenues.

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant) :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « nue » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location « en meublé ».
- Un dépôt de garantie ne peut pas être demandé quand le loyer est payable d'avance pour une période égale ou supérieure à deux mois.
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation à bail unique ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

Comparé à l'EDLE, l'EDLS est la pièce maîtresse de la restitution du DG.

Art 3-2 loi 6/7/1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000509310989 :
-> Si pas d'EDLE = logement réputé être remis en "bon état" = à la sortie, toutes les mentions de l'EDLS seront comparées à du "bon état".
-> Si pas d'EDLS = logement rendu en bon état, sauf preuves contraires. Et le bailleur est en droit de faire appel à un huissier, peu de temps après, pour faire un EDLS, dont le constat sera incontestable.
Si EDLS pas signé (= pas d'EDLS) : récupérer quand même son exemplaire et faire signer un reçu (2 exemplaires) daté de restitution des clés avec la nouvelle adresse mentionnée dessus.
-> « A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. »

Une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI (hormis le cas d’un EDL fait par huissier) :

- l'EDLS a été fait contradictoirement,
- ET a été signé de toutes les parties prenantes,
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures,
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET le montant des réparations doit être justifié (par devis OU factures de professionnels).

Si 1 seule de ces conditions est PROUVÉE manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques ou non valables;

• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE [les dégradations dues à la VÉTUSTÉ ou à l’USAGE NORMAL étant à la charge du propriétaire (Art 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté »)]
=> Si dégradations légalement retenues (= mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures] des montants retenus correspondants aux dégradations, diminuées d’un % de vétusté, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des << délais raisonnables >> (Cass. Civ III : 8.12.09, n° 08-20340) après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire :
- 1° : de porter auprès du bailleur réclamation par courrier R+AR pour obtenir les justificatifs des retenues faites;
- 2° :
a) sans réponse : de porter l'affaire devant la commission départementale de conciliation du logement (Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989)
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
b) avec réponse négative passé un délai de 8 jours ou après échec de la commission départementale de conciliation (**) : de porter le litige directement devant le tribunal d'instance du lieu du logement.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, peu après le départ du locataire, pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable.

=> Hors EDL fait par huissier, si un exemplaire papier n’a pas été remis au(x) locataire(s) IMMÉDIATEMENT après les signatures [ou si ‘’e-exemplaire’’ n'a pas été transféré immédiatement (= AVANT de sortir du logement) sur le support électronique du(des) locataire(s)], le logement sera considéré à l'entrée comme donné en ‘’bon état’’ et l’EDLS sera considéré comme non fait et le logement sera supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc : AUCUNE retenue sur le DG ne sera possible au titre de réparations de dégradations.
art 3-2 loi 6/7/1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000509310
[La difficulté est souvent de prouver l'absence de remise immédiate...]


=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location (Mais pour le locataire ayant quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable.]

=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer ni de provisions mensuelles de charges au rendu des clés et qu'il ait donné sa nouvelle adresse - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil).
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé.
CEPENDANT, cette pénalité de 10% N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, puisque : « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable (préalable obligatoire avant de saisir la justice).
Copié/collé d'une réponse d'un pro du forum :
« Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") »

Encore un peu de lecture…

 LISTE DES RÉPARATIONS LOCATIVES :
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
 (**) http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066

https://droit-finances.commentcamarche.com/faq/51-modele-de-lettre-location-restitution-du-depot-de-garantie

Cordialement.
Merci pour tout, ma propriétaire m’a pris 443€ de DG, sauf que je n’ai signé AUCUN EDLS ! Est-ce légal ? Elle n’a fait appel à aucun huissier.

Elle m’a également facturé sa main-d’œuvre à 140€, a-t-elle le droit ??
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20 novembre 2018
Modifié par Poisson92100 le 9/09/2018 à 09:35
0
Merci
bjr
vu que vous décrivez je suis pessimiste pour vous
Il y a un EDL de sortie signé par vous mentionnant les moisissures et le pb de couette - cela suffit à vous facturer

juridiquement vous n'aviez jamais indiqué les b de moisissures - vous avez papoter voir fait du harcèlement téléphonique ce qui ne vous donne aucune peuve ni ecrit ( genre de pb on fiat un RAR)
Dernier point vous reconnaissez vous même avoir peut habité les ieux...je serait le bailleur je soutiendrait le défaut d'entretien et d'aération de votre part !!!!
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21 novembre 2018
> Anthom7 - 11 sept. 2018 à 21:16
Tout préavis démarre, de date à date, à réception de la notification du congé.
Donc, pour vous, du 5 juillet au 5 août inclus... d'ailleurs vous avez quitté le logement le 5/08 ("J’ai habité du 12 Février 2018 au 5 août 2018")

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168
(§ : "Point de départ du préavis")

cdt.
Oui j’ai mis 5 août car elle m’a dit qu’avec le préavis ça comptait jusqu’au 5 août. Or je pensais que cela dépendait de la date où j’ai mis la lettre à la poste. Donc je n’ai habité le logement que jusqu’au 1er Juillet
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21 novembre 2018
> Anthom7 - 12 sept. 2018 à 11:49
"Or je pensais que cela dépendait de la date où j’ai mis la lettre à la poste"

ça dépend de la date de RÉCEPTION par le bailleur de votre courrier R+AR.
Et il y a pire ! Si le bailleur ne va pas récupérer son recommandé, au bout de 15 jours, La Poste vous renvoie votre courrier : le préavis n'a donc pas encore commencé et vous avez tout à refaire....!

Sous réserve de rendre les clés (contre reçu) vous pouvez quitter votre logement quand vous voulez... mais loyer & charges sont dus jusqu'à la fin du préavis, sauf si le bailleur reloue avant la fin dudit préavis.

C'est pour ça que, dès qu'on sait qu'on va devoir quitter le logement, mieux vaut donner son congé le + tôt possible.... surtout en période de vacances.

cdt.
Sommes-nous d’accord que cela est illogique ? Car le bailleur peut laisser traîner pendant très... très longtemps.
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21 novembre 2018
> Anthom7 - 12 sept. 2018 à 16:01
La loi est ainsi.
Quand le courrier de congé du locataire lui revient, il lui reste encore 2 solutions... expliquées dans le lien post 23.
En principe, pas le droit de refuser une remise en main propre contre reçu, et par huissier, le préavis démarre le jour de son passage même si bailleur absent.
Mêmes conditions de congé quand c'est le bailleur qui donne son congé à son locataire.
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0
Merci
ouah 14 euros de l'heure pour peindre votre proprio prend les gens pour des cons sa tourne autour de 9 euros net pour un peintre
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samedi 1 septembre 2007
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20 novembre 2018
- 9 sept. 2018 à 11:07
9 euros net pour un peintre
ça doit être au black !
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