Régularisation des hausses de loyer 7ans aprés ? [Résolu]

- 11 mai 2018 à 21:16 - Dernière réponse :  Dan
- 13 mai 2018 à 18:31
Bonjour,

Je me permet de vous solliciter, car je suis en situation très complexe avec mon propriétaire.
Je ne sais pas par où commencer, je suis dans son appartement depuis Septembre 2012. Je paye régulièrement mon loyer rubis l'ongle. Malgré des problèmes de moisissures depuis mon arrivés qu'il n'a jamais corriger, des vitres qui ne ce ferment pas ou mal dans toute la maison et qui de facto laissent l'air, l'eau et le bruit d'un boulevard passaient.... une électricité qui saute régulièrement et un hiver entier que j'ai passé sans eau chaude.....et je vous passe les autres problématiques graves.

Quand je le contacte, pour qu'il prenne en considération ma détresse et ma situation ce dernier me rétorque qu'il est très demandé et/ou qu'il n'est pas dans la région et/ou qu'il est dans une expo d'art et qu'il à mieux à faire.

J'ai demandé régulièrement mes quittances de loyer depuis 2012, je n'en ai jamais à chaque fois il me rétorque oui oui demain demain demain....cela fait 6ans...


Seulement voila là je sature dans cette appartement et récemment je lui ai fait part du fait que je craque que je ne supporte plus cette appartement et que je souhaite partir... ce dernier m'explique que étant donner que je n'ai pas calculer mes hausses de loyer depuis 2012 et que je ne l'ai pas informé de mes charges. Je vais par conséquent lui devoir l'ensemble des hausses de loyer non faites et les régularisations de charges depuis 2012....

Cela est-ce possible ? doit-je dés maintenant contacter un avocat ? ou l'anil ? (il coule de source que je ne paierais pas presque 7ans de hausse de loyer d'un coup ni de charges.... étant dans une situation financière qui ne me le permet pas)


Merci à vous de votre aide et votre bienveillance.


Bonne réception

Ps: je paie tout les mois un loyer de 600euros dont 45euros de charges (pour un 45m²)
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17 novembre 2018
- Modifié par djivi38 le 11/05/2018 à 21:59
2
Merci
bonsoir,

I) RÉVISION DE LOYER :
SI une révision de loyer est prévue sur votre contrat de location, votre bailleur est en droit d'en faire une, MAIS seulement sur 1 an en arrière.
Ce bailleur se fout de vous ! Ce n'est pas au locataire de calculer les révisions de loyer, c'est à lui de le faire !!

II) CHARGES :
Si vous avez des provisions mensuelles (par opposition à un paiement d'un "forfait" mensuel de charges), votre bailleur doit vous faire une régularisation chaque année.
Et en cas d'oubli, il peut réclamer une régularisation sur 3 ans en arrière - toujours sur justificatifs -, et vous, vous pouvez payer les 2 années les + anciennes par 1/12° (la régularisation de la dernière année doit être payée en 1 seule fois).

III) QUITTANCES :
du moment que vous les demandez votre bailleur a obligation de vous les fournir. Faire une mise en demeure pour les réclamer (courrier R+AR dont vous gardez copie et récépissés).

IV) CONGÉ :
vous pouvez donner votre congé à tout moment et sans avoir à vous justifier.
Mais STOP les bla-bla, mails, texto, tél, etc. avec votre bailleur.

Voir ici comment un locataire doit donner son congé :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168
Voir ici un modèle de courrier (à adapter à votre situation : location meublée ou nue...) :
https://droit-finances.commentcamarche.com/faq/3161-modele-de-lettre-location-conge-par-le-locataire
Si vous êtes en location nue, le préavis est de 3 mois, sauf pour les cas énoncés ici :
https://droit-finances.commentcamarche.com/faq/323-preavis-de-location-resiliation-du-bail
Le motif invoqué devra être justifié en même temps que le congé sera donné, à défaut le préavis restera de 3 mois.
Vérifiez ici si votre logement est en zone tendue :
https://blog.domoskit.com/2017/05/11/villes-zone-tendue/
Seul ce motif-là, d'ordre public, n'a pas besoin de justificatif, mais doit impérativement être mentionné dans le courrier de congé.

Cdt.
« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
– Pilar Jericó –

Merci djivi38 2

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17 novembre 2018
> Dan - 11 mai 2018 à 23:45
OK. Bonne continuation !
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17 novembre 2018
> Dan - 11 mai 2018 à 23:59
avec plaisir :-))
Et n'hésitez pas à revenir si vous avez d'autres questions : il y aura toujours quelqu'un pour vous aider.
cdt.
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16 novembre 2018
- 12 mai 2018 à 00:31
Coucou Djivi, je vois que nous sommes sur la même longueur d'onde. ..
La loi protège les locataires, mais ils ne la connaissent pas suffisamment !
Effectivement je ne savais pas et je pense qu'il profite de son emprise sur moi du faite que depuis 2012 j'ai perdu mes parents et je n'ai donc personnes pour m'orienter ou me guider. En tout cas merci encore à vous 2
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16 novembre 2018
- Modifié par anemonedemer le 11/05/2018 à 22:03
2
Merci
Bonjour,
Pour tous les problèmes, vous deviez réclamer en recommandé avec AR.
Vous auriez pu dès l'apparition demander une expertise à l'ARS et que votre bailleur soit obligé de faire les travaux... et entretemps vous auriez pu avoir une baisse ou annulation du loyer.

Mais bon, c'est du passé, et vous souhaitez partir.

Maintenant les bonnes nouvelles :

1/ les hausses de loyer : sont-elles prévues explicitement dans le bail ?
si non, il ne peut rien réclamer.
si oui, elles sont limitées strictement à l'indice IRL et le bailleur ne peut pas revenir plus 'un an en arrière.
lire ici : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F13723

2/ la régularisation des charges : doivent être calculées sur décompte détaillé et les justificatifs tenus à votre disposition. Et ne concernent que strictement les charges locatives (selon liste du décret) et la taxe ordures ménagères (justifiée avec copie de la taxe foncière du bailleur).
Le bailleur ne peut réclamer plus de 3 ans en arrière.
lire ici : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F947
et : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F479

Vous pouvez vous faire aider à l'ADIL pour rédiger les courriers RAR de contestation.

NB : il ne va pas vous rater pour l'état des lieux, alors ne lâchez rien et si besoin exigez un huissier (à frais partagés)

Merci anemonedemer 2

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Très bien je vais essayé de les contacter dès lundi merci à vous
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17 novembre 2018
> Dan - 12 mai 2018 à 03:13
Puisque vous souhaitez quitter ce logement (et on vous comprend !) peut-être n'est-il pas nécessaire de vous lancer dans des procédures pour faire reconnaître l'indécence de ce logement...
Cherchez vite un autre logement et dès que vous l'aurez trouvé, donnez votre congé (revoir le § IV du post 1)...
cdt.
oui je serais mieux préparer pour le prochain appartement en tout cas merci.
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17 novembre 2018
> Dan - 12 mai 2018 à 21:11
Pour vous aider encore un peu plus voici encore un de mes ("petits") topos :

COMMENT SE PASSE UNE LOCATION ?

I-) GÉNÉRALITÉS :

- Ce texte concerne les locations à usage d'habitation principale soumise à la loi du 6 juillet 1989 (même si le locataire est fiscalement rattaché à ses parents) pour un locataire majeur.
- Si le locataire est mineur, ce sont ses parents qui feront tout à sa place.
- La mention "bailleur" signifie « propriétaire ou agence ou autre représentant du bailleur ayant reçu procuration en bonne et due forme ».

II-) RECHERCHE DU LOGEMENT :

- Préparer un dossier « candidat-locataire » + « dossier-caution » : à remettre au bailleur.
http://droit-finances.commentcamarche.net/faq/6087-location-les-pieces-a-fournir-par-le-locataire
- Toute réservation est illégale (sauf pour locations saisonnières).
- Ne JAMAIS verser d’argent AVANT d’avoir signé le contrat de location.
- Fuir les « marchands de listes » (qui justement demandent de l’argent pour vous donner une liste de logement soi-disant à louer, mais qui n’est pas tenue à jour, et vous vous retrouvez à 50 personnes pour visiter le même logement !!)
- VISITER les logements en vue, et plus particulièrement celui retenu.

III-) LOGEMENT TROUVÉ & DOSSIER ACCEPTÉ PAR LE BAILLEUR :

CONTRAT DE LOCATION (à signer en même temps que le bailleur) :
- Modèle loi ALUR obligatoire (fourni gratuitement par le bailleur, en autant d'exemplaires que de parties prenantes, à remettre aux intéressés de suite après signatures).
https://www.locservice.fr/guide/reussir-sa-location/bail.html
- Les coordonnées personnelles du bailleur doivent figurer sur le bail.
- Location meublée : contrat de 1 an, renouvelable par tacite reconduction.
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000030967884&categorieLien=id ou art. 25-4 loi 6/7/1989
- Location en vide : contrat de 3 ans, renouvelable par tacite reconduction.
- Spécificité contrat étudiant : peut être de 9 mois, non renouvelable.
- Possibilité de signer un bail à telle date avec, si besoin, une "date d'effet" ultérieure (correspondant à l’entrée réelle dans les lieux = avec EDLE & remise des clés).

CAUTION (= garant) OU GLI (= Garantie Loyers Impayés) :
https://www.anil.org/votre-projet/vous-etes-locataire/se-loger/caution-et-garanties/
http://droit-finances.commentcamarche.com/contents/721-se-porter-garant-caution-d-un-locataire
CLE : Caution Locative Étudiant
https://droit-finances.commentcamarche.com/faq/43125-caution-locative-etudiante-cle-mode-d-emploi

ASSURANCE :
- Une attestation d'assurance du logement doit être présentée au bailleur par le locataire le jour de la remise des clés.
- Présenter chaque année l’attestation valable pour l’année qui vient.
- L'absence d'assurance peut être un motif de refus de location (ou, si absence en cours de bail, peut être un motif légal de résiliation du bail).
- Le bailleur, lui, prendra une assurance PNO, obligatoire pour locations en copropriété.

DG = Dépôt de Garantie :
- Location meublée : est égal jusqu'à 2 mois maxi d’un loyer hors charges
- Location en vide : est égal à 1 mois de loyer hors charges
Le chèque se donne – contre reçu - à la signature du bail, jamais avant (une réservation est illégale, et, comme tout chèque remis à son destinataire, peut être encaissé de suite).

EDLE (État Des Lieux Entrant) (un topo + précis peut être donné sur demande) :
- Un EDL se fait en autant d'exemplaires que de parties prenantes (bailleur/locataire(s)) et chaque partie récupère son exemplaire DÈS QUE toutes les signatures y sont apposées [pas 1h après ou le lendemain... de façon à éviter toute modification : valable aussi pour l'EDLS].
article 3-3 du décret de la loi ALUR du 30 mars 2016 :
- Le locataire doit être vigilant & strict et veiller à ce que le bailleur y mentionne bien toutes ses remarques concernant l'état du logement : sols, murs, robinetterie, VMC, lumières, carrelage/faïences, éléments d'électroménager, fonctionnements chasse d'eau/fenêtres/portes, ménage fait ou non fait, clim, chaudière, etc.
- Y noter - en présence du bailleur - les relevés des compteurs (en meublé).
- Si location en vide (repérer où sont les compteurs) : le locataire doit prendre ses propres abonnements énergie/eau.
- Apposer les signatures de toutes les parties prenantes au bas de la dernière page et dater (parapher les autres pages).
- La remise d'1 trousseau de clés se fait à l'EDLE (pas d’obligation de donner 2 trousseaux).
https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/obligations-parties-restitution-cles-10504.htm
- Possibilité pendant les 10 premiers jours d’apporter un supplément de remarques qui seraient passées inaperçues lors de l’EDLE : art.3-2 loi 6/7/1989
- Possibilité, seulement pour les entrées en location hors période de chauffe, de préciser l’état du chauffage sur l’EDLE pendant le 1° mois de chauffe.

CHARGES :
Les charges peuvent être mentionnées :
 Soit « forfaitaires » : le montant reste inchangé pendant toute la durée de la location
 Soit « au réel » : le montant doit être régularisé au moins 1 fois/an
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066

TEOM (topo sur demande) :
Le remboursement de la TEOM – sur justificatif, au prorata du temps d’occupation et sans les frais de gestion/rôle – dépend de la qualification des charges (« forfaitaires » ou « au réel »).

1° LOYER :
- Se donne à la remise des clés.
- Est au prorata depuis le jour de la remise des clés.
- Demander une "quittance" de loyer, et, si le besoin s’en fait sentir, demander au bailleur d’en fournir une chaque mois (gratuitement).

LOYERS SUIVANTS :
- Le 1° devoir d'un locataire est de régler en temps et en heure ses loyers & charges (date de versement prévue dans le contrat) : art. 7 de la loi du 6/7/1989.
- La date du paiement des loyers mentionnée sur le bail est la date de réception par le bailleur.
- Tout locataire a le libre choix de son mode de paiement. Les virements sont préférables : c'est le locataire qui « donne » son loyer, pas le bailleur qui « se sert » sur le compte du locataire, comme c’est le cas pour les prélèvements.
- Le paiement en espèces se fait donnant-donnant : espèces contre reçu immédiat, sinon… payer d’une autre façon.

DERNIER LOYER :
- le dernier loyer est aussi au prorata : arrêter ses virements après le paiement de l’avant-dernier loyer et payer par chèque le dernier loyer.

RÉVISION DE LOYER :
- Un loyer peut être révisé chaque année (à la date anniversaire du bail OU à une autre date mentionnée sur le bail) SI et uniquement SI la révision est prévue sur le bail (si possible avec indice & trimestre de référence).
- En l’absence de la mention de révision sur le bail, il est illégal de procéder à une révision et donc, le loyer restera le même pendant toute la durée d’une même location.

RÉÉVALUATION DE LOYER :
En cas de loyer sous-estimé, le bailleur peut le réévaluer à la date anniversaire du bail et en suivant une procédure très stricte ; à défaut du respect de la procédure, le loyer reste inchangé.
Art. 17-2 loi 6/7/1989
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1312

Si CHAUDIÈRE, CLIM, CHEMINÉE, FOSSE septique/toutes eaux, etc. (= tout élément mentionné au contrat de location et qui nécessite un entretien locatif annuel) :
- A l’entrée dans les lieux, demander à voir les attestations des derniers différents entretiens, de façon à pouvoir prévoir les prochains, car les entretiens sont à la charge du locataire 1 fois/an, par un professionnel de son choix (le bailleur ne peut pas imposer ses propres différents professionnels).
- Pour la fosse septique/toutes eaux, la vidange peut se faire environ tous les 4 ans : se faire remettre - dès l’EDLE - la copie de la dernière vidange.
- Si impossibilité de voir les attestations, faire noter par le bailleur sur l'EDLE les dates des derniers entretiens dont il se souvient approximativement (question de responsabilité en cas de problèmes).

IV-) PENDANT LA DURÉE DE LOCATION :

- Le locataire a l’obligation d'« entretien » et de « petites réparations » du logement et des éléments qui s'y trouvent ET qui sont mentionnés sur le contrat de location.
Liste des réparations locatives : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148
- Signaler au bailleur, par écrit, tout problème, et si pas de réaction, faire un courrier R+AR (garder copie de tous les courriers & les récépissés).
- Le bailleur « a l’obligation de donner à louer un logement en bon état d’usage et de réparations….etc. » : art. 6 de la loi du 6/7/1989.
- Le bailleur « est débiteur d’une obligation d’entretien des lieux loués » (art.1719 & suivants du Code civil) et de faire, à ses frais, les "réparations non locatives" (= « grosses réparations » ou « vétusté ») qui s'imposent, sauf si la preuve d’un mauvais entretien ou de mauvaises utilisations/manipulations par le locataire peut être apportée.
- Il est illégal pour le bailleur de rentrer chez son locataire sans son autorisation (violation de domicile).

V-) TH (Taxe d’Habitation) :

- Une TH est due - pour l'année entière - par celui qui a la disposition au 1° janvier du logement correspondant.
- Une TH est nominative (car basée – en partie – sur les revenus de la personne qui y est assujettie) : un locataire n’a pas à payer la TH (même partiellement) de son bailleur.
- En cas de nouvelle location, le locataire doit indiquer son adresse au 1° janvier sur la déclaration de revenus suivant l’entrée dans les lieux.
- Pas de TH pour une chambre louée chez l’habitant.

VI-) CONGÉ DU LOCATAIRE :

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168
- Un locataire peut donner son congé à tout moment sans avoir à se justifier (art. 12 loi 6/7/1989), mais doit respecter le préavis adéquat :
-> Location meublée : préavis de 1 mois.
-> Location en vide : préavis de 3 mois, sauf cas de préavis réduit énoncés ici :
http://droit-finances.commentcamarche.net/faq/323-preavis-de-location-resiliation-du-bail
Tous les motifs de préavis réduit à 1 mois doivent être justifiés en même temps qu’est donné le congé, sauf celui de « zone tendue » car il est d’ordre public :
https://blog.domoskit.com/2017/05/11/villes-zone-tendue/
- Profiter de ce courrier pour proposer date & créneaux horaires pour faire l'EDLS et le rendu des clés.
- Peut être envoyé en R+AR ou être remis en main propre contre émargement (prévoir dans ce dernier cas 2 exemplaires identiques) ou être remis par un huissier (aux frais du locataire, sauf si le bailleur refuse de faire l’EDLS ou si désaccord pour la date de l’EDLS : dans ce dernier cas, ce sera à frais partagés).
- Le préavis démarre, de date à date, à la réception du courrier R+AR OU le jour de la remise en main OU le jour du passage de l’huissier (même si bailleur absent).

VII-) EDLS (État Des Lieux Sortant) :

- Un EDLS est DÉFINITIF.
- C’est maintenant que le bailleur va passer le logement au crible, de façon à pouvoir mentionner toutes les « dégradations » que le locataire aurait pu faire, afin de pouvoir retenir le montant des réparations sur le DG : d’où la grande importance pour le locataire de bien faire l’EDLE et pour le bailleur de bien faire l’EDLS.
Ces retenues, correspondant aux dégradations après comparaison des EDL S & E, devront être justifiées par devis OU factures de professionnels.
- Faire l’EDLS logement vide de meubles (pour location nue) et ménage fait.
- Si location en meublée : relever les indices des compteurs et les mentionner sur l'EDLS.
- Si location en vide : résilier les abonnements électricité/gaz/eaux/Internet...
- Nouvelle adresse : « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
- Avant de signer : relire calmement (même - et surtout - si le bailleur se montre pressant !)
- Si le locataire n’est pas d’accord avec les mentions apposées sur l’EDLS, il est en droit de ne pas le signer ET le bailleur sera en droit de faire faire un EDLS par un huissier (à frais partagés car refus de signer du locataire). L’EDL d’un huissier n’est PAS contestable.
Si le bailleur ne fait pas appel à un huissier (dans le cas d’un EDLS non signé par le locataire), il ne pourra faire aucune retenue sur le DG.
- Clés : restituer le même nombre de clés que celui mentionné sur l’EDLE.
https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/obligations-parties-restitution-cles-10504.htm
- Exemplaire EDLS : chaque partie récupère le sien immédiatement après signatures : article 3-3 du décret de la loi ALUR du 30 mars 2016 . Si non signé, récupérer quand même son exemplaire.
- Dû : un locataire reste redevable du loyer + charges jusqu'à la fin de son préavis, sauf si relocation, en accord avec le bailleur, avant la fin dudit préavis.

VIII-) RESTITUTION DU DG (un topo + précis peut être donné sur demande) :

- Si les 2 EDL sont identiques : sous 1 mois à partir du rendu des clés.
- Si différences = dégradations mentionnées sur EDLS mais absentes de l’EDLE (et non rajoutées après signatures) : sous 2 mois à partir du rendu des clés.

IX-) CONGÉ DU BAILLEUR & DROITS DU LOCATAIRE :

Une fois reçu le congé (en bonne & due forme) du bailleur, le locataire devra quitter son logement au plus tard le dernier jour de son bail [sauf s’il fait jouer son droit de préemption (en location nue seulement) pour l’acheter] :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929
Art 15 loi du 6/7/1989 :
« Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.
Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. »

 Si départ pendant le préavis du bailleur : loyer & charges sont dus jusqu’au dernier jour d’occupation, sous réserve de l’EDLS et du rendu des clés.
 Si départ avant le début du préavis du bailleur, le locataire devra donner son propre congé dans les conditions classiques.

Cordialement.
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