Question achat immeuble

Bonjour à tous,
Je vous explique mon problème : je suis sur le point d’acheter un immeuble de rapport de 500 m². Cependant j’ai deux principaux problèmes indiqués par le vendeur.

Le premier problème est que l’immeuble est squatté en partie par des roms. La vendeuse m’a indiqué que la vente se fera lorsque le bien sera complètement vidé, elle prévoit que ces familles vont partir à la fin de ce mois. Ma première question est : comment être sûr que je vais acheter l’immeuble lorsqu'il sera réellement vide et qu’il n’y a plus aucun locataire ? Est-ce quelque chose que je dois inscrire dans le compromis ou dans tout autre document légal ?

Mon deuxième problème est que la vendeuse m’a indiqué qu’elle va me vendre l’appartement délabré à un certain prix et elle a chiffre l’ensemble des travaux grâce un devis fait par son propre entrepreneur à 160 000 €. Cependant nous parlons de lourds travaux ravalement de façade etc. et je ne suis pas sur que ce devis soit correct. En effet il se peut que les travaux coûtent beaucoup plus cher que cela. Quelles sont les moyens que j’ai à ma disposition qui peuvent m’assurer que ce devis sera respecté tant sur le cahier des charges que sur la durée des travaux. Est-il possible d’inclure ces futurs travaux dans un compromis de vente qui ne concerne uniquement que l’immeuble sans travaux ?

Cordialement,
POS