État des lieux précisant "les locaux en l'état" [Résolu]

Nenjikosan 16 Messages postés mardi 19 septembre 2017Date d'inscription 7 juin 2018 Dernière intervention - 6 juin 2018 à 22:09 - Dernière réponse : Nenjikosan 16 Messages postés mardi 19 septembre 2017Date d'inscription 7 juin 2018 Dernière intervention
- 7 juin 2018 à 09:59
Bonjour,
je ne desire pas faire un enieme sujet mais voici ce que j'ai signé avec la proprio en 2012 :

" état des lieux le 01/08/2012, (adresse), d'un commun accord les locaux sont pris en l'etat"

lu et approuvé et signés des deux parties.

ceci n'est pas une absence d'etat des lieux, n'est-ce pas?

quand on prend quelque chose en l'etat, ca veut pas dire en bon etat, ca veut dire que je ne peux pas lui reclamer ce qu'il n'y a pas par exemple.

merci de votre reponse
Afficher la suite 

Votre réponse

5 réponses

djivi38 18948 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 22 juillet 2018 Dernière intervention - 6 juin 2018 à 22:34
0
Merci
bonjour,

ce n'est pas une absence d'EDLE, et ça ne veut pas dire non plus "en bon état", mais ce n'est pas non plus comme ça qu'on fait un état des lieux !!!!

L'état des pièces et des éléments du logement auraient dû être décrits avec le + de précisions possible lors de cet "EDLE".
Parce que, quand vous quitterez ce logement, le bailleur risque bien de faire un EDLS très précis et retenir ensuite sur votre DG (Dépôt de Garantie) des montants de réparations de dégradations qui existaient déjà à votre entrée dans les lieux : hélas pour vous, vous ne pourrez pas contester puisqu'il vous sera impossible de le démontrer (à cause du manque de détail sur ce fichu EDLE) ! Et en pas tout à fait 6 ans de location, ça va être difficile de faire passer des dégradations en "usure" (pour que ce soit à charge du bailleur) !

Vous ne le saviez pas, mais un locataire dispose de 10 jours à partir de la remise des clés pour apporter des modifications à l'EDL entrant (par courrier R+AR, et c'est la date d'envoi qui doit être dans ces 10 jours).

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant) :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « nue » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location « en meublé ».
- Un dépôt de garantie ne peut pas être demandé quand le loyer est payable d'avance pour une période égale ou supérieure à deux mois.
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation à bail unique ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

Comparé à l'EDLE, l'EDLS est la pièce maîtresse de la restitution du DG.

Une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI
(hormis le cas d’un EDL fait par huissier) :

- l'EDLS a été fait contradictoirement,
- ET a été signé de toutes les parties prenantes,
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures,
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non-locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET le montant des réparations doit être justifié (par devis OU factures de professionnels).

Si 1 seule de ces conditions est prouvée manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.


RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :


Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques (et faits légalement) ;

Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE (les dégradations dues à la VÉTUSTÉ ou à l’USAGE NORMAL étant à la charge du propriétaire).
=> Si dégradations légalement retenues (= mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de justice de conciliation du logement après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse OU avec réponse négative passé un délai de 8 jours, OU après échec de la négociation devant la commission départementale de conciliation (**).

=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, après le départ du locataire, pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable.

=> Si un exemplaire papier (ou ‘’e-exemplaire’’) n’a pas été remis au locataire IMMÉDIATEMENT après les signatures, le logement à l’EDLE est considéré comme donné en ‘’bon état’’ et à la sorite tout sera comparé à du ‘’bon état’’, l’EDLS sera considéré comme non fait et le logement sera supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc : AUCUNE retenue sur le DG ne sera possible au titre de réparations de dégradations.
https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2016/3/30/LHAL1515736D/jo/texte
(Article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[La difficulté est de PROUVER l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location (Mais pour le locataire ayant quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable.]

=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil).
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé.
CEPENDANT, cette pénalité de 10% N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, puisque : « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.

Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3, cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord")


https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
 (**) http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20 loi 6/7/1989
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066
 Liste des réparations locatives : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148

Cordialement.

PS : vous pouvez aussi contacter l'ADIL près de chez vous : des juristes pro de l'immobilier vous répondront gratuitement :
https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/

djivi38 18948 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 22 juillet 2018 Dernière intervention - 6 juin 2018 à 22:46
Petit topo EDL :

I) OBLIGATOIRE :
Toujours faire un État Des Lieux (EDL) en entrée (EDLE) et en sortie (EDLS) :
Pas d’EDLE = logement donné à loué en parfait état.
Article 1731 du Code Civil
Art 3-2 loi du 6/7/1989 :
<< S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. >>
=> Tout EDL doit être fait contradictoirement = en présence du locataire et du bailleur/ de son représentant dûment mandaté (agence ou autre personne).
=> Tout EDL doit être fait en autant d'exemplaires que de parties concernées (propriétaire et titulaires du bail) et ces exemplaires doivent être datés du jour de son établissement et signés).
=> La remise des clés se fait le jour de l’EDLE (et le rendu des clés le jour de l’EDLS).

II) EN COURS d’EDLE :
Le locataire a tout intérêt à être très pointilleux, car tout ce qui ne sera pas noté comme dégradé pourra être retenu en sortie sur le dépôt de garantie, si bien sûr cela apparaît sur l’EDLS. S'il le faut, bien insister auprès du bailleur pour qu'il note vos remarques.
  • Penser à faire marcher les appareils électriques à disposition
  • Penser à ouvrir/fermer portes et volets, ouvrir et fermer à clé la porte d’entrée (et les portillons du jardin), vérifier l’état de la robinetterie & des portes de placards, tirer la chasse d'eau, écoulement baignoire/douche, etc.
  • Vérifier l’état des sols, carrelages/faïences, murs, etc.
  • Vérifier que l’entretien du chauffe-eau/chaudière/clim/cheminée, etc. a bien été fait avant votre entrée : demander copie de la dernière attestation d'entretien faite (entretien locatif annuel par un professionnel au choix du locataire), ou au pire, faire écrire sur l'EDLE la date à laquelle il convient de faire le prochain entretien.

Un locataire n'a pas à faire d'entretien en début de location, le bailleur devant obligatoirement louer un bien << en bon état d'usage et de réparations ainsi que tous les éléments mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement >> (art 6 loi 6/7/1989).
  • Si COMPTEURS, faire les relevés en présence du bailleur et noter les indices sur l'EDLE (ne pas oublier de faire les mêmes relevés à la sortie).


III) COPIE IMMÉDIATE des EDL :
Ne JAMAIS laisser le bailleur/agence repartir avec l'exemplaire unique, quitte à monter dans sa voiture pour aller faire une photocopie).

IV) EN COURS DE BAIL :
  • S’il n’a pas tout vu le jour de l’EDLE, le locataire (et lui seul, pas le bailleur) dispose de 10 JOURS à partir du jour des signatures pour y apporter des modifications (courrier R+AR), ce qui n’est pas valable pour un EDLS qui, lui, est définitif.
  • Pour le chauffage : SI l’EDLE est fait hors période de chauffe, le locataire dispose d’1 mois maxi à partir du début de la période de chauffe pour apporter des modifications à l’EDLE en cas de mauvais ou de non fonctionnement du chauffage. Toujours par courrier R+AR.


=> Si vous constatez un dysfonctionnement (moisissures, humidité, …), toujours prévenir le bailleur le + tôt possible et par courrier R+AR (garder copie & récépissés).
Il faut obtenir l’accord écrit du bailleur avant de faire intervenir un professionnel, sinon il ne sera pas tenu de vous rembourser la facture des réparations (lui aussi a le libre choix de son entreprise pour les réparations non locatives).

V) JUSTE AVANT L’EDLS :
  • Vérifier les points souvent critiques : joints de douche/baignoire et les refaire si besoin, nettoyer les grilles de VMC, flexible de douche, mieux fixer les prises encastrées mal fixées, etc.
  • Reboucher les trous proprement et repeindre si besoin par-dessus.
  • Vérifier aussi le nombre de clefs à restituer et refaire des doubles si besoin
  • Laisser l'appartement dans un état de propreté au moins égal à l’état initial.
  • Un EDLS est DÉFINITIF.


VI) RENDU des CLES :
Voir : https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/obligations-parties-restitution-cles-10504.htm#.VRqDYOG7QUw

cdt.
Commenter la réponse de djivi38
Nenjikosan 16 Messages postés mardi 19 septembre 2017Date d'inscription 7 juin 2018 Dernière intervention - 7 juin 2018 à 09:18
0
Merci
merci pour la reponse tres detaillée.
je me pencherais sur la question le moment venu. Depuis que je sais pour ce possible manque d'etat des lieux, j'ai pris des photos. J'en avais pris dejà avant. Par ex nous avons cloturé la cour, j'ai des photos avant et pas de cloture. J'ai refait la salle, j'avais pris des photos pour montrer à mes enfants le avant et le apres.
En fait l'etat des degradations etaient tels qu'il aurait fallu refaire completement l'appartement. Et on aurait passé la journée à detailler. je ne devais rester que 1 an, le loyer etait pas tres cher et il y avait de la surface et un garage. Mais ma vie a fait que ca fait 6 ans.
merci à vous.
Rhelax 1162 Messages postés samedi 2 juin 2018Date d'inscription 13 juillet 2018 Dernière intervention - 7 juin 2018 à 09:21
bonjour
les photos n'ont aucune valeur juridique si elles ne sont pas prises par un huissier
Nenjikosan 16 Messages postés mardi 19 septembre 2017Date d'inscription 7 juin 2018 Dernière intervention - 7 juin 2018 à 09:59
ok merci
Commenter la réponse de Nenjikosan
Newsletter

Pour mieux gérer vos finances et mieux défendre vos droits, restez informé avec notre lettre gratuite

Recevez notre newsletter

Dossier à la une