Offre d'achat [Résolu]

Utilisateur anonyme - 24 juin 2018 à 19:34 - Dernière réponse : kasom 25804 Messages postés samedi 25 septembre 2010Date d'inscriptionModérateurStatut 23 septembre 2018 Dernière intervention
- 26 juin 2018 à 13:52
Bonjour,
J'ai fait une visite avec une première agence qui m'a fait découvrir un bien immobilier.
Une semaine plus tard je me suis rendu compte que ce bien était également en vente avec un autre agent immobilier (que je connais bien puisqu'il s'agit de l'agent qui a mon propre bien à vendre avec un mandat d'exclusivité).
Je me suis donc rapproché de ce deuxième agent immobilier pour revisiter la maison car en plus il prend moins de commission donc son prix est plus intéressant.
Normalement, il n'y a pas de soucis, c'est la loi de la concurrence entre les agences mais là où ça me fait peur c'est que au moment où j'ai visité la première fois avec la première agence, la deuxième n'avait pas encore de mandat pour ce bien, elle l'a eu 3 ou 4 jours après. En plus elle nous a demandé qui de moi ou ma compagne avait signé le bon de visite à la première agence de sorte à faire signer l'autre, ce qui m'a donné l'impression qu'elle avait des doutes.
J'ai peur si je signe avec le deuxième agent que le premier m'attaque en justice et me demande de lui payer la commission car en plus il s'agit d'une grande enseigne avec un service juridique solide.
Merci par avance pour vos réponses.
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kasom 25804 Messages postés samedi 25 septembre 2010Date d'inscriptionModérateurStatut 23 septembre 2018 Dernière intervention - 25 juin 2018 à 00:37
2
Merci
Bonsoir

Normalement, il n'y a pas de soucis, c'est la loi de la concurrence entre les agences

pas exactement non

je constate que l'autre agence, qui n'avait de mandat ( et qui pourtant sait que vous vendez , ) ne prend pas la peine de vous demander ce que vous cherchez

et comme par hasard ses honoraires sont moins élevés .......après votre visite ( faudra m'expliquer : elle n'a pas de mandat mais elle prend moins cher ...)

une réponse : demandez à la seconde agence qu'elle s'engage par écrit en cas de procès de la première à vous rembourser les frais d'avocat, les pénalités ...si vous perdez

et expliquez au vendeur que lui aussi sera probablement poursuivi

car en plus il s'agit d'une grande enseigne avec un service juridique solide.


les petites agences aussi ont un service juridique solide , mais il sert aussi bien à protéger ses intérêts que ceux des clients



Ne pas confondre "prendre sur son temps libre pour aider ses amis " et "se libérer du temps pour les aider "

Merci kasom 2

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Ulpien1 2088 Messages postés vendredi 2 mars 2018Date d'inscription 23 septembre 2018 Dernière intervention - 26 juin 2018 à 09:58
1
Merci
Bonjour
Le droit positif est l'ensemble des règles appliquées à une période donnée par l'ensemble des juridictions et particulièrement par la Cour de cassation.
Dans votre cas, attaquer le vendeur est voué à l'échec dès lors que vous n'avez fait aucune proposition et que donc l'AI n'a pu présenter aucun acquéreur.Quant à vous rien ne vous lie juridiquement à l"AI.
Lire un arrêt de cassation est une chose, l'interpréter en est un autre.
kasom 25804 Messages postés samedi 25 septembre 2010Date d'inscriptionModérateurStatut 23 septembre 2018 Dernière intervention - 26 juin 2018 à 11:05
Bonjour

Dans votre cas, attaquer le vendeur est voué à l'échec dès lors que vous n'avez fait aucune proposition et que donc l'AI n'a pu présenter aucun acquéreur.

absolument pas d'accord, le fait de ne pas faire de proposition n'empêche pas la première agence de prouver son entremise

la suite dépendra probablement de la qualité des avocats , de l'énergie déployée par l'agence, de ses finances .....car attaquer côute cher

l'agence dont j'ai mis le lien par exemple , je suis sûr que dans un cas comme le votre, avec les mandats qu'elle utilise, elle attaque
Ulpien1 2088 Messages postés vendredi 2 mars 2018Date d'inscription 23 septembre 2018 Dernière intervention - 26 juin 2018 à 11:22
Bonjour Kasom
Ce n'est pas parce que vous n'êtes pas d'accord que vous avez raison. je maintiens mon avis.
kasom 25804 Messages postés samedi 25 septembre 2010Date d'inscriptionModérateurStatut 23 septembre 2018 Dernière intervention - 26 juin 2018 à 13:52
aucun souci Ulpien

bonne journée
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Utilisateur anonyme - 25 juin 2018 à 06:57
0
Merci
Kasom.

Merci beaucoup pour ces premiers éléments de réponse. Quelques précisions car je me rends compte que je n'ai peut-être pas été parfaitement clair.

La deuxième agence prends moins d'honoraires de façon générale sur ce secteur et pas en particulier sur ce bien par rapport à la première agence qui est plus cher.

Ensuite cette deuxième agence est vraiment dynamique par rapport à notre recherche, mais elle venait à peine de rentrer ce bien et il était hors secteur par rapport à nos critères.

Pour repréciser ce qu'il s'est passé:

Au jour 1 : la première agence nous fait visiter ce bien sur lequel nous accrochons, malgré le fait qu'il est hors secteur.
Au jour 3 : la deuxième agence signe un mandat pour ce bien mais ne nous le propose pas car hors secteur.
Au jour 4 : nous nous rendons compte que l'agence 2 vient juste de rentrer ce bien avec un prix moins élevé.
Au jour 7 : nous revisitons ce bien avec l'agence 2 à notre demande.

Le problème c'est que nous souhaiterions travailler avec l'agence 2 qui est par ailleurs l'agent qui vend notre bien et qui est systématiquement moins cher que ses concurrents (car plus agressif commercialement je suppose), mais le problème c'est qu'au moment de la première visite (jour 1), elle n'avait pas de mandat donc est-ce que la première agence ne pourrait pas faire valoir que c'est elle qui nous a fait découvrir le bien...

Merci par avance des compléments de réponse suite à ces précisions.
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kasom 25804 Messages postés samedi 25 septembre 2010Date d'inscriptionModérateurStatut 23 septembre 2018 Dernière intervention - 25 juin 2018 à 09:06
0
Merci
les précisions ne changent rien au fond du problème , que l'agence B ait un mandat ou non au jour de la visite

Vous avez visité avec la 1 ère agence , le fait de la contourner peut l'amener à vous poursuivre vous ET le vendeur

Rien ne vous empêche de négocier avec la 1 ère agence le montant de ses honoraires
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Ulpien1 2088 Messages postés vendredi 2 mars 2018Date d'inscription 23 septembre 2018 Dernière intervention - Modifié par Ulpien1 le 25/06/2018 à 11:31
0
Merci
Bonjour
Si les éléments que vous indiquez sont exacts, vous pouvez traiter avec la seconde agence sans aucun risque.
N'ayant fait aucune offre, vous n'êtes nullement lié par un contrat avec le premier agent immobilier et avez donc le choix de choisir le second.
Cassation du 6/4/2016 Pourvoi N° 15-14631
ps/le bon de visite n'a aucune valeur d'offre ou d'acceptation , il ne vaut que pour la preuve que l'on vous a fait visiter le bien, ce qui ne constitue aucun engagement de votre part.
kasom 25804 Messages postés samedi 25 septembre 2010Date d'inscriptionModérateurStatut 23 septembre 2018 Dernière intervention - 25 juin 2018 à 21:07
conclusion: difficile d'avoir des certitudes

l'erreur des agences a souvent été de demander des honoraires au lieu de demander des dommages et intérêts ( oui les mots ont une grande importance ) , elles ont compris
ensuite elles attaquaient les acheteurs sur la base des bons de visite : autre erreur , il a suffit de modifier les mandats de vente pour attaquer le vendeur

et depuis peu : elles peuvent attaquer les acheteurs non plus sur la base de la loi Hoguet ( qui régit la profession, les honoraires ...) mais sur un autre article du code civil ( ce qui change beaucoup de choses )

et comme je le disais, vous ne risquez rien à priori , c'est le vendeur que l'agence attaquera ( je vous conseille donc de demander à la seconde agence de vous confirmer que vous ne risquez rien ) , et je doute qu'il prenne le risque de se retrouver au Tribunal ....

dans le jugement rendu l'agence a attaqué l’acheteur sur une mauvaise base , elle n'avait aucune chance, la jurisprudence est constante sur ce point là


bonne consultation
kasom 25804 Messages postés samedi 25 septembre 2010Date d'inscriptionModérateurStatut 23 septembre 2018 Dernière intervention - 25 juin 2018 à 21:12
en bonus , pour bien comprendre le sens de cette décision proposée par Ulpien et le pourquoi de l'insuccès de l'agence

https://cimm.blog/jurisprudences/agence-evincee-par-lacquereur-11652.html
kasom 25804 Messages postés samedi 25 septembre 2010Date d'inscriptionModérateurStatut 23 septembre 2018 Dernière intervention - 25 juin 2018 à 21:17
Utilisateur anonyme - 25 juin 2018 à 22:38
quasiment aucune chance donc que le mandat avec la première agence ne prévoit pas l'interdiction de vendre indirectement à des acheteurs présentés par eux?
kasom 25804 Messages postés samedi 25 septembre 2010Date d'inscriptionModérateurStatut 23 septembre 2018 Dernière intervention - 25 juin 2018 à 22:46
si l'agence est pro aucune chance ....
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Utilisateur anonyme - 25 juin 2018 à 11:47
0
Merci
Un immense merci à vous deux mais vos opinions divergent du coup.
Si ce n'est pas trop demandé, pourriez-vous développer?
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Ulpien1 2088 Messages postés vendredi 2 mars 2018Date d'inscription 23 septembre 2018 Dernière intervention - Modifié par Ulpien1 le 25/06/2018 à 14:21
0
Merci
bonjour
Ce n'est pas mon opinion, mais la décision de la Cour de cassation.
Consultez un avocat spécialisé: en lui fournissant la référence du pourvoi, il ne vous prendra que 150 euros.
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Utilisateur anonyme - 25 juin 2018 à 16:33
0
Merci
Ok j'hésitais à le faire mais du coup je pense que je vais appeler un avocat spécialisé au cas où.
Encore merci!!!
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Ulpien1 2088 Messages postés vendredi 2 mars 2018Date d'inscription 23 septembre 2018 Dernière intervention - 25 juin 2018 à 22:51
0
Merci
Bonsoir
Le second jugement cité par Kasom n' a aucune valeur, d'abord par ce qu'il s'agit d'une décision de première instance et ensuite parce qu'il est totalement dépassé par le droit positif actuel.
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Utilisateur anonyme - 25 juin 2018 à 22:56
0
Merci
Ulpien.
Merci d'alimenter le débat, on avance j'en suis sûr.
Si je peux me permettre, qu'entendez-vous par "droit positif actuel"?
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