Souci d'achat/ Compromis

Bonjour à tous,
Une situation très enquiquinante pour nous...Nous avons vendu notre bien le 26 mars 2018.
Au préalable, nous avions signé un compromis de vente en date du 26 février 2018 auprès d'une agence immobilière pour un nouveau bien.
Nous devions signer l'achat de cette nouvelle maison début mai. Tout était prêt, les fonds disponibles très rapidement, prêts à emménager...bref, tout bon!
Quand le notaire a préparé le dossier pour la signature il s'est rendu compte qu'un étage de la maison avait été aménagé sans que la mairie ne soit au courant.
Du coup, demande de régularisation pour que nous puissions signer cela en bonne et dûe forme.
Sauf que l'agence immobilière nous a envoyé une prolongation du compromis de vente, sur la date, mais pas sur le fond.
Ils s'obstinent à nous faire signer un compromis prorogé, ne faisant même pas état de cette étage "fictif" sur l'acte officiel!
Donc nous l'avons signé pour garder la possibilité d'acheter le bien, mais en précisant manuellement que l'avenant était inexact et nous en demandions un rectifié. Et surtout nous demandions une baisse des honoraires de l'agence qui, nous l'estimons, n'a pas fait son travail en se basant sur ce qu'ils ont vu de la maison pour établir le compromis, et pas sur ce que l'acte officiel mentionnait (pour se répercuter sur le prix d'achat). On nous a répondu que notre demande était rejetée. Donc en fait, nous sommes hébergés depuis plus de 2 mois, nous ne savons pas quand nous allons signer...tout ça parce que l'agence n'a pas vérifié l'acte et conseillé à son client de régulariser la situation AVANT toute mise en vente.
Quant au vendeur proprement dit, il a signé l'acte officiel il y a dix années, alors que l'étage avait déjà été aménagé, mais il dit qu'il était "coincé" car à la rue, donc il a signé l'acte, même si il y avait cette coquille!
Donc, l'agent immobilière a-t-elle manqué de professionnalisme en ne s'inspirant pas de l'acte officiel pour son compromis? Le vendeur peut il être accusé de vice caché? les deux?
Merci de vos réponses :)