Charges sous estimées, et le syndic ?
Pycouillou
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djivi38 Messages postés 64866 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention -
djivi38 Messages postés 64866 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention -
Bonjour,
Je vous explique la situation en essayant d'être le plus clair possible:
Nous avons pris un logement en 2017 que nous avons quitté en 2018. Notre propriétaire ne nous a pas fourni à l'entrée les documents justifiant du montant des charges (nous avons eu le tort de ne pas les réclamer)
à l'état des lieux de sortie 9 mois après notre arrivée, le propriétaire nous a expliqué qu'en réalité le montant des charges était plus important que prévu de 18 euros par mois. Cela correspond à une augmentation de près de 46% par rapport au montant initial (40 euros par mois)
Lorsque nous avons réclamé les décomptes de charges, il est apparu que cette augmentation était réelle (même si on n'en comprend pas la nature comme souvent sur les décomptes de charges de syndic), mais aurait déjà du être régularisée à notre arrivée car elle était présente dès 2016 (2016 servant de base pour calculer les charges de 2017 à notre arrivée). Le propriétaire nous a expliqué qu'il n'avait en réalité pas encore connaissance du décompte des charges de 2016 nécessaires à l'établissement des charges à notre arrivée, (il ne l'a eu que deux mois après notre arrivée et s'est donc basé sur l'année précédente pour définir le montant, en 2015 donc, avant que l'augmentation de 2015 à 2016 n'apparaisse). Le retard de deux mois nous a été justifié en raison d'un changement de syndic (le propriétaire nous a montré des copies d'échanges de mails avec le syndic pour se montrer de bonne foi).
Le propriétaire peut donc ne pas sembler fautif, sauf que :
- Il a quand même attendu l'état des lieux de sortie pour nous faire part de cette augmentation ( donc 7 mois après l'avoir su)
- Nous avons pu constater que le montant des charges annoncé aux nouveaux locataires qui ont pris notre suite n'avait pas été modifié ( mais cela ne nous concerne pas). Donc la bonne foi du propriétaire est relative...
Évidemment, le propriétaire n'a pas encore le décompte de 2018 (qui ne sera fourni qu'en 2019). Le propriétaire a donc également retenu 20% de caution pour une future régularisation en 2019 sur les charges de 2018. Mais les charges étant mal établies dès l'entrée, il est évident que nous risquons de payer la différence 2015 2018 et non la réelle augmentation que nous aurions du payer (différence 2017-2018). Au total, il a donc conservé 170 euros pour en quelque sorte deux régularisations, une déjà établie pour 2017 (défaut de connaissance de l'augmentation par le propriétaire car ne l'a su que deux mois après), et une qui ne sera impactée que l'année prochaine en 2019 dès obtention du décompte de 2018, mais il a retenu ces deux régularisations sur le chèque de caution de sortie.
Même si la somme peut sembler faible, je ne trouve pas normal que ce soit un défaut d'envoi des charges par le syndic qui soit impacté sur le locataire qui se retrouve donc le dindon de la farce dans l'histoire...
Qu'en pensez vous ? Doit on payer ces deux régularisations ? N'est ce pas également une responsabilité du nouveau ou de l'ancien syndic ?
Merci d'avance pour votre réponse
Je vous explique la situation en essayant d'être le plus clair possible:
Nous avons pris un logement en 2017 que nous avons quitté en 2018. Notre propriétaire ne nous a pas fourni à l'entrée les documents justifiant du montant des charges (nous avons eu le tort de ne pas les réclamer)
à l'état des lieux de sortie 9 mois après notre arrivée, le propriétaire nous a expliqué qu'en réalité le montant des charges était plus important que prévu de 18 euros par mois. Cela correspond à une augmentation de près de 46% par rapport au montant initial (40 euros par mois)
Lorsque nous avons réclamé les décomptes de charges, il est apparu que cette augmentation était réelle (même si on n'en comprend pas la nature comme souvent sur les décomptes de charges de syndic), mais aurait déjà du être régularisée à notre arrivée car elle était présente dès 2016 (2016 servant de base pour calculer les charges de 2017 à notre arrivée). Le propriétaire nous a expliqué qu'il n'avait en réalité pas encore connaissance du décompte des charges de 2016 nécessaires à l'établissement des charges à notre arrivée, (il ne l'a eu que deux mois après notre arrivée et s'est donc basé sur l'année précédente pour définir le montant, en 2015 donc, avant que l'augmentation de 2015 à 2016 n'apparaisse). Le retard de deux mois nous a été justifié en raison d'un changement de syndic (le propriétaire nous a montré des copies d'échanges de mails avec le syndic pour se montrer de bonne foi).
Le propriétaire peut donc ne pas sembler fautif, sauf que :
- Il a quand même attendu l'état des lieux de sortie pour nous faire part de cette augmentation ( donc 7 mois après l'avoir su)
- Nous avons pu constater que le montant des charges annoncé aux nouveaux locataires qui ont pris notre suite n'avait pas été modifié ( mais cela ne nous concerne pas). Donc la bonne foi du propriétaire est relative...
Évidemment, le propriétaire n'a pas encore le décompte de 2018 (qui ne sera fourni qu'en 2019). Le propriétaire a donc également retenu 20% de caution pour une future régularisation en 2019 sur les charges de 2018. Mais les charges étant mal établies dès l'entrée, il est évident que nous risquons de payer la différence 2015 2018 et non la réelle augmentation que nous aurions du payer (différence 2017-2018). Au total, il a donc conservé 170 euros pour en quelque sorte deux régularisations, une déjà établie pour 2017 (défaut de connaissance de l'augmentation par le propriétaire car ne l'a su que deux mois après), et une qui ne sera impactée que l'année prochaine en 2019 dès obtention du décompte de 2018, mais il a retenu ces deux régularisations sur le chèque de caution de sortie.
Même si la somme peut sembler faible, je ne trouve pas normal que ce soit un défaut d'envoi des charges par le syndic qui soit impacté sur le locataire qui se retrouve donc le dindon de la farce dans l'histoire...
Qu'en pensez vous ? Doit on payer ces deux régularisations ? N'est ce pas également une responsabilité du nouveau ou de l'ancien syndic ?
Merci d'avance pour votre réponse
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2 réponses
Bonjour,
Faites bien les calculs entre la provision versée chaque mois sur la période et les charges locatives réelles calculées par le syndic.
Il y a rarement des erreurs, car les logiciels utilisés respectent la loi, mais c'est quand même possible. Il faut donc pointer toutes les charges et vérifier qu'elles sont récupérables.
Mais vous devez payer les régularisations, quel que soit le retard ou la "mauvaise foi".
Ensuite le changement de syndic a peut être décalé la communication des décomptes, c'est acceptable.
Il est fréquent que les propriétaires demandent une provision "faible" pour pouvoir louer et ensuite la régularisation fait "mal". Mais c'est légal (au moins la première année). Par contre les années suivantes, la provision doit être calculée par rapport au budget prévisionnel de la copropriété.
Vous n'êtes pas "dindon" car le propriétaire a finalement décalé votre paiement d'autant ...; dans un monde "idéal" il pourrait même vous demander des intérêts !
Si vous avez des doutes sur le calcul, prenez RV à l'ADIL.
Faites bien les calculs entre la provision versée chaque mois sur la période et les charges locatives réelles calculées par le syndic.
Il y a rarement des erreurs, car les logiciels utilisés respectent la loi, mais c'est quand même possible. Il faut donc pointer toutes les charges et vérifier qu'elles sont récupérables.
Mais vous devez payer les régularisations, quel que soit le retard ou la "mauvaise foi".
Ensuite le changement de syndic a peut être décalé la communication des décomptes, c'est acceptable.
Il est fréquent que les propriétaires demandent une provision "faible" pour pouvoir louer et ensuite la régularisation fait "mal". Mais c'est légal (au moins la première année). Par contre les années suivantes, la provision doit être calculée par rapport au budget prévisionnel de la copropriété.
Vous n'êtes pas "dindon" car le propriétaire a finalement décalé votre paiement d'autant ...; dans un monde "idéal" il pourrait même vous demander des intérêts !
Si vous avez des doutes sur le calcul, prenez RV à l'ADIL.
bonsoir,
"Le propriétaire a donc également retenu 20% de caution pour une future régularisation en 2019 sur les charges de 2018"
Ce n'est pas une "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant, c'est un DG = DÉPÔT DE GARANTIE.
Et ce n'est pas (même si ça correspond pour une location nue) 20% du DG, mais c'est 20% du montant de 1 loyer hors charges.
Extrait de mon topo sur la restitution du DG :
"" En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)"".
cdt.
"Le propriétaire a donc également retenu 20% de caution pour une future régularisation en 2019 sur les charges de 2018"
Ce n'est pas une "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant, c'est un DG = DÉPÔT DE GARANTIE.
Et ce n'est pas (même si ça correspond pour une location nue) 20% du DG, mais c'est 20% du montant de 1 loyer hors charges.
Extrait de mon topo sur la restitution du DG :
"" En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)"".
cdt.
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