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djivi38
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13 juil. 2018 à 23:24
13 juil. 2018 à 23:24
bonsoir,
"notamment pour lui envoyer le montant de la caution qui lui est dûe "
si ce logement est dans un état si lamentable, je suppose que le montant du DG sera insuffisant pour payer les réparations des dégradations faites et donc, vous n'avez rien à lui restituer... et même au contraire, c'est peut-être bien votre locataire (ou son garant) qui vous devra de l'argent, non ?
Mais pour cela, vous devez faire appel à un huissier le + rapidement possible por qu'il fasse un EDLS; sinon, pas d'EDLS = logement rendu en bon état... heureusement, sauf preuve contraire, et votre "preuve contraire" sera l'EDLS (NON contestable) de l'huissier, à frais partagés par moitié avec le locataire puisqu'il a fait obstacle à la réalisation d'un EDLS contradictoire.
Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant) :
- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « nue » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location « en meublé ».
- Un dépôt de garantie ne peut pas être demandé quand le loyer est payable d'avance pour une période égale ou supérieure à deux mois.
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation à bail unique ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.
Comparé à l'EDLE, l'EDLS est la pièce maîtresse de la restitution du DG.
Art 3 loi 6/7/1989 :
-> Si pas d'EDLE = logement réputé être remis en "bon état" = à la sortie, toutes les mentions de l'EDLS seront comparées à du "bon état".
-> Si pas d'EDLS = logement rendu en bon état, sauf preuves contraires. Et le bailleur est en droit de faire appel à un huissier, peu de temps après, pour faire un EDLS, dont les écrits seront incontestables.
Si EDLS pas signé (= pas d'EDLS) : récupérer quand même son exemplaire et faire signer un reçu (2 exemplaires) daté de restitution des clés avec la nouvelle adresse mentionnée dessus.
Une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI (hormis le cas d’un EDL fait par huissier) :
- l'EDLS a été fait contradictoirement,
- ET a été signé de toutes les parties prenantes,
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures,
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET le montant des réparations doit être justifié (par devis OU factures de professionnels).
Si 1 seule de ces conditions est PROUVÉE manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :
• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques ou non valables;
• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE [les dégradations dues à la VÉTUSTÉ ou à l’USAGE NORMAL étant à la charge du propriétaire (Art 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté »)]
=> Si dégradations légalement retenues (= mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire :
- 1° : de porter auprès du bailleur réclamation par courrier R+AR pour obtenir les justificatifs des retenues faites;
- 2° :
a) sans réponse: de porter l'affaire devant la commission départementale de conciliation du logement (Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989)
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
b) avec réponse négative passé un délai de 8 jours ou après échec de la commission départementale de conciliation (**) : de porter le litige directement devant le tribunal d'instance du lieu du logement.
=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, peu après le départ du locataire, pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable.
=> Hors EDL fait par huissier, si un exemplaire papier (ou ‘’e-exemplaire’’) n’a pas été remis au locataire IMMÉDIATEMENT après les signatures, le logement à l’EDLE est considéré comme donné en ‘’bon état’’ et à la sortie tout sera comparé à du ‘’bon état’’, l’EDLS sera considéré comme non fait et le logement sera supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc : AUCUNE retenue sur le DG ne sera possible au titre de réparations de dégradations.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc
(Article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[La difficulté est de PROUVER l'absence de remise immédiate...]
=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location.
=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location (Mais pour le locataire ayant quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable.]
=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)
=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer ni de provisions mensuelles de charges au rendu des clés et qu'il ait donné sa nouvelle adresse - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil).
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé.
CEPENDANT, cette pénalité de 10% N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, puisque : « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.
---> Vous ne risquez donc pas d'avoir cette pénalité.
=> RECOMMANDATIONS :
I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
Copié/collé d'une réponse d'un pro du forum :
« Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
(*) https://www.formulaires.service-public.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") »
Encore un peu de lecture…
Liste des réparations locatives : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148/2020-12-03/
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
(**) https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
(**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066
Cordialement.
"notamment pour lui envoyer le montant de la caution qui lui est dûe "
si ce logement est dans un état si lamentable, je suppose que le montant du DG sera insuffisant pour payer les réparations des dégradations faites et donc, vous n'avez rien à lui restituer... et même au contraire, c'est peut-être bien votre locataire (ou son garant) qui vous devra de l'argent, non ?
Mais pour cela, vous devez faire appel à un huissier le + rapidement possible por qu'il fasse un EDLS; sinon, pas d'EDLS = logement rendu en bon état... heureusement, sauf preuve contraire, et votre "preuve contraire" sera l'EDLS (NON contestable) de l'huissier, à frais partagés par moitié avec le locataire puisqu'il a fait obstacle à la réalisation d'un EDLS contradictoire.
Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant) :
- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « nue » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location « en meublé ».
- Un dépôt de garantie ne peut pas être demandé quand le loyer est payable d'avance pour une période égale ou supérieure à deux mois.
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation à bail unique ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.
Comparé à l'EDLE, l'EDLS est la pièce maîtresse de la restitution du DG.
Art 3 loi 6/7/1989 :
-> Si pas d'EDLE = logement réputé être remis en "bon état" = à la sortie, toutes les mentions de l'EDLS seront comparées à du "bon état".
-> Si pas d'EDLS = logement rendu en bon état, sauf preuves contraires. Et le bailleur est en droit de faire appel à un huissier, peu de temps après, pour faire un EDLS, dont les écrits seront incontestables.
Si EDLS pas signé (= pas d'EDLS) : récupérer quand même son exemplaire et faire signer un reçu (2 exemplaires) daté de restitution des clés avec la nouvelle adresse mentionnée dessus.
Une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI (hormis le cas d’un EDL fait par huissier) :
- l'EDLS a été fait contradictoirement,
- ET a été signé de toutes les parties prenantes,
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures,
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET le montant des réparations doit être justifié (par devis OU factures de professionnels).
Si 1 seule de ces conditions est PROUVÉE manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :
• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques ou non valables;
• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE [les dégradations dues à la VÉTUSTÉ ou à l’USAGE NORMAL étant à la charge du propriétaire (Art 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté »)]
=> Si dégradations légalement retenues (= mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire :
- 1° : de porter auprès du bailleur réclamation par courrier R+AR pour obtenir les justificatifs des retenues faites;
- 2° :
a) sans réponse: de porter l'affaire devant la commission départementale de conciliation du logement (Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989)
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
b) avec réponse négative passé un délai de 8 jours ou après échec de la commission départementale de conciliation (**) : de porter le litige directement devant le tribunal d'instance du lieu du logement.
=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, peu après le départ du locataire, pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable.
=> Hors EDL fait par huissier, si un exemplaire papier (ou ‘’e-exemplaire’’) n’a pas été remis au locataire IMMÉDIATEMENT après les signatures, le logement à l’EDLE est considéré comme donné en ‘’bon état’’ et à la sortie tout sera comparé à du ‘’bon état’’, l’EDLS sera considéré comme non fait et le logement sera supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc : AUCUNE retenue sur le DG ne sera possible au titre de réparations de dégradations.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc
(Article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[La difficulté est de PROUVER l'absence de remise immédiate...]
=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location.
=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location (Mais pour le locataire ayant quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable.]
=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)
=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer ni de provisions mensuelles de charges au rendu des clés et qu'il ait donné sa nouvelle adresse - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil).
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé.
CEPENDANT, cette pénalité de 10% N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, puisque : « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.
---> Vous ne risquez donc pas d'avoir cette pénalité.
=> RECOMMANDATIONS :
I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
Copié/collé d'une réponse d'un pro du forum :
« Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
(*) https://www.formulaires.service-public.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") »
Encore un peu de lecture…
Liste des réparations locatives : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148/2020-12-03/
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
(**) https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
(**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066
Cordialement.
Utilisateur anonyme
13 juil. 2018 à 22:11
13 juil. 2018 à 22:11
Bonjour,
Vous devez convoquer votre locataire par un huissier pour faire un constat de carence. Ce n'est que de cette manière que vous pourrez faire valoir votre droit à récupérer l'appartement et réclamer les impayés du locataire.
Si l'appartement est dans un état lamentable, c'est que vous êtes entrée pour voir alors que le locataire n'a pas rendu les clés. Vous êtes dans votre tort ! Vous n'aviez pas le droit d'entrer !
Pour recevoir le remboursement du dépôt de garantie, la loi dit que le locataire doit laisser sa nouvelle adresse !
c'est l'article 22
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006069108/2015-09-29/
Mais bon, si c'est "lamentable" il faudra des devis pour calculer les retenues.
NB : si vous faites un virement sur son compte, vous avez l'ordre de virement comme justificatif (donc votre objection ne tient pas).
Vous devez convoquer votre locataire par un huissier pour faire un constat de carence. Ce n'est que de cette manière que vous pourrez faire valoir votre droit à récupérer l'appartement et réclamer les impayés du locataire.
Si l'appartement est dans un état lamentable, c'est que vous êtes entrée pour voir alors que le locataire n'a pas rendu les clés. Vous êtes dans votre tort ! Vous n'aviez pas le droit d'entrer !
Pour recevoir le remboursement du dépôt de garantie, la loi dit que le locataire doit laisser sa nouvelle adresse !
c'est l'article 22
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006069108/2015-09-29/
Mais bon, si c'est "lamentable" il faudra des devis pour calculer les retenues.
NB : si vous faites un virement sur son compte, vous avez l'ordre de virement comme justificatif (donc votre objection ne tient pas).
bonjour, Si elle vous propose... c'est par SMS probablement.
Donc vous lui dites qu'il faut absolument faire l'EDL sinon ce sera fait pas un huissier à frais partagés et ce sera incontestable. Et elle est redevable du loyer tant que l'EDL n'est pas fait.
Vous a-t-elle rendu les clés (par exemple dans la boîte aux lettres, c'est ce que font certains).
Le logement "lamentable" est-il simplement crasseux ou bien y a-t-il des dégradations ?
A-t-elle toujours payé son loyer régulièrement. Va-t-elle payer sa part pour l'huissier ?
Il ne devrait pas rester grand chose à rendre.
Et vous n'êtes pas obligée de faire un virement, vous avez le choix du mode de règlement, et vous lui demandez sa nouvelle adresse qui est obligatoire.
Donc vous lui dites qu'il faut absolument faire l'EDL sinon ce sera fait pas un huissier à frais partagés et ce sera incontestable. Et elle est redevable du loyer tant que l'EDL n'est pas fait.
Vous a-t-elle rendu les clés (par exemple dans la boîte aux lettres, c'est ce que font certains).
Le logement "lamentable" est-il simplement crasseux ou bien y a-t-il des dégradations ?
A-t-elle toujours payé son loyer régulièrement. Va-t-elle payer sa part pour l'huissier ?
Il ne devrait pas rester grand chose à rendre.
Et vous n'êtes pas obligée de faire un virement, vous avez le choix du mode de règlement, et vous lui demandez sa nouvelle adresse qui est obligatoire.
djivi38
Messages postés
51300
Date d'inscription
dimanche 12 avril 2015
Statut
Membre
Dernière intervention
22 avril 2024
15 113
14 juil. 2018 à 14:29
14 juil. 2018 à 14:29
Hello jack,
"Vous a-t-elle rendu les clés (par exemple dans la boîte aux lettres, c'est ce que font certains). "
Un rendu de clés déposées dans une boite aux lettres n'est pas valable et le locataire sera considéré comme étant toujours locataire s'il n'a pas remis en main propre ses clés soit au bailleur soit à l'agence qui a la gestion du logement soit à toute autre personne dûment mandaté par le bailleur.
"Et elle est redevable du loyer tant que l'EDL n'est pas fait. "
NON. Un locataire est redevable du loyer & des charges jusqu'à la fin de son préavis (ce qui implique qu'il ait donné son congé, en bonne et due forme), sauf si le bailleur reloue avant la fin dudit préavis.
"Vous a-t-elle rendu les clés (par exemple dans la boîte aux lettres, c'est ce que font certains). "
Un rendu de clés déposées dans une boite aux lettres n'est pas valable et le locataire sera considéré comme étant toujours locataire s'il n'a pas remis en main propre ses clés soit au bailleur soit à l'agence qui a la gestion du logement soit à toute autre personne dûment mandaté par le bailleur.
"Et elle est redevable du loyer tant que l'EDL n'est pas fait. "
NON. Un locataire est redevable du loyer & des charges jusqu'à la fin de son préavis (ce qui implique qu'il ait donné son congé, en bonne et due forme), sauf si le bailleur reloue avant la fin dudit préavis.
Vous n’avez pas trouvé la réponse que vous recherchez ?
Posez votre question
Merci
Reste le problème de la caution que je dois lui rendre en partie
Elle n'est pas venu à l'état des lieux mais m'a envoyé son préavis
Je suis entrée les clés étaient dans la boîte aux lettre et la porte d'entrée était ouverte (je n'aurais pas dû) et faire constater par un huissier
L'appartement a été rendu salle
elle ne m'a pas donné sa nouvelle adresse
Je dois lui rendre une partie de la caution
Comment faire pour la caution….
- je l'adresse à l'appartement de la location et le courrier me revient mais j'ai la preuve du paiement
- je la pose chez un huissier
- Je la laisse à la poste si cela est possible ?
- autre solution ?
Avec mes remerciements
Cordialement
Reste le problème de la caution que je dois lui rendre en partie
Elle n'est pas venu à l'état des lieux mais m'a envoyé son préavis
Je suis entrée les clés étaient dans la boîte aux lettre et la porte d'entrée était ouverte (je n'aurais pas dû) et faire constater par un huissier
L'appartement a été rendu salle
elle ne m'a pas donné sa nouvelle adresse
Je dois lui rendre une partie de la caution
Comment faire pour la caution….
- je l'adresse à l'appartement de la location et le courrier me revient mais j'ai la preuve du paiement
- je la pose chez un huissier
- Je la laisse à la poste si cela est possible ?
- autre solution ?
Avec mes remerciements
Cordialement
Bonjour
Je souhaite régler ce problème à l'amiable
d'autant que nous avons commencé à rénover l'appartement
(je ne peux donc pas faire valoir le montant des réparations et le montant des travaux de nettoyage (Ce dernier a été estimé par une société agréée à 200 euros)
je ne peux qu'exiger son adresse pour lui rendre le dépôt de garantie
supprimé de la facture du contrôle de chauffage qu'elle n'a pas fait avant son départ ainsi que le montant des ordures ménagères au prorata temporis.
Suis-je vraiment couverte si je ne lui rends pas le DG alors qu'elle ne me donne pas son adresse ?
Merci
Je souhaite régler ce problème à l'amiable
d'autant que nous avons commencé à rénover l'appartement
(je ne peux donc pas faire valoir le montant des réparations et le montant des travaux de nettoyage (Ce dernier a été estimé par une société agréée à 200 euros)
je ne peux qu'exiger son adresse pour lui rendre le dépôt de garantie
supprimé de la facture du contrôle de chauffage qu'elle n'a pas fait avant son départ ainsi que le montant des ordures ménagères au prorata temporis.
Suis-je vraiment couverte si je ne lui rends pas le DG alors qu'elle ne me donne pas son adresse ?
Merci
djivi38
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15 juil. 2018 à 11:55
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bonjour,
vous avez le temps (2 mois) pour restituer le DG...
=> EDLS non signé :
--> pas de retenue possible sur le DG par le bailleur au titre de réparations de dégradations SAUF SI vous mandatez le + rapidement possible un huissier pour faire l'EDLS (à frais partagés).
=> pas de nouvelle adresse :
--> tout courrier avec votre ex locataire [+ copies au garant du locataire (si garant il y a)] doit désormais se faire par RAR + lettre suivie à la seule adresse dont vous disposez, celle de votre logement loué.
Si votre locataire a fait suivre son courrier elle aura au moins la "lettre suivie", parce que je pense que votre RAR vous reviendra sous quinzaine (ne l'ouvrez pas : voir le § "Recommandations" de mon topo post 2).
--> pénalités de retard NON applicables par le locataire (car n'a pas donné sa nouvelle adresse : art 22 loi 6/7/1989).
--> prévenez par courrier R+AR votre centre des impôts du départ de votre locataire sans vous avoir laissé sa nouvelle adresse afin de ne pas avoir à payer la TH 2018
=> Récupération des clés suivie de votre entrée dans le logement loué :
--> pour ne pas prendre le risque d'être accusée de violation de domicile, je vous suggère de considérer que votre entrée dans les lieux correspond à une nouvelle location et donc, ne compter loyer & charges que jusqu'à la veille du jour de votre entrée dans les lieux (ce qui doit être fait en cas de relocation avant la fin du préavis du locataire sortant, car il serait illégal de toucher 2 loyers de 2 locataires différents pour la même période).
=> État du logement :
--> Faire faire des devis pour les réparations des dégradations obtenues par la comparaison de l'EDLS (NON contestable) de l'huissier avec l'EDLE.
--> Si des réparations sont réellement faites, bien conserver les factures des professionnels.
=> Restitution du DG :
--> Faire le calcul de ce qui est dû par le locataire :
¤ loyer & charges jusqu'au jour de votre entrée dans les lieux (ajuster en fonction du montant payé pour le dernier mois de loyer + charges),
¤ montant des devis ou factures des réparations des dégradations,
¤ moitié des émoluments de l'huissier
--> Conserver 20% du montant d'1 loyer hors charges en vue de la régularisation définitive des charges
--> Restituer le solde... (ou réclamer le surplus... selon le résultat) en joignant les justificatifs à votre courrier.
=> Prochaine AG et approbation des comptes :
--> Faire le calcul de ce qui est dû par votre locataire et de ce qui a été payé et prélever sur les 20% mis de côté ce qui vous est dû... (ou réclamer le surplus si c'est le cas) et faire la restitution de ce qui est dû (si c'est le cas !) dans le mois suivant l'approbation des comptes, en précisant que vous gardez à disposition les justificatifs pendant encore 6 mois (pas d'obligation pour vous d'envoyer ces justificatifs-là).
=> Relocation :
--> Dès que le logement est en état de location (art 6 loi 6/7/1989) !!
Bon courage pour tout.
cdt.
vous avez le temps (2 mois) pour restituer le DG...
=> EDLS non signé :
--> pas de retenue possible sur le DG par le bailleur au titre de réparations de dégradations SAUF SI vous mandatez le + rapidement possible un huissier pour faire l'EDLS (à frais partagés).
=> pas de nouvelle adresse :
--> tout courrier avec votre ex locataire [+ copies au garant du locataire (si garant il y a)] doit désormais se faire par RAR + lettre suivie à la seule adresse dont vous disposez, celle de votre logement loué.
Si votre locataire a fait suivre son courrier elle aura au moins la "lettre suivie", parce que je pense que votre RAR vous reviendra sous quinzaine (ne l'ouvrez pas : voir le § "Recommandations" de mon topo post 2).
--> pénalités de retard NON applicables par le locataire (car n'a pas donné sa nouvelle adresse : art 22 loi 6/7/1989).
--> prévenez par courrier R+AR votre centre des impôts du départ de votre locataire sans vous avoir laissé sa nouvelle adresse afin de ne pas avoir à payer la TH 2018
=> Récupération des clés suivie de votre entrée dans le logement loué :
--> pour ne pas prendre le risque d'être accusée de violation de domicile, je vous suggère de considérer que votre entrée dans les lieux correspond à une nouvelle location et donc, ne compter loyer & charges que jusqu'à la veille du jour de votre entrée dans les lieux (ce qui doit être fait en cas de relocation avant la fin du préavis du locataire sortant, car il serait illégal de toucher 2 loyers de 2 locataires différents pour la même période).
=> État du logement :
--> Faire faire des devis pour les réparations des dégradations obtenues par la comparaison de l'EDLS (NON contestable) de l'huissier avec l'EDLE.
--> Si des réparations sont réellement faites, bien conserver les factures des professionnels.
=> Restitution du DG :
--> Faire le calcul de ce qui est dû par le locataire :
¤ loyer & charges jusqu'au jour de votre entrée dans les lieux (ajuster en fonction du montant payé pour le dernier mois de loyer + charges),
¤ montant des devis ou factures des réparations des dégradations,
¤ moitié des émoluments de l'huissier
--> Conserver 20% du montant d'1 loyer hors charges en vue de la régularisation définitive des charges
--> Restituer le solde... (ou réclamer le surplus... selon le résultat) en joignant les justificatifs à votre courrier.
=> Prochaine AG et approbation des comptes :
--> Faire le calcul de ce qui est dû par votre locataire et de ce qui a été payé et prélever sur les 20% mis de côté ce qui vous est dû... (ou réclamer le surplus si c'est le cas) et faire la restitution de ce qui est dû (si c'est le cas !) dans le mois suivant l'approbation des comptes, en précisant que vous gardez à disposition les justificatifs pendant encore 6 mois (pas d'obligation pour vous d'envoyer ces justificatifs-là).
=> Relocation :
--> Dès que le logement est en état de location (art 6 loi 6/7/1989) !!
Bon courage pour tout.
cdt.
Bonjour
Il s'agit d'un logement nu
Je croyais n'avoir qu'un mois pour rendre la DG à partir du moment ou les dégats n'avaient pas été constatés par un huissier ?
merci
Il s'agit d'un logement nu
Je croyais n'avoir qu'un mois pour rendre la DG à partir du moment ou les dégats n'avaient pas été constatés par un huissier ?
merci
djivi38
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15 juil. 2018 à 12:53
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"Je suis entrée les clés étaient dans la boîte aux lettre et la porte d'entrée était ouverte (je n'aurais pas dû) "
Elle est partie en laissant sa porte OUVERTE ?????
Et je suis d'accord avec anemonedemer post 10 : ce que je vous ai aussi dit -> post 2 : "pas d'EDLS = logement rendu en bon état... heureusement, sauf preuve contraire, et votre "preuve contraire" sera l'EDLS (NON contestable) de l'huissier, à frais partagés par moitié avec le locataire puisqu'il a fait obstacle à la réalisation d'un EDLS contradictoire. "
-> et post 4 : "Un rendu de clés déposées dans une boite aux lettres n'est pas valable et le locataire sera considéré comme étant toujours locataire s'il n'a pas remis en main propre ses clés soit au bailleur (...)"
Cependant, si vraiment la porte était ouverte (??) vous avez donc pu constater depuis le seuil (donc pas de violation de domicile... mais + que
difficile à croire que la porte était restée ouverte et que vous n'êtes pas entré) que le logement était vide (était-il vide ??), donc abandonné, et vous pourriez faire constater par huissier la vacance du logement et lui demander de faire un EDLS.
Mais vous semblez ne pas vouloir d'huissier....
Donc, la solution d'anemonedemer post 10 - prendre un avocat versé en matière d'immobilier - est urgentissime.
cdt.
Elle est partie en laissant sa porte OUVERTE ?????
Et je suis d'accord avec anemonedemer post 10 : ce que je vous ai aussi dit -> post 2 : "pas d'EDLS = logement rendu en bon état... heureusement, sauf preuve contraire, et votre "preuve contraire" sera l'EDLS (NON contestable) de l'huissier, à frais partagés par moitié avec le locataire puisqu'il a fait obstacle à la réalisation d'un EDLS contradictoire. "
-> et post 4 : "Un rendu de clés déposées dans une boite aux lettres n'est pas valable et le locataire sera considéré comme étant toujours locataire s'il n'a pas remis en main propre ses clés soit au bailleur (...)"
Cependant, si vraiment la porte était ouverte (??) vous avez donc pu constater depuis le seuil (donc pas de violation de domicile... mais + que
difficile à croire que la porte était restée ouverte et que vous n'êtes pas entré) que le logement était vide (était-il vide ??), donc abandonné, et vous pourriez faire constater par huissier la vacance du logement et lui demander de faire un EDLS.
Mais vous semblez ne pas vouloir d'huissier....
Donc, la solution d'anemonedemer post 10 - prendre un avocat versé en matière d'immobilier - est urgentissime.
cdt.
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djivi38
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15 juil. 2018 à 13:00
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Hello Djivi.
Je pense qu'on se fatigue pour rien. Cette histoire est totalement incohérente.
Le locataire n'a pas donné congé ou il a donné congé ? ou il a juste envoyé un SMS et laissé les clés dans la BAL ?
Le bailleur a "vu" l'état lamentable et après il dit qu'il a aussi fait des travaux ?
Il veut absolument l'adresse pour rendre un DG que le locataire s'est bien gardé de réclamer ....
Je pense qu'on se fatigue pour rien. Cette histoire est totalement incohérente.
Le locataire n'a pas donné congé ou il a donné congé ? ou il a juste envoyé un SMS et laissé les clés dans la BAL ?
Le bailleur a "vu" l'état lamentable et après il dit qu'il a aussi fait des travaux ?
Il veut absolument l'adresse pour rendre un DG que le locataire s'est bien gardé de réclamer ....
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15 juil. 2018 à 13:15
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coucou anemone,
"Elle n'est pas venu à l'état des lieux mais m'a envoyé son préavis "
AH oui !!! Je n'avais pas vu le post 8 !!!! Effectivement ça change tout !!
Dommage quand même que jonis n'ait pas exposé la situation entièrement dès le début !!!
Si les clés ont été laissées dans la BAL du bailleur... à la rigueur pas besoin de sms... mais, encore une fois, jonis ne le précise pas !
Bon, pour l'instant je vais faire une petite pause... ma tête est trop pleine de cette histoire.... ! Je verrai si je reviens sur ce post....
Bonne fin de WE à toi ;-))
"Elle n'est pas venu à l'état des lieux mais m'a envoyé son préavis "
AH oui !!! Je n'avais pas vu le post 8 !!!! Effectivement ça change tout !!
Dommage quand même que jonis n'ait pas exposé la situation entièrement dès le début !!!
Si les clés ont été laissées dans la BAL du bailleur... à la rigueur pas besoin de sms... mais, encore une fois, jonis ne le précise pas !
Bon, pour l'instant je vais faire une petite pause... ma tête est trop pleine de cette histoire.... ! Je verrai si je reviens sur ce post....
Bonne fin de WE à toi ;-))
Utilisateur anonyme
15 juil. 2018 à 12:36
15 juil. 2018 à 12:36
A mon avis vous avez un bien plus sérieux problème que rendre ce DG. Votre locataire n'a pas donné son congé et n'a pas rendu officiellement les clés.
Donc est toujours locataire ! (même si elle est partie (absentée momentanément ?) et ne paye plus le loyer.
Vous avez pénétré dans son domicile (violation de domicile) et avez réalisé des travaux (donc vous ne pourrez pas nier cette violation de domicile.
Bref si la locataire souhaite vous attaquer et réintégrer le logement ... vous êtes mal !
Parlez avec un avocat rapidement.
Donc est toujours locataire ! (même si elle est partie (absentée momentanément ?) et ne paye plus le loyer.
Vous avez pénétré dans son domicile (violation de domicile) et avez réalisé des travaux (donc vous ne pourrez pas nier cette violation de domicile.
Bref si la locataire souhaite vous attaquer et réintégrer le logement ... vous êtes mal !
Parlez avec un avocat rapidement.
Le locataire m'a donné son préavis est partie et à un autre logement depuis
je verrais par ailleurs pour le délai de remise de la DG
CDT
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djivi38
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Modifié le 15 juil. 2018 à 14:03
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Excusez-moi de n'avoir pas vu votre post 8 :-(
Alors, effectivement, travaux commencés = EDLS par huissier devient inutile.
Pas d'EDLS = pas de retenues possibles => restitution de 80% du montant du DG dans LE mois qui suit la remise des clés (mais vous ne risquez pas la pénalité des 10% car absence de nouvelle adresse).... SAUF QUE cette "remise des clés" n'en n'est pas une... puisque clés laissées dans la BAL et non en main propre.
Ce qui veut dire que votre locataire est toujours votre locataire et que vous n'aviez pas le droit de rentrer dans son logement et encore moins de commencer des travaux.
Donc la situation n'est pas aussi simple que ce que vous avez l'air de penser !
Alors, effectivement, travaux commencés = EDLS par huissier devient inutile.
Pas d'EDLS = pas de retenues possibles => restitution de 80% du montant du DG dans LE mois qui suit la remise des clés (mais vous ne risquez pas la pénalité des 10% car absence de nouvelle adresse).... SAUF QUE cette "remise des clés" n'en n'est pas une... puisque clés laissées dans la BAL et non en main propre.
Ce qui veut dire que votre locataire est toujours votre locataire et que vous n'aviez pas le droit de rentrer dans son logement et encore moins de commencer des travaux.
Donc la situation n'est pas aussi simple que ce que vous avez l'air de penser !
Merci pour vos réponses.... Ce n'est pas aussi compliqué que cela le paraît ! je retiens particulièrement , les informations de Djivi qui restent précises…..Je vous tiendrai au courant des conclusions.
cdt
cdt
Vu la situation du locataire je n'avais pas l'intention de lui retenir quoi que ce soit de plus à part le contrôle du chauffage et les ordures ménagères conformément à la règlementation et je doute que la situation ne s'arrange pas à l'amiable
malheureusement dans ces situations c'est souvent les propriétaires qui sont lésés.
Elle a maintenant un autre logement
Je vous tiens au courant
Merci encore
malheureusement dans ces situations c'est souvent les propriétaires qui sont lésés.
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djivi38
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15 juil. 2018 à 14:25
15 juil. 2018 à 14:25
Vous auriez très bien pu ne pas l'être (lésée) si vous aviez fait constater la vacance par huissier + demande d'EDLS par huissier AVANT de rentrer dans le logement et d'y faire des travaux !!!!!
Vous répétez sans cesse qu'elle a un autre logement : on s'en fout, ça n'a rien à voir avec votre situation et ça ne vous dédouane pas de vos erreurs/fautes.
Vous répétez sans cesse qu'elle a un autre logement : on s'en fout, ça n'a rien à voir avec votre situation et ça ne vous dédouane pas de vos erreurs/fautes.
La législation juridique et financière évolue en permanence...