etat des lieux huissier non remis caution non rend

Question

Bonjour, 

Je vous expose mon problème. Par avance je m’excuse de la longueur, mais la situation est un peu complexe, et les précisions sont utiles.
Nous avons quitté notre location à la fin du préavis. Cette location est gérée par une agence immobilière, laquelle avait fait l’état des lieux d’entrée. Pour la sortie, notre propriétaire a commencé par essayer de nous imposer (sans nous demander notre avis), un rendez-vous à la date et à l’heure qui lui convenait, c'est-à-dire 4 jours après la fin de l’état des lieux. Pour notre part, nous nous étions rendus disponible toute la semaine qui précédait le dernier jour, et nous l’avions fait savoir. Finalement, le propriétaire a préféré faire appel à un huissier pour faire l’état des lieux. Nous n’étions pas contre, bien au contraire, car le propriétaire est réputé dans le voisinage pour chercher toujours la plus que petite bête afin de ne jamais rendre les cautions (il a eu des problèmes avec tous les locataires précédents).
L’état des lieux est effectué par l’huissier le dernier jour en présence de deux personnes de l’agence immobilière dont le directeur. L’huissier remarque le très bon état de l’ensemble et la grande propreté des lieux. Il nous signale cependant que le propriétaire étant via l’agence immobilière le mandant, donc que c’est à l’agence immobilière qu’il enverra l’état des lieux, et qu’il ne peut nous en fournir une copie. Que, cependant l’agence de son côté doit nous en envoyer un exemplaire aussitôt qu’ils l’ont reçu, ce que confirme sur place le directeur. Nous nous quittons sur ces mots.
Trois semaines se passent, et aucun retour de l’agence…
Nous envoyons donc un premier mail pour demander notre copie de l’état des lieux, aucune réponse de l’agence. Un deuxième…toujours le silence.
Entre la fin du premier mois qui a suivi l’état des lieux et la fin du deuxième, nous envoyons 4 autres mails nous étonnant du silence et du non-retour du dépôt de garantie. Nous ne recevons toujours aucune réponse à ces mails.
A deux jours de la fin des deux mois, nous allons voir l’huissier pour lui expliquer que l’agence ne nous envoyait pas l’état des lieux. Celui-ci, gentiment nous laisse lire le document. Il est très bon, tout est signalé « en bon état » et propre, mis à part une prise électrique datant de 1960 « fissurée en façade » (par vétusté). 
Hasard du calendrier, le même jour nous recevons un courrier de l’agence immobilière nous expliquant que facture jointe à l’avis, non seulement ils ne nous rendent pas de dépôt de garanti, mais que de plus, nous devrions 2000 euros. La facture, au nom de l’entreprise du propriétaire, contient une quinzaine de points qu’ils nous reprochent, tous plus fantaisistes les uns que les autres (exemple « nettoyage de la hôte en cuivre de la cheminée », alors que sur le document de l’huissier il est marqué « la cheminé a une hôte en cuivre- propre »).
Mais le point le plus important, est qu’à cette facture, aucune copie de l’état des lieux n’est jointe…
Alors, certes, nous avons pu le lire par gentillesse de l’huissier, mais officiellement, nous ne l’avons toujours pas ! 
Notre réaction à ce courrier est d’envoyer une mise en demeure par RAR de nous envoyer l’état des lieux 
15 jours plus tard, nous n’avons eu aucune réponse…
Voici maintenant mes questions, car je sens que nous allons devoir porter plainte.
Vu que l’état des lieux ne nous a jamais été remis (et que donc, ils ne peuvent pas justifier des frais qu’ils nous réclament, même si nous savons qu’ils sont fantaisistes), doit-on demander le retour de notre dépôt de garantie pour non remise de l’état des lieux (nous avons de quoi le prouver, vu leur non réponse), ou alors devons nous demander à l’huissier un envoi officiel pour pouvoir contester point par point ?
Le fait que la facture soit au nom de l’entreprise du propriétaire (qui, de plus, est une entreprise de menuiserie, mais qui n’a pas hésité à facturer du ménage ou du jardinage), prête il à caution ? voir peut on considérer que la facture est fausse car faite par un non professionnel des faits facturés ?
Bref, surtout comment réagir lorsqu’un état des lieux effectué par huissier ne vous est pas donné ?
Et contre qui se retourner ? l’agence immobilière ? ou le propriétaire ?

Je vous remercie par avance de tous vos conseils…

Chatonraye · Accepted Answer

Bonsoir à tous

Je sais que souvent, on aime savoir comment se terminent les histoires, alors je viens donner des nouvelles.
Il aura fallu presque 4 mois (oui, 4 mois!!!) et 3 recommandés pour que l'agence immobilière m'envoie enfin l'état des lieux.
Ils ont tenté de nous compter une facture de 2000 euros pour...30 "dégradations" non présentes sur l'état des lieux! Ils ont également demandé à l'huissier de rajouter, un mois après notre départ des éléments sur l'état des lieux (l'huissier à refusé), nous avons découvert toutes leurs magouilles, car, de manière peu intelligente, en même temps que la copie de l'état des lieux et la facture de 2000 euros (d'une entreprise au nom du fils du propriétaire, et d'un métier qui ne correspond pas), ils nous ont envoyé les échanges de mails avec l'huissier!
Après deux autres recommandés pour leurs rappeler quelques lois (Merci merci merci Djivi!!!), nous avons constaté que de nouveaux, nous n'avions droit qu'à un grand silence. 
Précision utile, bien qu'en copie de tous nos recommandés, le propriétaire pour sa part n'a jamais répondu!
Bref, nous avons fini par saisir en octobre le tribunal d'instance…
Curieusement, fin novembre, nous avons reçu un courrier de l'agence immobilière qui disait que "dans sa grande mansuétude, le propriétaire acceptait de prendre à sa charge toutes les dégradations, et que pour eux l'affaire s'arrêtait là, et que comme nous étions de mauvaise foi en réclamant, pour les indemnités de retard, il n'en était pas question". Était joint un chèque du montant du dépôt de garanti, seul.
Nous nous sommes fait une joie de leur rappeler que les 4 mois de délais entre notre dernière lettre recommandé et leur réponse n'avait fait qu'augmenter les dites indemnités.
En février, nous avons été convoqués par le tribunal à une confrontation, ou la partie adverse n'est pas venue.
En avril a eu lieu l'audience au tribunal, la partie adverse n'est de nouveau pas venue.
Et enfin, nous avons reçu le jugement: le propriétaire ayant rendu le dépôt de garanti, il a été condamné:
-aux indemnités légales de retard, sur une durée de 6 mois jusqu'au rendu du dépôt de garanti
-à 1500 euros d'articles 700
-Aux dépens
Le juge est allé au delà de nos demandes.

Bref, il ne nous reste plus qu'à faire exécuter le jugement, que le juge à déjà rendu "provisoirement exécutoire".

Alors je poste la suite de l'histoire pour informer ceux qui pourraient en avoir besoin.

Un grand merci à tous les "pro" du forum, pour monter le dossier, j'ai suivi vos conseils à la lettre, et ça a marché.
En particulier, Merci Djivi!!!

Et si je peux abuser de vos connaissance, quelle est la procédure à suivre pour faire exécuter le jugement?

Cordialement

sleepy00 · Answer

Bonjour,

"Voici maintenant mes questions, car je sens que nous allons devoir porter plainte. "

non, on ne porte pas plainte dans un litige civil.

vous pouvez saisir le tribunal d'instance
via une déclaration au greffe :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R14232

vous demanderez alors la restitution de la caution, ainsi que les intérêts de retard. et vous joignez bien votre lettre recommandé et autre relance comme justificatif de tentative amiable.

vous devez agir contre le propriétaire.

djivi38 · Answer

bonjour,

je reviendrai plus tard (pas le temps de suite de tout lire), mais en attendant...voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant) :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « nue » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location « en meublé ».
- Un dépôt de garantie ne peut pas être demandé quand le loyer est payable d'avance pour une période égale ou supérieure à deux mois.
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation à bail unique ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

Comparé à l'EDLE, l'EDLS est la pièce maîtresse de la restitution du DG.

Art 3 loi 6/7/1989 :
-> Si pas d'EDLE = logement réputé être remis en "bon état" = à la sortie, toutes les mentions de l'EDLS seront comparées à du "bon état".
-> Si pas d'EDLS = logement rendu en bon état, sauf preuves contraires. Et le bailleur est en droit de faire appel à un huissier, peu de temps après, pour faire un EDLS, dont le constat sera incontestable.
Si EDLS pas signé (= pas d'EDLS) : récupérer quand même son exemplaire et faire signer un reçu (2 exemplaires) daté de restitution des clés avec la nouvelle adresse mentionnée dessus.

« A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. »

Une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI (hormis le cas d’un EDL fait par huissier) :

- l'EDLS a été fait contradictoirement,
- ET a été signé de toutes les parties prenantes,
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures,
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET le montant des réparations doit être justifié (par devis OU factures de professionnels).

Si 1 seule de ces conditions est PROUVÉE manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques ou non valables;

• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE [les dégradations dues à la VÉTUSTÉ ou à l’USAGE NORMAL étant à la charge du propriétaire (Art 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté »)]
=> Si dégradations légalement retenues (= mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire : 
- 1° : de porter auprès du bailleur réclamation par courrier R+AR pour obtenir les justificatifs des retenues faites; 
- 2° : 
a) sans réponse : de porter l'affaire devant la commission départementale de conciliation du logement (Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989) 
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire 
b) avec réponse négative passé un délai de 8 jours ou après échec de la commission départementale de conciliation (**) : de porter le litige directement devant le tribunal d'instance du lieu du logement.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, peu après le départ du locataire, pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable.

=> Hors EDL fait par huissier, si un exemplaire papier (ou ‘’e-exemplaire’’) n’a pas été remis au locataire IMMÉDIATEMENT après les signatures, le logement à l’EDLE est considéré comme donné en ‘’bon état’’ et à la sortie tout sera comparé à du ‘’bon état’’, l’EDLS sera considéré comme non fait et le logement sera supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc : AUCUNE retenue sur le DG ne sera possible au titre de réparations de dégradations.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc
(Article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[La difficulté est de PROUVER l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS). 
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location (Mais pour le locataire ayant quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable.]

=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer ni de provisions mensuelles de charges au rendu des clés et qu'il ait donné sa nouvelle adresse - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil).
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé.
CEPENDANT, cette pénalité de 10% N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, puisque : « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable (préalable obligatoire avant de saisir la justice).

Copié/collé d'une réponse d'un pro du forum :
« Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
(*) https://www.formulaires.service-public.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") » 

Encore un peu de lecture…

 Liste des réparations locatives :
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148/2020-12-03/

 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
 https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
 (**) https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989
 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066

 https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/603-lettre-de-restitution-du-depot-de-garantie-modele-de-demande/

Cordialement.

CD63 · Answer

Bonjour à tous,

Je me permets de vous dire merci à tous d'avance, car me trouvant actuellement dans une situation quasi similaire, je vais pouvoir m'appuyer sur le topo de djivi38 (très complet et compréhensible) et me rassurer avec l'expérience de Chatonraye.

Etat des lieux huissier non remis caution non rend

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